Вопрос: Домовладельцы на общем собрании избрали в качестве способа управления непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме, а также выбрали организацию для технического обслуживания, содержания и ремонта общего имущества данного дома. Коммунальных услуг организация не оказывает. Часть жилых помещений в данном доме принадлежит муниципалитету, который предоставляет эти помещения гражданам по договору социального найма. Имеет ли право управляющая организация, в силу прямого указания закона (п. 4 ст. 155 ЖК РФ), выставлять нанимателю счет для оплаты стоимости оказанных услуг за содержание и ремонт? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2012 г.)

Домовладельцы на общем собрании избрали в качестве способа управления непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме, а также выбрали организацию для технического обслуживания, содержания и ремонта общего имущества данного дома. Коммунальных услуг организация не оказывает. Часть жилых помещений в данном доме принадлежит муниципалитету, который предоставляет эти помещения гражданам по договору социального найма.

В соответствии с п. 4. ст. 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.

Имеет ли право управляющая организация, в силу прямого указания закона (п. 4 ст. 155 ЖК РФ), выставлять нанимателю счет для оплаты стоимости оказанных услуг за содержание и ремонт?

Имеет ли право управляющая организация требовать оплаты услуг по содержанию и ремонту от муниципального органа - собственника (наймодателя)?

Требуется ли управляющей организации заключение с муниципальным органом (собственником, наймодателем) дополнительного соглашения к договору управления о порядке оплаты нанимателями услуг по содержанию и ремонту?

Требуется ли муниципальному органу заключение с нанимателем дополнительного соглашения к договору социального найма?

На каком основании и в каком порядке управляющая организация имеет право получать плату за наем, учитывая, что это государственные деньги?

Согласно ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Перечень способов управления, указанный в ст. 161 ЖК РФ, является закрытым (не подлежащим расширительному толкованию), и собственники вправе выбрать только один из них.

Решение о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников помещений большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Указанное решение является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании или голосовали против (ч. 5 ст. 161 ЖК РФ). При этом не имеет значения, кто является собственником помещений в многоквартирном доме: физические лица, юридические лица или публично-правовые образования. Отметим, что муниципальные образования, субъекты РФ и Российская Федерация, имеющие в собственности жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, при принятии решений на общем собрании имеют в соответствии со ст. 124 ГК РФ равные с другими собственниками помещений права. На основании ст. 125 ГК РФ от их имени в собрании могут участвовать органы государственной власти в рамках их компетенции, а также иные уполномоченные ими лица.

В рассматриваемой ситуации собственники помещений в многоквартирном жилом доме на общем собрании избрали непосредственное управление многоквартирным домом, а также выбрали Вашу организацию для оказания услуг по содержанию, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Обращаем Ваше внимание на то, что Ваша организация не является управляющей организацией по смыслу ст. 161 ЖК РФ: отношения между ней и собственниками жилых помещений оформляются договорами подряда или возмездного оказания услуг и регулируются нормами гражданского законодательства.

Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками и нанимателями жилых помещений установлен ст. 155 ЖК РФ. Так, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в соответствии с ч. 8 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

В отношении нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда ЖК РФ предусматривает общий порядок независимо от способа управления многоквартирным жилым домом: согласно ч. 3 ст. 155 ЖК РФ они вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения. Таким образом, плату за наем с нанимателей Ваша организация получать не вправе.

В то же время вопросы внесения нанимателями жилых помещений иных составляющих платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ), а именно: платы за содержание и ремонт жилого помещения (платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме) и платы за коммунальные услуги - ЖК РФ регулирует только применительно к ситуации, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией. В таком случае наниматели вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации (ч. 4 ст. 155 ЖК РФ). Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Порядок внесения нанимателями жилых помещений платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае, когда управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками жилых помещений, действующим жилищным законодательством не урегулирован.

Согласно ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Как следует из ч.ч. 2, 3 ст. 156 ЖК РФ, размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения и устанавливается органами местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ). То есть наниматель жилого помещения по договору социального найма также несет бремя содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, но в том размере, который для него установлен органами местного самоуправления, независимо от выбранного собственниками помещений многоквартирного дома способа управления таким домом (смотрите также определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 01.03.2011 N 86-ВПР10-9). Обязанность по несению таких расходов на нанимателя возложена жилищным законодательством. Поэтому заключение с ним каких-либо договоров (дополнительных соглашений к договору найма) об этом не требуется.

Поскольку определение размера коммунальных платежей нанимателей не зависит от способа управления многоквартирным домом, а наймодателю наниматели вносят лишь плату за наем (ч. 3 ст. 155 ЖК РФ), постольку, на наш взгляд, в том случае, когда управление многоквартирным домом собственники помещений осуществляют непосредственно, положения ч. 4 ст. 155 ЖК РФ должны применяться по аналогии.

Таким образом, Ваша организация вправе на основании ч. 4 ст. 155 ЖК РФ выставлять нанимателям жилых помещений счета по оплате содержания и ремонта жилого помещения, но в пределах, установленных для них органами местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ).

Разницу между расходами Вашей организации по содержанию и ремонту жилого помещения и суммой платы, вносимой нанимателем, должен компенсировать наймодатель. При этом, по нашему мнению, такая обязанность возлагается на наймодателя законом безусловно (независимо от наличия или отсутствия между ним и Вашей организацией отдельного договора об этом). Соглашение с наймодателем, предусмотренное ч. 4 ст. 155 ЖК РФ, Ваша организация вправе заключить, но оно лишь определит порядок внесения наймодателем этой денежной суммы. При отсутствии такого соглашения Ваша организация в любом случае вправе требовать с наймодателя возмещения понесенных расходов по содержанию и ремонту жилого помещения в части, превышающей установленную органами местного самоуправления плату нанимателей.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Волкова Мария

18 апреля 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.