Вопрос: Распространяется ли упрощенный порядок регистрации права собственности гражданина на земельный участок, установленный ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, на регистрацию права собственности гражданина на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный до введения в действие Земельного Кодекса РФ на праве пожизненного наследуемого владения? Какие документы являются основанием для переоформления данного права? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2012 г.)

Распространяется ли упрощенный порядок регистрации права собственности гражданина на земельный участок, установленный ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, на регистрацию права собственности гражданина на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный до введения в действие Земельного Кодекса РФ на праве пожизненного наследуемого владения? Какие документы являются основанием для переоформления данного права?

В соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) регистрация ранее возникшего права на земельный участок в упрощенном порядке возможна при одновременном наличии следующих условий:

- во-первых, земельный участок был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ (29.10.2001);

- во-вторых, земельный участок предоставлен в строго определенных целях: для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;*(1)

- в-третьих, земельный участок был предоставлен на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права;

- в-четвертых, поставлен вопрос о регистрации именно права собственности, а не иного права.

Аналогичная норма содержится в п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Упрощенный порядок по смыслу ст. 25.2 Закона N 122-ФЗ и п. 9.1 ст. 3 Закона N 137-ФЗ заключается в том, что не требуется принятие уполномоченным органом власти решения о предоставлении земельного участка в собственность гражданина, равно как не требуется внесение последним платы за приобретение участка в собственность (смотрите, например, решение Видновского городского суда Московской области, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://vidnoe.mo.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=1&id= 50600021102281427284681000005197).

Общее ограничение на применение упрощенного порядка предусмотрено п. 5 ст. 25.2 Закона N 122-ФЗ и п. 9.1 ст. 3 Закона N 137-ФЗ: не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на земельные участки, которые в соответствии с федеральным законом не могут быть предоставлены в частную собственность. В частности, в силу положений п. 4 ст. 28 ЗК РФ не могут предоставляться в собственность граждан земельные участки, изъятые из оборота; если федеральным законом установлен запрет на приватизацию таких участков (например п. 8 ст. 27 ЗК РФ); в случае резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Однако в отношении участков из состава земель сельскохозяйственного назначения ни земельное, ни гражданское законодательство, в том числе Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), никаких ограничений на применение упрощенного порядка регистрации права собственности на них не содержит. Таким образом, если земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса РФ на праве пожизненного наследуемого владения для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, то право собственности на такой земельный участок может быть зарегистрировано в упрощенном порядке в соответствии со ст. 25.2 Закона N 122-ФЗ.

Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на вышеуказанный участок являются: акт о предоставлении земельного участка, свидетельство о праве на земельный участок, выписка из похозяйственной книги в отношении участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок (п. 2 ст. 25.2 Закона N 122-ФЗ). Обязательно также приложение кадастрового паспорта соответствующего земельного участка, поскольку отсутствие данного документа может повлечь отказ в государственной регистрации права собственности (смотрите, например, решение Истринского городского суда Московской области по делу N 2-1106/11, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://istra.mo.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=1&id=5 0600151103231126470001000210413).

Решение территориального органа Росреестра об отказе в регистрации права собственности гражданина на земельный участок в порядке ст. 25.2 Закона N 122-ФЗ может быть оспорено в порядке главы 25 ГПК РФ. В случае отсутствия у правообладателя земельного участка документов, предусмотренных п. 2 ст. 25.2 Закона N 122-ФЗ, он вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на земельный участок, подтверждая необходимые для этого факты (предоставления земельного участка в пожизненное наследуемое владение для определенных целей) иными доказательствами (смотрите, например, решение Можайского городского суда Московской области от 24.06.2011, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://mojaisk.mo.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=1&id =50600271107111829069841000160513, решение Дмитровского городского суда Московской области по делу N 2-4482/10, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://dmitrov.mo.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=1&id =50600051102111201520261000080768).

К сведению:

Отметим, что действующее законодательство императивно ограничило случаи бесплатного оформления права собственности на земельные участки, оставив в перечне возможных целей использования исключительно цели, не связанные с предпринимательской деятельностью (ст. 25.2 Закона N 122-ФЗ, п. 9.1 ст. 3 Закона N 137-ФЗ). В то же время существуют случаи, когда земельные участки предоставлялись гражданам на праве пожизненного наследуемого владения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Фермерское же хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"; далее - Закон N 74-ФЗ). При этом п. 7 ст. 10 Закона N 101-ФЗ прямо запрещает приобретать гражданам, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, право собственности на земельные участки, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, бесплатно.

Поэтому, по нашему мнению, если земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса РФ на праве пожизненного наследуемого владения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, то регистрация права собственности на такой земельный участок в упрощенном порядке в соответствии со ст. 25.2 Закона N 122-ФЗ невозможна. В этой связи смотрите, например, постановление ФАС Центрального округа от 14.03.2007 по делу N А35-1417/06-С4, кассационное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 13.09.2011, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://vs.adg.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=1&id=140 0001109151116292501000151516.

Однако также следует отметить и факт наличия противоположной судебной практики (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.04.2005 по делу N А52/6101/2004/2), мотивированной положениями ст. 12 Закона N 74-ФЗ. На наш взгляд, поскольку нормы ст. 25.2 Закона N 122-ФЗ и п. 9.1 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, допускающие упрощенный порядок регистрации права собственности на земельный участок, введены в действие с 01.09.2006 (Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ), то они должны иметь приоритет над положениями ст. 12 Закона N 74-ФЗ, вступившими в силу 16.06.2003.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Волкова Мария

15 мая 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Отметим, что в ранее действовавшем земельном законодательстве исчерпывающий перечень видов разрешенного использования земельных участков отсутствовал. Конкретная формулировка целей использования земли определялась при предоставлении участка органом местного самоуправления.