Аренда государственного и казенного имущества (Г.Г. Джамалова, "Практическая бухгалтерия", N 4, апрель 2012 г.)

Аренда государственного и казенного имущества

Если у вас нету дома, то вам его не потерять... Но если нет собственного офиса, то тут не до песен. Выход - арендовать его. Аренда офиса в здании госкорпорации придает солидности имиджу компании. Но такие здания чаще всего находятся в собственности государства или муниципалитета. А значит, у арендатора возникают обязанности агента по НДС, налогообложение которым при госаренде изменилось.

Если в 2011 году вы арендовали имущество казенного учреждения, то следовало удержать из арендной платы НДС и перечислить в бюджет.

Арендаторы имущества казенного учреждения признавались налоговыми агентами по НДС с 1 января по 31 декабря 2011 года (п. 1 ст. 16 Закона от 8 мая 2010 г. N 83-ФЗ). Налоговую базу следовало определять как сумму арендной платы с учетом налога (п. 4 ст. 173 НК РФ). Сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет, определяется в таком случае расчетным методом с применением налоговой ставки 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Арендатор - налоговый агент не позднее пяти календарных дней со дня перечисления арендной платы выписывает счет-фактуру.

Сумма НДС уплачивается в бюджет равными долями не позднее 20-го числа каждого из трех месяцев, следующих за истекшим кварталом.

Арендатор уплаченную сумму НДС вправе принять к вычету, если арендуемое помещение используется для осуществления операций, облагаемых НДС. Основанием, как и всегда, будут счета-фактуры и документы, подтверждающие уплату НДС.

В бухгалтерском учете стоимость арендованного офиса отражается на счете 001 "Арендованные основные средства" в оценке, установленной в договоре аренды.

Организация-арендатор ведет учет арендованного основного средства на забалансовом счете. Арендодателям рекомендуется открывать инвентарную карточку по каждому арендованному объекту.

Расходы на аренду офиса являются расходами по обычным видам деятельности. Сумма арендной платы признается в составе затрат ежемесячно на последнее число месяца. В бухгалтерском учете сумма арендной платы отражается в данном случае по дебету счета 26 "Основное производство" и кредиту счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".

В налоговом учете затраты на аренду офиса учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией. Признаются указанные расходы на дату начисления арендной платы.

Пример 1

Организация в 2011 году арендует офис в здании казенного учреждения. Здание находится в федеральной собственности. Размер ежемесячной арендной платы - 118 000 руб. (в том числе НДС).

По условиям договора аренды плата вносится до 10-го числа месяца, следующего за расчетным. Стоимость арендуемого офиса равна 10 000 000 руб. Доходы и расходы в налоговом учете организация определяет методом начисления.

В бухгалтерском учете необходимо будет сделать следующие проводки:

Дебет 001

-10 000 000 руб. - отражена стоимость арендованного основного средства;

Дебет 26 Кредит 76

- 100 000 руб. - отражена сумма начисленной арендной платы;

Дебет 19 Кредит 76

- 18 000 руб. (118 000 руб. х 18/118) - отражена сумма НДС по арендной плате;

Дебет 76 Кредит 68 "НДС"

- 18 000 руб. - удержан с арендной платы НДС, подлежащий перечислению в бюджет;

Дебет 76 Кредит 51

- 100 000 руб. - перечислена арендодателю сумма арендной платы;

Дебет 68 "НДС" Кредит 51

- 18 000 руб. - перечислена в бюджет сумма удержанного НДС;

Дебет 68 "НДС" Кредит 19

- 18 000 руб. - принят к вычету уплаченный НДС.

Это важно. Арендаторы, применяющие УСН и ЕНВД, при аренде государственного или муниципального имущества также признаются налоговыми агентами по НДС.

Если организация-арендатор имущества казенного учреждения применяет УСН, то она не освобождается от исполнения обязанностей налоговых агентов. Следовательно, арендатор на "упрощенке" обязан при перечислении арендной платы исчислить, удержать и перечислить в бюджет сумму НДС и выписать счет-фактуру.

Уплаченную сумму НДС арендатор на "упрощенке" не принимает к вычету, а включает в состав арендной платы (подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Пример 2

Организация, применяющая УСН, в 2011 году арендует офис в здании казенного учреждения. Здание находится в федеральной собственности. Размер ежемесячной арендной платы - 118 000 руб. (в том числе НДС).

По условиям договора аренды плата вносится до 10-го числа месяца, следующего за расчетным. Стоимость арендуемого офиса равна 10 000 000 руб.

Необходимо сделать следующие проводки:

Дебет 001

- 10 000 000 руб. - отражена стоимость арендованного основного средства;

Дебет 26 Кредит 76

- 118 000 руб. - отражена сумма начисленной арендной платы;

Дебет 76 Кредит 68 "НДС"

- 18 000 руб. - удержан с арендной платы НДС, подлежащий перечислению в бюджет;

Дебет 76 Кредит 51

- 100 000 руб. - перечислена арендодателю сумма арендной платы;

Дебет 68 "НДС" Кредит 51

- 18 000 руб. - перечислена в бюджет сумма удержанного НДС.

Изменения в 2012 году

С 1 января 2012 года арендаторы федерального казенного имущества не признаются налоговыми агентами по НДС в отношении сумм арендной платы. Такие изменения в пункт 3 статьи 161 Налогового кодекса внесены Законом от 21 ноября 2011 г. N 330-ФЗ.

С 1 января 2012 года операции по оказанию услуг казенными учреждениями не признаются объектом налогообложения по НДС согласно подпункту 4.1 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса. Указанная норма введена Законом от 18 июля 2011 г. N 239-ФЗ.

Следовательно, в 2012 году у казенного учреждения-арендодателя и у арендатора не возникает никаких последствий по начислению и уплате НДС.

Пример 3

Организация в 2012 году арендует офис в здании казенного учреждения. Здание находится в федеральной собственности. Размер ежемесячной арендной платы - 100 000 руб.

По условиям договора аренды плата вносится до 10-го числа месяца, следующего за расчетным. Стоимость арендуемого офиса равна 10 000 000 руб. Доходы и расходы в налоговом учете организации определяется методом начисления.

В бухучете необходимо сделать следующие проводки:

Дебет 001

- 10 000 000 руб. - отражена стоимость арендованного основного средства;

Дебет 26 Кредит 76

- 100 000 руб. - отражена сумма начисленной арендной платы;

Дебет 76 Кредит 51

- 100 000 руб. - перечислена арендодателю сумма арендной платы.

Забытый НДС от арендатора

Изменения в Налоговом кодексе коснулись сдачи в аренду казенного имущества. В остальных случаях при аренде государственного (муниципального) имущества у арендатора возникают обязательства по исчислению и уплате НДС, выставленного арендодателем. Нередко сумма в договоре аренды указывается без НДС. Как начислять налог и на какую сумму?

В такой ситуации НДС уплачивается арендатором сверх арендной платы. Налоговая база определяется как арендная плата, увеличенная на сумму НДС. При этом сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, определяется расчетным методом с применением налоговой ставки 18/118.

По сути налог, исчисленный и уплаченный в федеральный бюджет, является суммой НДС, удержанной из предполагаемого дохода арендодателя. При условии, что арендованное имущество приобретено для осуществления операций, признаваемых объектами обложения, уплаченную сумму налога арендатор может принять к вычету.

Учитывая сказанное выше, в бухгалтерском учете сумма НДС, перечисленная сверх арендной платы, отражается как налог, удержанный с дохода арендодателя. То есть на дату признания арендных платежей в расходах производится запись по дебету счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" в корреспонденции с кредитом счета 76.

nota bene. Казенное учреждение - государственное (муниципальное) учреждение, которое оказывает государственные (муниципальные) услуги и выполняет работы. Финансовое обеспечение деятельности казенного учреждения производится за счет средств соответствующего бюджета на основании бюджетной сметы.

Пример 4

Организация арендует офис в здании государственного учреждения. Здание находится в федеральной собственности. Размер ежемесячной арендной платы в договоре указан без НДС и составляет 100 000 руб.

По условиям договора аренды плата вносится до 10-го числа месяца, следующего за расчетным. Стоимость арендуемого офиса равна 10 000 000 руб. Доходы и расходы в налоговом учете организации определяются методом начисления.

В рассматриваемой ситуации налоговая база по НДС составляет 118 000 руб. (100 000 руб. + 100 000 руб. х 18%).

Бухгалтер сделает следующие проводки:

Дебет 001

- 10 000 000 руб. - отражена стоимость арендованного основного средства;

Дебет 19 Кредит 76

- 18 000 руб. (118 000 руб. х 18/118) - отражена сумма НДС по арендной плате;

Дебет 76 Кредит 68 "НДС"

- 18 000 руб. - отражена сумма НДС, подлежащая перечислению в бюджет;

Дебет 76 Кредит 51

- 100 000 руб. - перечислена арендодателю сумма арендной платы;

Дебет 68 "НДС" Кредит 51

- 18 000 руб. - перечислена в бюджет сумма удержанного НДС;

Дебет 68 "НДС" Кредит 19

- 18 000 руб. - принят к вычету уплаченный НДС.

Государство - один из самых крупных собственников имущества, которое, как правило, сдается в аренду. В соответствии со статьей 214 Гражданского кодекса государственной собственностью признается:

- имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность);

- имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

Аренда имущества, которое находится в федеральной собственности, имеет особенности, касающиеся, в частности, заключения договора аренды и установления арендных платежей. В таком случае государственные органы власти, выступая от лица Российской Федерации, в рамках своей компетенции могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности. Отношения, которые возникают в таком случае между собственником и арендодателем, регламентируются главой 34 Гражданского кодекса.

Г.Г. Джамалова,

редактор-эксперт

"Практическая бухгалтерия", N 4, апрель 2012 г.