Вопрос: В 2010 году наша организация приобрела объект недвижимости (офисное здание) для перепродажи. Однако продать здание не удалось, было решено сдавать его в аренду. В налоговом учете оно было признано амортизируемым имуществом в соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ. В феврале 2012 года здание все же было продано по цене ниже остаточной стоимость (с убытком). Имеем ли мы право перевести данный объект в категорию "товары", руководствуясь п. 3 ст. 38 НК РФ, где говорится, что товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации? ("Разъяснения органов исполнительной власти по ведению финансово-хозяйственной деятельности в коммерческих организациях", N 2, март-апрель 2012 г.)

В 2010 году наша организация приобрела объект недвижимости (офисное здание) для перепродажи. Однако продать здание не удалось, было решено сдавать его в аренду. В налоговом учете оно было признано амортизируемым имуществом в соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ.

В феврале 2012 года здание все же было продано по цене ниже остаточной стоимость (с убытком).

Имеем ли мы право перевести данный объект в категорию "товары", руководствуясь п. 3 ст. 38 НК РФ, где говорится, что товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации?

Объект недвижимости у организации-продавца был включен в состав основных средств. Такие объекты необходимо продолжать учитывать в составе амортизируемого имущества (в бухгалтерском учете - на счете 01) вплоть до даты их передачи покупателю. Перевод данных объектов недвижимости из основных средств в товары НК РФ не предусмотрено.

Кроме того, ст. 268 НК РФ, устанавливающей особенности определения расходов при реализации товаров и (или) имущественных прав, предусмотрен разный порядок для товаров и амортизируемого имущества:

- при реализации амортизируемого имущества доходы от реализации уменьшаются на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ (пп. 1 п. 1);

- при реализации покупных товаров доходы от реализации уменьшаются на стоимость приобретения данных товаров, определяемую в соответствии с принятой организацией учетной политикой для целей налогообложения одним из методов оценки покупных товаров (ФИФО, ЛИФО, по средней стоимости, по стоимости единицы товара) (пп. 3 п. 1).

Следует также учитывать, что в ситуации, изложенной в вопросе, объект недвижимости реализуется с убытком.

Согласно п. 2 ст. 268 НК РФ, если цена приобретения товара с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения.

Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что, если остаточная стоимость амортизируемого имущества с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения в следующем порядке. Полученный убыток включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации.

Таким образом, если организация при реализации объекта недвижимости переведет его в категорию "товары" и учтет убыток единовременно, она тем самым занизит облагаемую базу по налогу на прибыль того отчетного (налогового) периода, когда произошла реализация.

Что касается арбитражной практики, аналогичную ситуацию рассматривал ФАС УО в Постановлении от 10.10.2011 N Ф09-6361/11. Суть дела такова. По мнению налогового органа, общество необоснованно включило в состав расходов, уменьшающих облагаемую базу по налогу на прибыль, убыток, полученный от реализации основного средства (административного здания) в полном объеме в налоговом периоде, в котором осуществлена его реализация. Инспекция учла, что общество, выставляя на оплату покупателю счет-фактуру за объект недвижимости, одновременно произвело исправительные бухгалтерские проводки: административное здание переведено из состава основных средств в товар, то есть со счета 01 на счет 41. Налоговый орган установил, что полученный при реализации убыток подлежал включению в состав прочих расходов общества равными долями в течение срока, определенного как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком эксплуатации до момента реализации. Суд пришел к выводу, что общество неправомерно единовременно учло убыток от реализации объекта недвижимого имущества при исчислении налога на прибыль.

Г.Г. Лалаев,

советник государственной гражданской

службы РФ 2-го класса, к. э. н., доцент

Государственного университета Минфина РФ

1 марта 2012 г.

"Разъяснения органов исполнительной власти по ведению финансово-хозяйственной деятельности в коммерческих организациях", N 2, март-апрель 2012 г.