Современное состояние ипотечного кредитования в России (А. Саркисянц, "Бухгалтерия и банки", N 5, 6, май, июнь 2012 г.)

Современное состояние ипотечного кредитования в России

Общее снижение доходов населения и высокие ставки привели в последние годы к тотальному сокращению объёмов кредитования жилья. По мере стабилизации общеэкономической ситуации условия ипотечного кредитования постепенно возвращаются к докризисным. Но, говоря о доступности ипотеки, помимо условий кредитования и, в частности, снижения ставок по кредиту важно учитывать и психологический фактор, связанный с общеэкономической ситуацией и уверенностью заёмщиков в завтрашнем дне.

Текущая ситуация на рынке

Общие тенденции

Ипотечная модель с трудом приживается на российской почве. Попытки по аналогии с Восточной Европой создать строительные сберкассы в нашей стране не увенчались успехом, прежде всего, из-за отсутствия необходимой законодательной базы. Если такую кассу никто не контролирует со стороны государства, нельзя поручиться, что под вывеской обеспечения граждан доступным жильём не появятся новые финансовые пирамиды.

В последнее время крупнейшие игроки ипотечного рынка ужесточили условия ипотечного кредитования, отказываясь от выдачи кредитов на приобретение жилья в новостройках, поскольку из-за проблем с финансированием строительства кредитные риски повысились.

Получить ипотечный кредит сейчас намного сложнее, чем ещё пару лет назад. Банки ужесточили требования к потенциальным заёмщикам, и, чтобы на смену заморозкам пришла долгожданная оттепель, необходимы три условия. Во-первых, стабильная экономическая ситуация в стране и динамично развивающийся рынок труда. Во-вторых, ипотека должна быть доступной - низкие ставки и невысокий первоначальный взнос, длительный (до 50 лет) срок. Наконец, третье обязательное условие - строительство нового доступного жилья. На сегодняшний день строительный комплекс не может восполнить даже естественную убыль ветхого и аварийного фонда. А потому во многих регионах в ближайшее время цены на недвижимость вновь начинают расти и могут скоро вернуться на докризисный уровень.

Ипотека постепенно становится результатом тесного взаимодействия банков с застройщиками, риэлторами и брокерами, что ускоряет подготовку и проведение ипотечной сделки и открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов. Некоторые банки через риэлторов привлекают до половины своих клиентов. ВТБ24 сотрудничает более чем с тысячью строительных компаний, "Уралсиб" - более чем с 250 застройщиками и 800 риэлторскими и брокерскими компаниями.

Партнёрские компании используются банками не только как дополнительные точки привлечения клиентов, но и как площадки для проведения рекламных акций в виде бесплатных семинаров и консультаций по ипотеке. В рамках партнёрских программ с застройщиками кредиты на приобретение жилья предоставляются по более низким ставкам, с более низким первоначальным взносом, с пониженной комиссией за выдачу кредита или совсем без комиссии. К примеру, максимальное снижение процентной ставки по ипотечному кредиту ВТБ24 на период строительства жилья в рамках одной из совместных программ с застройщиком достигает 2,5 процентных пунктов по сравнению с базовой процентной ставкой. Московский кредитный банк (МКБ) по одной из своих партнёрских программ предлагает ипотечные кредиты на приобретение квартир без первоначального взноса.

Конкуренция на ипотечном рынке обостряется на трёх уровнях: между частными банками и госсектором (Сбербанком, ВТБ24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)), между частными банками и между государственными банками и АИЖК.

С целью повышения привлекательности своих ипотечных программ банки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заёмщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита. В банках наконец-то начали осознавать абсурдность требования к наёмным работникам из числа зарплатных клиентов по предоставлению справки о зарплате по основному месту работу. Срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит сократился: нормой стало считаться вынесение решения в срок от трёх до пяти дней, а, например, банк "ЖилФинанс" разработал специальную программу "Экспресс ипотека", которая предполагает рассмотрение заявки на кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости в течение суток.

Таблица 1

Топ-10 рынка ипотечного кредитования в 2011 году

Банк	Объём, млн. руб.
1. Сбербанк	320 712
2. ВТБ24	80 382
3. Газпромбанк	45 690
4. "Дельтакредит"	18 144
5. Росбанк	13 084
6. "Уралсиб"	9 619
7. Райффайзенбанк	9 612
8. "Возрождение"	9 150
9. Запсибкомбанк	8 792
10. Абсолют Банк	8 581

Практически у всех банков первоначальный взнос опустился до 20% от стоимости приобретаемого жилья. А такие банки, как Сбербанк, Газпромбанк, банк "ДельтаКредит", АМТ Банк, Нордеа Банк, РосЕвроБанк, выдают кредиты с первоначальным взносом 15%. Некоторые банки с подачи АИЖК предлагают ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом от 10% при условии дополнительного обеспечения в виде страхования неисполнения или ненадлежащего исполнения заёмщиком обязательств по возврату кредита. Стоимость такой страховки в настоящий момент составляет около 2% от суммы кредита. Пока доля застрахованных кредитов в общем объёме выдачи ипотеки невелика, по прогнозу АИЖК к 2012 году доля застрахованных кредитов должна вырасти до 10% от общего объёма выдачи ипотеки. Наконец, в Сбербанке и Промсвязьбанке существует возможность получить ипотечный кредит без первоначального взноса при условии дополнительного залога объекта недвижимости, имеющегося в собственности заёмщика.

В других вариантах первоначальный взнос может быть ниже стандартного для программ по приобретению жилья у застройщиков из числа партнёров банка, для работников зарплатных и корпоративных клиентов либо для работников материнской компании в кэптивном банке. Из крупных банков без оговорок минимальный первоначальный взнос в размере 10% от стоимости залога по кредитам на приобретение готового жилья установили только МКБ, НОМОС-Банк и Собинбанк.

Продолжают снижаться ставки по ипотеке, чему способствует растущая конкуренция на рынке и расширение круга игроков ипотечного рынка: за последнее время в него вернулись такие крупные банки, как "Петрокоммерц", НОМОС-Банк и Промсвязьбанк.

Всё отчётливее декларируется индивидуальный подход к заёмщику при определении условий кредитования, особенно в отношении суммы кредита и величины процентной ставки. Такой маркетинговый ход, как отмена комиссии за выдачу кредита, в сфере ипотеки всё явственнее приобретает характер массового явления. В качестве менее распространённых приманок для заёмщика могут использоваться льготные условия аренды банковских ячеек, возможность получить кредит до регистрации права собственности на предмет ипотеки, зачёт стоимости имеющейся в собственности заёмщика квартиры в качестве первоначального взноса, льготные условия оплаты страховки, обязательной по условиям кредитования. Лояльность банков порой заходит так далеко, что в качестве предмета ипотеки допускается использование квартир с несогласованными перепланировками.

Ещё один инструмент, используемый банками, - это обязательство предоставить отсрочку по выплате кредита в случае рождения ребёнка в семье заёмщика. Такую возможность предусматривают ипотечные программы Сбербанка и банка "МИА". Широко практикуется отмена различных комиссий. В первую очередь, это касается комиссии за выдачу кредита, а также комиссий за резервирование денежных средств для выдачи кредита, за обналичивание денежных средств со счёта для использования кредита, за внесение платежа по кредиту через кассу банка, за перечисление платежа по кредиту со счёта стороннего банка и т.д.

Наконец, модным инструментом по привлечению клиентов становятся ипотечные центры. В таком центре можно в комфортной обстановке получить развёрнутую консультацию по вопросам, связанным с приобретением жилья в кредит, получить сертификат на скидку по процентной ставке, подать заявку на получение кредита, оформить ипотечную сделку и даже совершить расчёты по ней с продавцом. По сравнению с обычным банковским офисом ипотечные центры нередко работают по более удобному для клиентов графику, включая выходные. Сети ипотечных центров развивают Альфа-Банк, Банк Москвы, БСЖВ, банки "Возрождение" и "ДельтаКредит", ВТБ24, Инвестрастбанк, Райффайзенбанк, Сбербанк, ЮниКредит Банк.

Банки стали активно разрабатывать разнообразные собственные ипотечные программы. Помимо типовых программ кредитования на приобретение жилья на вторичном и первичном рынках под залог приобретаемой недвижимости, кредитов под залог имеющейся в собственности заёмщика недвижимости появились целевые программы кредитования на ремонт жилья, на первоначальный взнос по ипотеке, на приобретение коммерческой недвижимости. ВТБ24, Сбербанк, Собинбанк и Банк Москвы предлагают ипотечные кредиты на приобретение гаражей или машино-мест.

Всё возрастающая разница между действующими ставками по ипотеке и стоимостью выданных ранее кредитов позволяет прогнозировать повышение спроса на рефинансирование и, как следствие, предложение банками новых программ по рефинансированию. В то же время изжили себя программы по реструктуризации просроченной задолженности по ипотеке: и банки, и Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) свернули "поточный" метод поддержки заёмщиков, чья неплатёжеспособность стала следствием экономического кризиса. Теперь каждый случай проблемной задолженности рассматривается банками в индивидуальном порядке.

Появились новые подходы к разработке ипотечных программ, не исходя из целей кредитования, а под определённую категорию потребителя - для молодых семей, военнослужащих, индивидуальных предпринимателей. "Госбанки" серьёзно конкурируют с АИЖК по части внедрения социально ориентированных продуктов. ВТБ24 дополнил свою продуктовую линейку программой, аналогичной по содержанию продукту АИЖК "Материнский капитал", особенность которого заключается в том, что сумма материнского капитала зачитывается в качестве первоначального взноса. И в Сбербанке, и в ВТБ24 действуют ипотечные программы по приобретению квартир на вторичном рынке с минимальным первоначальным взносом 10% от стоимости приобретаемого жилья. ВТБ24 по примеру АИЖК в качестве дополнительного обеспечения кредита по этой программе ввёл обязательное требование по страхованию ответственности заёмщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита. В Сбербанке семьи с детьми, соответствующие критериям программы "Молодая семья", могут получить кредиты с первоначальным взносом 10% без какого-либо дополнительного обеспечения.

ВТБ24, Газпромбанк и Сбербанк, наряду с другими банками ставшие участниками так называемой вэбовской программы инвестиций, внедрили у себя программу ипотеки с господдержкой на приобретение квартир в новостройках, аналогичную условиям кредитования продукта АИЖК "Новостройка". Причём условия кредитования ВТБ24 и Сбербанка при прочих равных выгоднее, чем у АИЖК. В частности, в "госбанках" можно получить кредит с минимальным первоначальным взносом 20% от стоимости приобретаемого жилья без всяких условий. В то же время по условиям кредитного продукта АИЖК "Новостройка", если первоначальный взнос составляет менее 30%, заёмщик обязан застраховать свою ответственность по кредитному договору. Процентная ставка по кредитному продукту АИЖК "Новостройка" при первоначальном взносе меньше 30% после регистрации права собственности на приобретённое жильё равна 11,25% годовых. Для заёмщиков, не желающих оформлять страхование жизни и трудоспособности (личное страхование), в зависимости от величины первоначального взноса процентная ставка по кредиту составит от 11,2 до 11,95% годовых. В Газпромбанке и ВТБ24 ставка по программе ипотеки с господдержкой равна 11% годовых независимо от размера первоначального взноса. В Сбербанке процентная ставка по ипотечной программе с господдержкой для заёмщика "с улицы" составит не более а 11% годовых безотносительно к тому, будет он оформлять личное страхование или нет. Для зарплатных клиентов ставка по кредиту ещё ниже.

Очередную революцию на рынке произвёл Сбербанк, отказавшись от устоявшейся практики дифференциации процентной ставки по ипотечному кредиту в зависимости от наличия договоров личного страхования и страхования титула. В Сбербанке России размер процентной ставки по кредиту не зависит от оформления полиса страхования жизни и трудоспособности заёмщика, а также от страхования титула. Такие виды страхования предлагаются исключительно на добровольной основе и не влияют на принятие банком решения по кредиту или на размер процентной ставки.

Ещё одной приметой нового времени стало балансирование банков между стремлением нарастить объёмы кредитования и необходимостью поддерживать качество выдаваемых кредитов на должном уровне. Наглядным доказательством того служит широкое распространение плавающих ставок. Требования к заёмщикам смягчаются с большим количеством оговорок. В отношении первоначального взноса роль такой оговорки играет обязательное требование дополнительного залога при величине меньше 20-15% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. При оценке платёжеспособности заёмщика нормой становится вычисление соотношения платежа и дохода с учётом количества иждивенцев*(1). Банк может отступить от своих стандартов и предоставить заёмщику большую сумму кредита, чем предусматривает базовая программа, но компенсирует возросший риск убытка в случае дефолта по кредиту повышением процентной ставки, как Райффайзенбанк, или увеличением первоначального взноса по кредиту, как Барклайс Банк и Нордеа Банк. Целевые кредиты под залог имеющейся в собственности заёмщика недвижимости на сумму, превышающую установленный лимит, Нордеа Банк предоставляет с условием, что объём кредитования относительно стоимости залога будет ниже, чем на базовых условиях.

Таблица 2

Доля государства, АИЖК, Сбербанка и ВТБ24 на рынке

Год	Объём выданных ипотечных кредитов, млрд. руб.	Доля Сбербанка, %	Доля ВТБ24, %	Доля АИЖК, %	Доля государства в объёме выдачи*
2011	713,0	45	11,3	7,2	63 (70)
2010	380,1	49	8,3	14	63 (78)
2009	152,5	56	7	19	82
2008	655,8	35	14	4	62
2007	564,6	27	11	7	50
* С учётом Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка, Транскредитбанка, "ГПБ-Ипотека". В скобках - данные с учётом рефинансирования АИЖК.

Стандартным требованием становится отсутствие отрицательной кредитной истории, хотя до кризиса на таком условии внимание не акцентировалось. Интерес со стороны банков к бюро кредитных историй постоянно растёт. Кроме того, банки не могут позволить себе рисковать при выдаче ипотечных кредитов больше определённой степени не только в силу чисто экономических соображений, но и в свете возможных перспектив фондирования путём секьюритизации. Таким образом, смягчение условий кредитования банков, планирующих секьюритизацию, ограничено требованиями, установленными российским законодательством об ипотечных ценных бумагах. Этим и объясняется тот факт, что снижение первоначального взноса по ипотеке затормозилось у отметки 20% - в соответствии с требованием закона об ипотечных ценных бумагах.

Ставки

Основными тенденциями на рынке являются общее снижение ставок и переориентация заёмщиков с фиксированных ставок на плавающие.

Ставки по ипотечным кредитам снизили почти все активные игроки ипотечного рынка: Абсолют Банк, Альфа Банк, АМТ Банк, Барклайс Банк, банки "Возрождение" и "ДельтаКредит", МДМ Банк, банк "Московские ипотечное агентство" ("МИА"), Московский банк реконструкции и развития (МБРР), Райффайзенбанк, Сбербанк, Собинбанк, банк "Уралсиб", Флексинвестбанк, ЮниКредит Банк. Из них АМТ Банки банк "ДельтаКредит" снижали ставки трижды, Барклайс Банк, Райффайзенбанк, РосЕвроБанк, банк "Уралсиб" и ЮниКредит Банк - дважды. В первую очередь это касалось зарплатных клиентов, сотрудников корпоративных клиентов, обладателей положительной кредитной истории, заёмщиков, приобретающих жильё в рамках партнёрских программ.

НОМОС-Банк запустил продукт, по условиям которого размер процентной ставки может быть снижен в зависимости от соотношения финансовых обязательств заёмщика и его доходов. Практика Risk-Based Pricing (определение индивидуальных условий исходя из оценки банком рисков конкретного заёмщика) начинает постепенно внедряться на ипотечном рынке. Райффайзенбанк применил другой подход: заёмщик может снизить ставку по кредиту на 0,25 процентных пункта, если с момента получения одобрения на выдачу кредита от банка до подписания кредитного договора прошло не более 45 дней.

Среди факторов, определяющих величину процентной ставки по ипотечному кредиту, по-прежнему главную роль играют валюта кредита, величина первоначального взноса, срок кредитования и программа страхования. Большинство игроков рынка объединяет общий подход: отечественные деньги дороже, чем иностранные, чем ниже первоначальный взнос и длительнее срок кредита - тем выше будет процентная ставка. Форме подтверждения доходов заёмщика придаётся всё меньше значения. Для тех, кто не может подтвердить размер своего дохода справкой по форме 2-НДФЛ, процентная ставка сейчас увеличивается в среднем на 0,5-1 процентный пункт. Подтверждение доходов справкой по форме банка приемлемо только в тех случаях, когда потенциальный заёмщик относится к числу особых категорий клиентов, будучи участником зарплатного проекта, сотрудником корпоративного клиента, обладателем положительной кредитной истории, VIP-клиентом.

На величине процентных ставок по ипотеке никак не сказалось введение в действие Федерального закона от 15.02.10 N 11-ФЗ "О внесении изменений в статью 29 Федерального закона "О банках и банковской деятельности", запретившего вносить в кредитный договор положения, которые дают право кредитору в одностороннем порядке изменять параметры кредита, в том числе величину и порядок определения процентной ставки.

Ипотечные ставки. Стоимость наиболее популярных кредитов - на приобретение жилья на вторичном рынке в рублях при первоначальном взносе в 20-30% не менее чем на 10 лет с фиксированной ставкой - у ведущих банков составляет примерно 12-13% годовых при базовой программе страхования. Переменные ставки ниже, чем до кризиса, поскольку значения LIBOR, EURIBOR, MosPrime и ставки рефинансирования ЦБ РФ, к которым они привязаны, держатся на низком уровне. Ставки рефинансирования по кредитным продуктам АИЖК, от которых отталкиваются его партнёры, устанавливая ставки выдачи, по социально ориентированным продуктам несколько ниже среднего значения по рынку и близки к нему по стандартному продукту - 11,5-13,2% годовых.

Поскольку объекты загородной недвижимости считаются менее ликвидными, чем квартиры, соответственно стоимость кредитов на их приобретение, как правило, выше. В настоящий момент среднестатистический кредит с фиксированной ставкой сроком на 15 лет с первоначальным взносом 30% предоставляется приблизительно под 14-15% годовых в рублях и 11-12% годовых - в иностранной валюте. Тенденция к выравниванию ставок по кредитам на приобретение квартир, жилых домов и таунхаусов говорит о несомненном росте лояльности банков по отношению к сделкам с загородной недвижимостью. Такой политики придерживаются HSBC, Барклайс Банк, Банк Москвы, банк "БНП Париба", БанкИнтеза, КредитЕвропаБанк, НордеаБанк, банк "Открытие", Сбербанк, Связь-Банк, Райффайзенбанк, Россельхозбанк, Флексинвестбанк.

Ставки по кредитам на оплату долевого участия в строительстве на 1-2 процентных пункта выше, чем по кредитам на приобретение готовых квартир. Разброс процентных ставок по ломбардным кредитам в рублях больше, чем по любому другому виду ипотечных кредитов. Минимальная фиксированная ставка по целевым кредитам в рублях колеблется от 11 до 19,5% годовых, в иностранной валюте - от 9 до 16% годовых. Минимальная ставка по нецелевым кредитам в рублях составляет 12,5-19% годовых, в иностранной валюте - от 10,95 до 15,75% годовых.

Минимальные фиксированные ставки по ипотечным кредитам в рублях на приобретение квартир на вторичном рынке, которые действуют в рамках собственных программ банков, самые привлекательные у Абсолют Банка - 9,99% годовых, за ним идут ВТБ24 - 10% годовых, Барклайс Банк, НОМОС-Банк и Связь-Банк - 10,5% годовых. По кредитам в иностранной валюте наиболее низкие ставки предлагают АМТ Банк, БанкСосьетеЖенераль Восток, банки "ДельтаКредит" и "ЖилФинанс" - 8% годовых. Чуть выше минимальная ставка по кредитам в иностранной валюте у ВТБ24 - 8,45% годовых.

Плавающая ставка. Коммерческие банки привязывают плавающие ставки к ставкам рынков межбанковского кредитования - LIBOR, EURIBOR, MosPrime. Госструктуры - ВТБ24, АИЖК - предпочитают ориентироваться на ставку рефинансирования ЦБ РФ. Плавающие ставки по кредитам в рублях привязывают к российской индикативной ставке предоставления рублёвых кредитов на московском денежном рынке MosPrime, по кредитам в долларах США - к лондонской межбанковской ставке предложения LIBOR, в евро - к европейской межбанковской ставке предложения EURIBOR.

В большинстве развитых стан мира для ипотечного кредитования характерно доминирование именно плавающей ставки, так как она позволяет банкам минимизировать риски колебаний рыночной стоимости финансовых ресурсов для рефинансирования выданных кредитов. Пока в мировой экономике сохраняется благоприятная экономическая ситуация, плавающая ставка будет выгоднее для заёмщика, чем фиксированная, так как пока её значение ниже фиксированной процентной ставки. В то же время плавающая ставка несёт в себе достаточно высокий риск для заёмщиков: как изменение плавающей ставки может привести к неплатёжеспособности в случае резкого изменения экономической ситуации, наглядно продемонстрировал ипотечный кризис в США и Европе.

Чаще всего плавающая ставка используется не в чистом виде, а в комбинации с фиксированной. В этом случае на определённый срок (1-5 лет) устанавливается фиксированная ставка, а затем начинает действовать плавающая. При этом ставка, зафиксированная на начальный период погашения кредита, имеет более низкое значение, чем по предложениям с фиксированной ставкой.

Больше всего плавающая ставка подойдёт тем, кто планирует расплатиться с кредитом в ближайшее время, поскольку предсказывать поведение индексов на длительный период сложно. Более того, выбор у заёмщика, который решил оформить ипотеку под плавающий процент, невелик. Например, в банке "Дельтакредит" долларовый кредит под плавающую ставку составит 8-9% годовых в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредита. Дешевле всего ипотека обойдётся тем клиентам, которые внесут более 50% от стоимости квартиры и оформят заём сроком не более чем на десять лет. При этом банк вводит ограничения: ставка не может опускаться ниже 7,5% и подниматься выше 20% годовых. Для сравнения: при кредите на десять лет и взносе более 50% кредит под фиксированную процентную ставку обойдётся в 8,25% годовых. В ЮниКредит Банке ставки по плавающим кредитам составляют Libor 6M/Euribor 6М + 5% в валюте и MosPrime 6М + 5% в рублях. Сейчас такой кредит будет стоить заёмщику 9,23% в рублях. Кредит можно оформить на 30 лет с первоначальным взносом 20% от а стоимости квартиры. Для сравнения: программы с фиксированными ставками предполагают 11,5-12,5% в рублях. В Нордеа Банке ипотеку с плавающей процентной ставкой оформить на весь срок кредита не получится - на какое-то время ставку придётся зафиксировать. Минимально зафиксировать ставку можно на год (6,5% годовых в валюте и 9% годовых в рублях), максимально - на десять лет. Чем больше срок фиксирования, тем выше будет стоимость кредита на этот период. В целом кредит на покупку квартиры можно оформить на 30 лет с первоначальным взносом 15% от её стоимости. Ставки по кредиту составят в долларах Libor 1Y + 6% (6,76%) и Mosprime 6М + 5% (9,23%). Фиксированные ставки на весь срок кредита составляют 10% годовых в валюте и 12,5% годовых в рублях.

Однако здесь свои нюансы. Согласно налоговому законодательству, если процентная ставка по кредиту меньше 9% в валюте и двух третей ставки рефинансирования ЦБ РФ в рублях, у клиента появляется выгода, с которой надо платить 35-процентный налогу если физическое лицо является налоговым резидентом РФ. Нерезиденты уплачивают налог по ставке 30%. Банки решают эту проблему по-разному. Так, ЮниКредит Банк независимо от размера индексов ограничивает минимальную ставку по кредиту указанными величинами, соответственно заёмщик освобождается от уплаты этого налога. В банке "Дельтакредит" и Нордеа Банке заёмщику придётся уплачивать налог. Правда, банки успокаивают: большинство заёмщиков оформляют имущественный вычет, соответственно случаи уплаты такого налога встречаются нечасто. Материальная выгода от экономии на процентах при получении заёмных средств освобождается от налогообложения в случаях, установленных статьёй 212 НК РФ, при наличии у заёмщика права на получение имущественного налогового вычета, установленного пунктом 1.2 статьи 220 НК РФ. Для получения имущественного налогового вычета заёмщик должен обратиться в налоговый орган по месту своего учёта как налогоплательщика.

Комиссии

Комиссия за выдачу ипотечного кредита в среднем по рынку составляет 1-1,5% от суммы кредита. В редких случаях комиссия за выдачу кредита исчисляется в процентах от стоимости приобретаемого жилья. Поскольку размер ипотечного кредита исчисляется сотнями тысяч, а иногда миллионами рублей, даже один процент от такой суммы представляет собой серьёзные расходы.

Первым на рынке полностью отменил комиссию за выдачу ипотечного кредита Сбербанк. За ним ипотечные кредиты без комиссии начали выдавать Россельхозбанк, Барклайс Банк, HSBC, Банк Интеза. В настоящий момент ипотечные кредиты без комиссии помимо названных банков выдают банк "Возрождение", МДМ Банк, банк "Открытие" (по ряду программ), Райффайзенбанк (кроме кредита на любые цели под залог недвижимости в собственности), банк "Уралсиб".

Некоторые банки до сих пор взимают комиссию за услуги банка, не утруждая себя какой-либо маскировкой. В частности, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ) в числе условий ипотечного кредитования указывает ежегодную комиссию за обслуживание счёта или пакета банковских услуг. По условиям ипотечного кредитования в банке "Возрождение" заёмщик должен ежегодно оплачивать услуги банка "за сбор, обработку и техническую передачу информации о физическом лице, связанную с распространением на него условий Договора ипотечного страхования, а также за распространение на него условий Договора ипотечного страхования из расчёта за первый год кредитования 2,25% от суммы кредита на момент выдачи, увеличенной на 10%, за второй и последующие годы - 1% от остатка ссудной задолженности, увеличенного на 10% (при наличии)". Такая формулировка, видимо, необходима, чтобы данные платежи не расценивали в качестве комиссии за ведение ссудного счёта, признанной незаконной постановлением президиума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.09.

По сути, комиссии за открытие и ведение ссудного счёта появились на свет с одной единственной целью - скрыть эффективную процентную ставку по кредиту, которая может сильно отличаться от декларируемой банком. У некоторых банков за счёт комиссий эффективная ставка по кредиту превышает номинальную в два-три раза за счёт различных разовых, ежемесячных и других комиссий. Анализ судебной практики показывает, что в последнее время суды фактически признают недействительными любые комиссии, взимаемые с заёмщиков, кроме процентов по кредиту. В то же время правовое регулирование отношений банков и физических лиц у нас практически не разработано: в целом это двадцать одно предложение в ГК РФ и в законах о банках и защите прав потребителей.

Комиссию за выдачу кредита снижают или отменяют для отдельных категорий заёмщиков. Чаще всего это покупатели жилья в рамках партнёрских программ - с застройщиками и риэлторами. Сэкономить на комиссии за выдачу кредита могут ипотечные заёмщики из числа сотрудников компаний - корпоративных клиентов: такое правило работает в Газпромбанке, МДМ Банке, банке "Открытие", Райффайзенбанке, Росбанке, Собинбанке. Ипотечные кредиты без комиссии в Райффайзенбанке и МДМ Банке выдают и зарплатным клиентам. Комиссию за выдачу кредита могут отменить для ипотечных заёмщиков из числа VIP-клиентов, как в Собинбанке. Для повышения привлекательности программ по реализации недвижимости, принадлежащей банку на праве собственности или заложенной по ипотеке, кредиты на такую недвижимость тоже могут выдаваться без комиссии. Например, ВТБ24 не берёт комиссию за выдачу кредитов по программе "Ипотека с государственной поддержкой". Акция по отмене комиссии за выдачу ипотечного кредита действует в Росбанке (по ряду программ), РосЕвроБанке и ЮниКредит Банке. ВТБ24 снижает также комиссию за выдачу кредита до 25,4 тыс. руб., если заёмщик разместит первоначальный взнос в ипотечный вклад в момент подачи заявки на кредит до момента заключения сделки. Минимальный размер вклада - 100 тыс. руб., 4 тыс. долл. или евро, процент по вкладу - 4,75-5,3% годовых в рублях и 0,85-1,9% годовых в иностранной валюте. Райффайзенбанк снизил размер комиссии за выдачу ипотечных кредитов и не берёт комиссию за предоставление ипотечного кредита сотрудникам корпоративных клиентов.

Банки, настроенные менее радикально, ограничиваются снижением размера комиссии за выдачу кредита, чаще всего на отдельные продукты и на фиксированный срок, реже - по всем предложениям. Такой политики придерживаются АМТ Банк, банк "ЖилФинанс", Собинбанк. Банк "ЖилФинанс" использует комиссию за выдачу кредита для повышения гибкости своих условий кредитования, предлагая заёмщикам уплатить более высокую комиссию, чтобы снизить величину процентной ставки по кредиту. Для желающих снизить размер процентной ставки по кредиту на 1% комиссия за выдачу кредита увеличивается с 2,5 до 4% от суммы кредита (минимум 15 тыс. руб., максимум 180 тыс. руб.). Аналогичную схему использует банк "ДельтаКредит": снижение процентной ставки на 0,5 процентных пункта будет стоить заёмщику повышения комиссии за выдачу кредита до 2,5% от суммы кредита, на 1 процентный пункт - до 4%.

Многие комиссии, которые сейчас берут банки, не характерны для развитых стран и являются чисто российским изобретением. Поэтому отказ от них или хотя бы цивилизованное их использование будет свидетельствовать о том, что отечественный рынок становится более зрелым. Банки должны раскрывать ставку не только из-за требований регулятора, но и в рамках конкурентной борьбы, которая будет отражать уровень затрат при работе на этом рынке. В свою очередь, конкурировать тогда станет проще, ведь ценовые предложения банков станут более понятными для клиентов. В то же время в непростой ситуации, сложившейся сейчас в банковском сегменте, неосторожные действия судебных органов могут спровоцировать новый финансовый кризис. Опасения банкиров вызывает не столько возможное признание незаконности конкретной банковской комиссии, сколько общая тенденция по разворачиванию на самом высоком уровне борьбы с дополнительными комиссиями. Конечно, не все суды встают на сторону заёмщиков, но тенденция такова, что после выхода постановления президиума Высшего арбитражного суда о незаконности комиссии за открытие и ведение ссудного счёта многие судьи перестали затруднять себя анализом смысла прочих банковских комиссий, также признавая их незаконными.

Другие условия

Оценка недвижимости, выступающей предметом ипотеки. Рассмотрение заявки на ипотечный кредит включает в себя обязательную оценку банком ликвидности объекта недвижимости, который предлагается в качестве залога по кредиту. При этом кредитор преследует две цели - исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости определить максимальную сумму кредита и проверить соответствие объекта недвижимости требованиям, которые установлены для залога по ипотеке. Банк полагается на данные отчёта об оценке, подготовленного профессиональным оценщиком, и, таким образом, качество обеспечения по кредиту зависит от добросовестности оценщика.

При проведении оценки объекта недвижимости, как показывает практика, оценщик нередко завышает её стоимость по сговору с заёмщиком, заинтересованным в получении как можно большей суммы кредита. В результате, если возникает дефолт по кредиту и банку приходится погашать долг заёмщика за счёт реализации залога, вырученных средств может не хватить на возмещение понесённых убытков. Оценщик несёт ответственность только перед заёмщиком, которого проблемы банка нисколько не волнуют и который, наоборот, как правило, заинтересован в завышении стоимости залога по кредиту.

По логике вещей, заказчиком оценки должен быть не заёмщик, далёкий от соблюдения интересов банка, а сам банк. Однако трудность здесь заключается в отображении расходов на оплату оценки с точки зрения налогового учёта. Поскольку на момент проведения оценки кредит ещё не выдан, эти затраты отнести на себестоимость нельзя, не говоря уже о том, что кредит может быть вообще не выдан. Ассоциация российских банков видит выход в разработке схемы, по которой заказчиком оценки будет выступать кредитор, а оплату производить тот, кто подал заявку на кредит.

Первым на рынке ипотечного кредитования начал внедрять систему "Банк - заказчик оценки" ВТБ24, в рамках которой именно банк, а не заёмщик стал заказчиком оценки, т.е. стороной по договору на оказание услуг по оценке приобретаемой заёмщиком недвижимости. Данная система позволяет практически свести к нулю риски сговора между заёмщиком и оценщиком с целью завышения стоимости приобретаемого жилья. Недавний кризис, в период которого произошло снижение стоимости недвижимости, показал, что объективная оценка актива является столь же важным элементом одобрения кредитной сделки, как и процесс андеррайтинга заёмщика. Это мотивирует заёмщика не допускать дефолта по кредиту, а если данное событие всё же произошло - обеспечивает покрытие убытков банка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств заёмщиком. Кроме того, в рамках данной системы взаимоотношений между банком и оценщиком появляется прямая ответственность оценщика за результат своей работы перед банком, на котором концентрируются все риски ипотечной сделки, что формально отсутствовало в прежней схеме работы. Помимо снижения уровня рисков данная система и повышает эффективность бизнес-процесса подготовки ипотечной сделки, и существенно экономит время заёмщика: теперь ему не нужно тратить время на заключение договора с оценщиком, передачу документов - все эти моменты уже урегулированы банком, и заёмщику остаётся только согласовать с оценщиком время осмотра недвижимости. На текущий момент более 95% ипотечной выдачи осуществляется в рамках системы "Банк - заказчик оценки".

Страхование. Для снижения риска невозврата ипотечного кредита российскими банками применяются такие инструменты, как страхование заёмщиком в пользу кредитора своей жизни и трудоспособности (личное страхование) и страхование риска утраты или ограничения (обременения) права собственности на предмет залога (страхование титула). Политика Федеральной антимонопольной службы (ФАС РФ), оштрафовавшей десятки банков за навязывание перечисленных услуг по страхованию, вынудила банки отказаться от своих требований к ипотечным заёмщикам в обязательном порядке оформлять личное страхование и страхование титула. Теперь ипотечным заёмщикам практически всегда предлагается на выбор два-три варианта программы страхования. Однако заёмщикам от этого пока мало пользы: повышение риска невозврата кредита теперь компенсируется путём повышения процентной ставки.

Получить ипотечный кредит по базовой ставке можно только при условии согласия заёмщика оформить комплексное ипотечное страхование, которое включает обязательное по закону страхование предмета ипотеки (заложенного имущества) от риска гибели (уничтожения), утраты или повреждения, личное страхование и страхование титула. В редких случаях не требуется страховать титул. В ряде банков страхование титула является обязательным условием получения ипотечного кредита на приобретение жилья на вторичном рынке только в том в случае, если недвижимость находилось в собственности продавца менее трёх лет.

Среди банков, установивших заградительные ставки по ипотечным кредитам для заёмщиков, которые не соглашаются платить за личное страхование и страхование титула, лидерство удерживают Банк Сосьете Женераль Восток и Банк Интеза: отказ оформить оба необязательных вида страхования будет означать увеличение ставки по ипотечному кредиту на 10 процентных пунктов. HSBS увеличивает ставку на 3 процентных пункта за отсутствие одного из трёх видов комплексного ипотечного страхования и 7,5 процентных пункта - за игнорирование обоих необязательных видов ипотечного страхования. В НОМОС-Банке отказ оформлять личное страхование вызовет рост ставки на 5,5 процентных пункта, страхование титула - на 1,5%, нежелание застраховать оба риска соответственно повысит ставку по кредиту на 7%. В Росбанке страхование ипотечным заёмщиком только предмета ипотеки повысит стоимость кредита на 6,5 процентных пункта: 3,5% прибавляется для кредита без личного страхования и 3% - для кредита без страхования титула.

В банке "Московское ипотечное агентство" ("МИА") и Связь-Банке отказ от каждого из необязательных видов страхования повышает ставку по кредиту на 3 процентных пункта; таким образом, если заёмщик отказывается страховать оба риска, ставка вырастет на 6 процентных пунктов. В Нордеа Банке заёмщик может либо оформить комплексное ипотечное страхование на все три вида, либо застраховать только предмет ипотеки. Разница между двумя программами страхования - 5 процентных пунктов. Аналогично вырастет процентная ставка по кредиту в Московском банке реконструкции и развития, с той разницей, что заёмщик может по своему желанию отдельно оформить личное страхование и страхование титула. Отказ от личного страхования увеличивает ставку по кредиту на 4%, от страхования титула - на 1%. Те же 5 процентных пунктов добавляются к ставке по ипотечным кредитам РосЕвроБанка, но в другой пропорции: отказ от личного страхования прибавляет 3%, от страхования титула - 2%.

На 4% возрастает ставка по ипотечному кредиту в Инвестторгбанке, если заёмщик отказывается заключать в пользу кредитора договоры личного страхования и страхования титула. ЮниКредит Банк увеличивает ставку по ипотеке на 2,5%, если заёмщик отказывается заключать договор личного страхования, и ещё на 1% - если заёмщик не хочет застраховать титул, что в сумме даёт максимальный рост ставки на 3,5%. Барклайс Банк, ВТБ24 и Собинбанк прибавляют 3% к ставке по кредиту тем, кто намерен ограничиться обязательным страхованием залога по ипотеке.

Росбанк за нежелание страховать утрату жизни и потери трудоспособности при получении ипотечного кредита увеличивает ставку по ипотечному кредиту на 3,5 процентных пункта и ещё 3% добавляет к ставке, если заёмщик не хочет страховать риск утраты закладываемой квартиры в результате прекращения права собственности (титульное страхование) - 3% годовых. Таким образом, если заёмщик хочет получить ипотечный кредит и при этом оплатить только обязательное страхование предмета залога, то ставка по кредиту для него вырастет на 6,5%. Минимальная надбавка за отказ ипотечного заёмщика от необязательных видов страхования действует в Райффайзенбанке: разница между процентными ставками составляет всего 0,3%.

Ипотечные заёмщики, получившие кредиты ещё с условием обязательного комплексного ипотечного страхования, тоже могут прекратить оплачивать договоры личного страхования и страхования титула (оплата производится ежегодно). В этом случае процентная ставка по кредиту увеличивается в соответствии с действующими условиями предоставления ипотечных кредитов.

Результатом ещё одного длительного конфликта между ФАС РФ и банками стало распространение практики повышения процентной ставки по ипотечному кредиту для заёмщика, который не хочет страховаться у партнёров банка. ФАС РФ запрещает банкам ограничивать заёмщиков при выборе страховой компании. Банки же сомневаются в платёжеспособности страховых компаний, не прошедших аккредитацию. Поскольку выгодоприобретателем по страховым договорам, которые заёмщик заключает в рамках ипотечной сделки, является кредитор, его не может не волновать платёжеспособность страховой компании. Поэтому, чтобы отбить у заёмщиков желание самовольничать при выборе страховщика, используется проверенный приём с повышением процентной ставки по кредиту.

Некоторые банки ставят условием получения кредита на оплату долевого участия в строительстве жилья страхование заёмщиком в пользу кредитора финансовых рисков при инвестировании на срок до момента регистрации права собственности заёмщика на приобретённый объект недвижимости.

В 2010 году с подачи АИЖК для снижения первоначального взноса в ипотеке начало применяться страхование ответственности заёмщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору (страхование ипотечных обязательств заёмщика). Такое страхование в случае дефолта по кредиту с низким первоначальным взносом позволяет кредитору возместить убыток, возникающий при недостатке средств для погашения долга заёмщика, если кредитору не удастся выручить нужной суммы за счёт реализации залога.

В настоящий момент низким первоначальным взносом принято считать взнос меньше 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. По данным СК "АИЖК", которая занимается перестрахованием риска ответственности заёмщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору, стоимость такой страховки имеет тенденцию к снижению. Если в момент выхода на рынок в августе 2010 года страхование ипотечных обязательств заёмщика стоило примерно 4% от суммы кредита, то сегодня средняя стоимость по рынку - около 2% от суммы кредита.

Первоначальный взнос. Спрос на ипотеку в России, главным образом, тормозит нехватка средств на первоначальный взнос. Высокий уровень инфляции, а также высокие риски практически по всем видам инвестиций препятствуют формированию накоплений.

Немецкая модель ипотеки для решения этой проблемы использует жилищно-накопительные вклады. Нечто подобное развивают и российские банки. ВТБ24 с конца 2009 года предлагает вклады "Ипотечный накопительный" и "Ипотечный индекс", на которых копятся средства на первоначальный взнос для покупки жилья по ипотеке. По окончании срока вклада банк гарантирует выдачу кредита на льготных условиях. Минимальная сумма вклада - 50 тыс. руб., срок накопления - от 2 до 5 лет. Аналогичную накопительную программу по ипотеке предлагает МДМ Банк.

Сходный принцип использует сибирский Байкал-Банк. По условиям его накопительной программы для зарплатных клиентов вкладчик должен в срок до пяти лет накопить треть или половину от стоимости приобретаемого в кредит жилья. На тот период, пока заёмщик получает зарплату через банковский счёт, для него действует льготная процентная ставка по ипотечному кредиту: от 1 до 10% годовых по кредиту в рублях, от 2 до 8% годовых - по кредитам в иностранной валюте. Если заёмщик не является участником зарплатного проекта, для него действует базовая ставка (сейчас это 20% годовых). В Краснодарском крае по инициативе региональных властей с конца 2009 года работает система целевых жилищных накоплений.

Существующие предложения по накопительным вкладам пока далеки от классической схемы жилищно-накопительного вклада и представляют собой, скорее, маркетинговый ход для повышения привлекательности ипотечных программ. Ни вкладчику, ни банку такой вклад ощутимой пользы не приносит. Чтобы жилищно-накопительный вклад превратился в действительно эффективный инструмент повышения доступности ипотеки, он должен иметь безотзывный характер и страховую защиту не менее чем на 1 млн. руб. Соответствующие положения содержатся в законопроекте об ипотечном кредитовании, подготовленном Ассоциацией региональных банков России (АРБР). Причём этот законопроект, как и застрявший в коридорах власти законопроект о стройсберкассах, предусматривает софинансирование жилищно-накопительных вкладов из государственного бюджета.

Средства на первоначальный взнос для покупки жилья по ипотеке можно не только скопить, но и взять в кредит. Целевые кредиты такого рода предлагают, например, Ханты-Мансийский банк и Росбанк. Оба кредита предлагаются только в связке с ипотечным кредитом на приобретение квартиры. В Ханты-Мансийском банке кредит на первоначальный взнос для приобретения квартиры на средства ипотечного предоставляют в рублях на срок до 7 лет по ставке от 14,5 до 15,5% годовых. Обеспечением по кредиту может быть поручительство физического или юридического лица, залог недвижимости (в виде жилых и нежилых помещений, земельных участков) в пользу банка. Поручительство супруга при его наличии требуется в обязательном порядке.

В Росбанке кредиты на первоначальный взнос в рублях и долларах США предоставляют на срок до 15 лет под залог квартиры, имеющейся в собственности заёмщика, супруга или кого-то из их родителей. Процентная ставка по кредиту на первоначальный взнос выше, чем по кредиту на приобретение жилья. По базовой программе, предусматривающей обязательное страхование заёмщиком риска утраты жизни и потери трудоспособности (личное страхование) и риска утраты закладываемой квартиры в результате прекращения права собственности (титульное страхование), процентные ставки составляют от 13,3 до 13,8% годовых для кредитов в рублях и от 10,25 до 10,75% годовых для кредитов в долларах. Кредиты на покупку квартиры на вторичном рынке по базовой программе предоставляются под 12-13% годовых (рубли) и под 9-9,5% годовых (доллары).

Кредиты на первоначальный взнос для покупки жилья по ипотеке не выходят за рамки единичных предложений. Двойная кредитная нагрузка на заёмщика - слишком тяжкое бремя, поэтому подобный вариант решения проблемы первоначального взноса вряд ли будет востребован. Скорее, будет шириться практика а зачёта в качестве первоначального взноса принадлежащей заёмщику недвижимости при кредитовании альтернативных сделок. Такие схемы уже действуют в ВТБ24, Газпромбанке, Сбербанке и ЮниКредит Банке.

Высокая в целом стоимость ипотеки приводит к тому, что российские покупатели жилья возвращают банку почти три суммы кредита. Согласно ипотечному рейтингу Penny Lane Realty, при ставках 11,5-15,5% в год выплаты увеличиваются в среднем на 150 тыс. евро. С такими условиями кредитования Россия оказалась на 47-м месте, среди таких стран, как Албания, Никарагуа и Гондурас.

При составлении рейтинга доступности ипотечных услуг специалисты Penny Lane Realty проанализировали данные по 60 странам, а также материалы Европейской ипотечной федерации. Расчёты были основаны на стандартном для России кредите в размере 122,3 тыс. евро (5 млн. руб.) сроком на 20 лет, который составляет 60-70% от стоимости квартиры. Предполагается, что остальную сумму для первоначального взноса покупатель уже имеет.

В результате всех выплат за пользование кредитом российский покупатель гасит кредит как минимум дважды. К примеру, ставка Сбербанка 11,5% приводит к переплате в 141,1 тыс. евро, или 215% суммы ипотеки, а 15,5% от Альфа-банка - к 190,1 тыс. евро, или 260% кредита.

Уже более десяти лет рынок ипотеки стоит на месте и не становится более доступным для подавляющего большинства населения. В России 70% от суммы ежемесячной выплаты по кредиту составляет стоимость процентов, в то время как в европейских странах дело обстоит с точностью до наоборот. Верхние строчки рейтинга заняли европейские страны Дания, Швеция, Испания, где средняя процентная ставка составляет 1,3-2,4%, а переплата по кредиту не превышает 23%.

В то же время при составлении такого рейтинга надо было также учитывать инфляцию, ставку рефинансирования и величину дохода населения, которая по российским регионам очень разнится. Действительно, в России одна из самых высоких ставок по ипотеке, но не стоит забывать, что рост цен и уровень инфляции соответствующие. Наконец, необходимо учитывать ещё и то, что ставка рефинансирования в Европе в среднем составляет 1,25%, в Штатах стремится к нулю, а в России она - 8%. Соответственно кредиты в той же Европе на покупку недвижимости можно взять меньше чем под 4%, а в России наделе получается 16, 18, 20% и выше.

Таблица 3

Динамика роста задолженности по жилищным и ипотечным жилищным кредитам к ВВП

Дата	ВВП, млрд. руб. по жилищным кредитам, млн. руб.	Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, млн. руб.	Задолженность по ипотечным жилищным кредитам к ВВП, %	Доля задолженности
01.01.12	54 361	1 621 117	1 474 839	2,7
01.01.11	44 439	1 244 017	1 129 373	2,5
01.01.10	39 016	1 180 761	1 010 889	2,6
01.01.09	41 540	1 267 759	1 070 329	2,6
01.01.08	33 114	757 530	611 212	1,8
01.01.07	26 904	350 174	233 897	0,87
01.01.06	21 625	125 723	52 789	0,24
01.01.05	17 048	54 405	17 772	0,1

Основные участники рынка

Банки

Согласно российскому законодательству все банки, действующие на территории страны, являются универсальными. Несмотря на то что некоторые банки называются ипотечными, все они в настоящее время подчиняются единым нормам банковского законодательства.

На первичном рынке ипотеки в настоящее время работают более 650 кредитных организаций, причём лишь пятая часть их предоставляет ипотечные кредиты на регулярной основе. На данный момент более 95% от общего объёма выданных ипотечных кредитов в денежном выражении было предоставлено в рублях. Общий объём задолженности по ипотеке на 1 января 2012 года составил 1,5 трлн. руб., показав небольшой рост по сравнению с данными на 1 января 2011 года - 1,1 трлн. руб. Таким образом, пока ипотечные кредиты погашаются быстрее, чем выдаются. Отношение объёма ипотечной задолженности к ВВП на 1 января 2012 года составляло 2,71%.

По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), в 2011 году в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) было внесено почти 1,7 млн. регистрационных записей об ипотеке, что на 75% превышает аналогичный показатель предыдущего года (1,3 млн.). Коррелируя средневзвешенную сумму ипотечного кредита в рублях с ценами на квартиры в России, можно сделать вывод, что сегодня ипотека используется для проведения альтернативных сделок (одно жильё продаётся, другое покупается). Это подтверждается и размером средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам в рублях (11,9%), которая соответствует стоимости кредитов с высоким первоначальным взносом. Таким образом, жильё по своей стоимости всё ещё недоступно основной массе населения. В настоящее время в среднем заёмщики по ипотеке расходуют почти половину своих доходов.

В 2011 году около 200 кредитных организаций рефинансировали права требования по ипотечным кредитам на сумму почти 100 млрд. руб. При этом доля ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК, заметно снизилась.

В 2011 году ставка выкупа по стандартным кредитным продуктам (накопленным итогом с начала года) составила 10,9%, тогда как средневзвешенная ставка по выданным кредитам в целом по рынку равнялась 11,9%. При этом минимальная ставка рефинансирования АИЖК по стандартной программе составляет 8,9%.

Задолженность по ипотечным жилищным кредитам увеличилась за год на 23%. При этом наблюдается увеличение доли задолженности сроком от 90 дней. Средний размер ипотечного кредита увеличился с 1,4 млн. до 1,5 млн. руб.

По прогнозу агентства Moody's, к 2015 году общий объём ипотечных и жилищных кредитов в России должен составить 7-8% ВВП. Сейчас он составляет чуть больше 2% ВВП.

Банки, предоставляющие ипотечные кредиты в России, можно разделить на две группы: специализированные и универсальные, которые, в свою очередь, делятся на государственные и частные.

Два банка с государственным участием - Сбербанк и ВТБ24 - вместе занимают более 50% ипотечного рынка. Это объясняется наличием у них самой большой филиальной сети и доступа к дешёвым ресурсам, что позволяет поддерживать высокий уровень выдачи ипотечных и жилищных кредитов.

В пятёрку лидеров российского ипотечного рынка начиная с даты своего основания неизменно входит банк "ДельтаКредит"*(2). Среди других специализированных ипотечных банков можно выделить Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, ИпоТекБанк, банк "Московское ипотечное агентство" (МИА). Из-за кризиса из чисто специализированных ипотечных банков на рынке остался только МИА. Остальные либо были поглощены, либо перепрофилировались в универсальные банки.

Наиболее стабильным среди специализированных ипотечных банков оказался банк "ДельтаКредит", который ни на один день не прекращал выдачу кредитов. В настоящий момент "ДельтаКредит" создаёт федеральную сеть партнёров, которые выдают кредиты по его программам.

Городской ипотечный банк в 2009 году отказался от собственных ипотечных программ и до середины 2010 года выступал сервисным агентом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В июле 2010 года Восточный экспресс банк приобрёл 100% Городского ипотечного банка у банка Morgan Stanley. С конца 2010 года Городской ипотечный банк прекратил выдачу ипотечных кредитов, и в настоящее время его деятельность ограничена обслуживанием выданных ипотечных кредитов.

ИпоТек Банк, созданный в сентябре 2007 года, успел проработать всего один год. С октября 2008 года банк не выдаёт ипотечных кредитов.

Русский ипотечный банк помимо выдачи кредитов с 2007 года активно занимался продвижением своих программ через агентов, рефинансируя выданные ими кредиты в рамках программы "Русская ипотека". После покупки Собинбанка, которому принадлежало 100% Русского ипотечного банка, Газэнергопромбанком банк практически прекратил ипотечную деятельность. С конца 2009 года Русский ипотечный банк вошёл в число партнёров АИЖК и в настоящий момент выдаёт ипотечные кредиты по стандартам АИЖК. С июля 2010 года Русский ипотечный банк возобновил действие собственных ипотечных программ.

Банк "МИА", созданный в 2000 году, принадлежит Правительству Москвы и является его агентом по реализации программ социальной ипотеки. В то же время продуктовая линейка банка содержит предложения по коммерческой ипотеке.

Флексинвест Банк первоначально работал в Самаре под названием Волжский Универсальный банк. В 2008 году инвестиционный фонд Aurora Russia Limited приобрёл 100% акций ОАО "Волжский Универсальный Банк", после чего стал позиционироваться как специализированный ипотечный банк, предоставляющий кредиты по собственным программам и по стандартам АИЖК. В настоящий момент действует только головной офис банка в Москве.

Рефинансирующие организации

В России стандартизацией условий выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов занимается Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Стандарты АИЖК устанавливают требования к основным участникам ипотечного жилищного кредитования, главным параметрам ипотечных кредитных сделок, предмету залога (ипотеки), страховому обеспечению ипотечных сделок, программе социальной поддержки населения, договорам, заключаемым в процессе оформления процедуры выдачи ипотечных кредитов, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов.

В 2005 году на российском ипотечном рынке появились структуры, конкурирующие с АИЖК на рынке рефинансирования и предлагающие первичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей с целью накопления пула для дальнейшей секьюритизации. Таким образом, началось формирование вторичного рынка ипотечных кредитов, появилась возможность реализовывать пулы закладных с различными уровнями доходности и риска.

В результате финансового кризиса число участников российского рынка рефинансирования значительно уменьшилось. Фактически монополистом на этом рынке осталось государственное АИЖК. Сегодня единственным реальным конкурентом АИЖК выступает банк "ГПБ-Ипотека", учитывая большой региональный охват - свыше 40 операторов.

Банк "ГПБ-Ипотека" (до 2007 года - "Совфинтрейд") был перепрофилирован из универсального банка в специализированное ипотечное подразделение группы "Газпромбанк" в 2004 году. До 2008 года банк входил в число лидеров ипотечного рынка. При этом непосредственно выдачей ипотечных кредитов банк не занимался, рефинансируя кредиты своих региональных операторов. С конца 2008 года банк "ГПБ-Ипотека" приостановил выкуп ипотечных кредитов во всех регионах присутствия, за исключением разовых сделок. В начале марта 2010 года банк возобновил деятельность по рефинансированию.

Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) - дочерняя компания АИЖК - оказывает поддержку ипотечным заёмщикам, которые оказались неплатёжеспособными в связи с резким снижением дохода либо увеличением суммы платежа по кредиту из-за колебаний валютных курсов и роста плавающих ставок. Агентство реструктуризирует кредиты, выданные до 1 июля 2009 года на приобретение, ремонт или неотделимые улучшения жилого помещения, а также на рефинансирование кредитов, выданных на аналогичные цели. При этом ипотека может быть зарегистрирована и в более поздний срок. В том числе реструктуризации подлежат кредиты, выданные на участие в долевом строительстве жилья, по которым ещё не возникла ипотека, если договор заключён в соответствии с Федеральным законом от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве".

С 1 января 2011 года АРИЖК завершило государственную программу реструктуризации ипотечных кредитов заёмщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации. Приём заявлений на реструктуризацию был прекращён с 25 декабря 2010 года. Все заключённые соглашения и договоры между АРИЖК и заёмщиками продолжают действовать до окончания срока их исполнения.

Ипотечные брокеры

Рынок ипотечных брокеров появился в России в 2004 году. Ипотечные брокеры делятся на несколько категорий: независимые ипотечные брокеры, брокерские подразделения крупных риэлторских компаний, брокеры, работающие в интересах отдельных банков, интернет-брокеры. Законодательством деятельность ипотечных брокеров не регулируется.

Услуги ипотечного брокера включают в себя консультирование клиента и подбор оптимальных условий ипотечного кредитования с учётом его возможностей, потребностей, особенностей социального и профессионального статуса, а также сопровождение при получении кредита: помощь по сбору и оформлению документов, консультирование по процедуре выдачи кредитных средств и передаче их продавцу жилья. Многие брокеры за отдельную плату оказывают риэлторские услуги по оформлению сделки купли-продажи объекта ипотеки. Некоторые компании продолжают оказывать услуги своим клиентам и после выдачи кредита и приобретения жилья, помогая в случае необходимости реструктуризировать задолженность при затруднениях с погашением кредита, реализовать жильё из-под залога, рефинансировать кредит на новых условиях.

По сложившейся в России практике услуги ипотечного брокера оплачивают преимущественно заёмщики. Солидные компании берут плату только при условии выдачи клиенту ипотечного кредита. Западная практика выплаты комиссионных брокерам со стороны банков мало распространена.

В кризисный период количество ипотечных брокеров существенно сократилось вследствие общего падения спроса на ипотеку, а также резкого уменьшения числа банков, выдающих ипотечные кредиты, и ипотечных программ. В условиях крайне ограниченного выбора предложений по ипотеке у потребителя существенно понизилась мотивация для обращения к ипотечным брокерам. Однако в настоящее время наметилась тенденция к восстановлению рынка ипотечного брокериджа. Большинство ипотечных брокеров расширило спектр своих услуг, и теперь их в полной мере можно назвать кредитными брокерами.

Страховые компании

При заключении ипотечной сделки для снижения рисков заёмщика и кредитора в России используется несколько видов страхования. Это страхование недвижимости, заложенной по договору об ипотеке, страхование жизни заёмщика, страхование титула (юридической чистоты сделки купли-продажи жилья). Все договоры страхования заключаются в пользу кредитора.

Страхование недвижимости, заложенной по договору об ипотеке, позволяет освободить заёмщика от обязанности выплачивать кредит в случае, если купленное в кредит жильё будет разрушено или серьёзно повреждено, например в результате пожара или взрыва.

Страхование жизни и трудоспособности заёмщика обеспечивает выплату остатка задолженности по кредиту за счёт страховки в случае смерти заёмщика, а также присвоения ему инвалидности первой группы. Если заёмщик на длительный срок лишается трудоспособности в результате болезни или несчастного случая, за счёт страховки выплачивается часть задолженности по кредиту за период нетрудоспособности.

Страхование титула защищает заёмщика от риска признания сделки купли-продажи недействительной или незаконной, когда он вынужден вернуть приобретённое жильё продавцу. Страховка в этом случае обеспечивает получение суммы, за которую было приобретено жильё.

Все ведущие российские розничные страховые компании из первой тридцатки предлагают комплексные страховки, включающие в себя либо страхование предмета ипотеки со страхованием жизни и нетрудоспособности, либо те же виды страхования вкупе со страхованием титула. Ежегодные расходы на ипотечное страхование составляют 1-2% суммы текущей задолженности по кредиту.

При этом страхование в пользу кредитора недвижимого имущества, которое служит залогом по кредиту, по российскому законодательству является обязательным условием получения ипотечного кредита. Все остальные виды страхования формально заёмщик может использовать по своему усмотрению.

Банки ставят обязательным условием выдачи ипотечного кредита страхование жизни и трудоспособности. Несмотря на то что в законе об ипотеке однозначно указывается, что обязательным является только страхование предмета ипотеки, ФАС России готовит поправки к постановлению Правительства РФ "О случаях допустимости соглашений между кредитными и страховыми организациями", которые на нормативном уровне введут запрет на требование страхования жизни и трудоспособности заёмщика при выдаче ипотечного кредита.

Ещё одним направлением ожесточённого противоборства ФАС России с ипотечными банками по части страхования стала практика аккредитации страховых компаний. С точки зрения банков, аккредитация препятствует страхованию заёмщиков в недобросовестных или недостаточно устойчивых компаниях, которое чревато отказом в страховой выплате при наступлении страхового случая. В то же время причиной для отказа в аккредитации страховой компании банком в отношении ипотечного кредитования может служить не её финансовое состояние, а какие-то другие соображения, к примеру принадлежность конкурентам.

Крупные ипотечные банки имеют партнёрские соглашения по меньшей мере с десятком ведущих страховых компаний, что, по мнению банковского сообщества, обеспечивает заёмщику достаточный выбор.

ФАС России придерживается мнения, что в результате сговора между банками и страховыми компаниями ипотечное страхование в аккредитованных компаниях обходится заёмщикам дороже, чем в других, поскольку аккредитованные страховые компании закладывают в стоимость своих услуг расходы на комиссионные банкам за поставку клиентов. На практике страхование в аккредитованных компаниях нередко обходится дешевле, чем в посторонней компании, так как крупные компании, с которыми предпочитают иметь дело ипотечные банки, имеют возможность снижать издержки за счёт больших объёмов оборота.

За последние несколько лет были вынесены десятки решений ФАС, которыми аккредитация страховых компаний ипотечными банками признавалась нарушением антимонопольного законодательства, которое приводит или может привести к ограничению конкуренции. От банков пока удалось добиться только публикации в открытом доступе перечня требований, при удовлетворении которым любая страховая компания должна признаваться аккредитованной. На практике нежелательной страховой компании по-прежнему проблематично аккредитоваться.

Одна из поправок к постановлению Правительства РФ "О случаях допустимости соглашений между кредитными и страховыми организациями", подготовленная ФАС России, направлена на исключение возможности затягивания банком процедуры проверки страховой организации на предмет соответствия установленным требованиям. Предлагается ввести требование о наличии "закрытого" перечня сведений и документов, которые страховая организация должна представить в кредитную организацию для проведения проверки, а также закрепить максимальные сроки проведения такой проверки и информирования о её результатах.

Кроме того, многие банки формально не ограничивают заёмщиков пользоваться услугами страховой компании по своему выбору, но на практике тем или иным способом вынуждают обращаться в рекомендованные ими компании. Одним из таких способов также служит повышение процентной ставки по кредиту при страховании в компании, которая не входит в число рекомендованных банком.

С 1 июля 2010 года ВТБ24 и АИЖК объявили о внедрении нового вида ипотечного страхования - рисков неисполнения обязательств заёмщика по кредитному договору. Это страхование разработано как инструмент для снижения минимального размера первоначального взноса. В данный момент за счёт него минимальный первоначальный взнос снижается до 10% от стоимости жилья.

Страховым случаем страхования ответственности заёмщика за неисполнение обязательств по кредитному договору будет совпадение двух обстоятельств: утрата заёмщиком платёжеспособности и резкое падение цен на жильё, в результате чего кредитор не сможет возместить свои расходы по выданному ипотечному кредиту за счёт реализации заложенного жилья.

Сумма страховки уплачивается единовременно и составляет 1-2% от размера выданного кредита. На величину страховки влияет размер первоначального взноса и срок кредитования: чем меньше взнос и больше срок кредита, тем выше будет плата за страховку.

Инициатором развития страхования ответственности заёмщика за неисполнение по кредитному договору стала дочерняя компания АИЖК - "Страховая компания АИЖК". На страховом рынке она будет действовать по образу и подобию материнский компании, беря на себя перестрахование 80% рисков по заключённым договорам страхования, соответствующим её стандартам. Также СК АИЖК намеревается оказывать консультационную помощь участникам рынка в разработке методологии, расчёте страховых тарифов, сборе статистики, внедрении страховых продуктов, применении процедур андеррайтинга и урегулирования убытков.

Бюро кредитных историй

Кредитная история - это систематизированная информация о том, какие кредиты брал заёмщик и насколько дисциплинированно он соблюдал свои обязательства по кредитному договору. Формирование и хранение кредитных историй осуществляют специализированные организации - бюро кредитных историй (БКИ). БКИ предоставляет кредитующим организациям сведения о том, какие кредитные обязательства и насколько дисциплинированно исполнял (или продолжает исполнять) тот или иной человек. Банк может передавать сведения о заёмщике в БКИ исключительно с его письменного согласия. Если заёмщик брал кредиты в разных банках, у него может быть не одна, а несколько кредитных историй.

Деятельность БКИ регламентируется Федеральным законом от 30.12.04 N 218-ФЗ "О кредитных историях", а регулирование и контроль осуществляет Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР России). К бюро кредитных историй предъявляются очень высокие требования по защите информации. За неправомерное разглашение или незаконное использование сведений, получаемых БКИ, их должностные лица несут административную либо уголовную ответственность.

Кредитная история содержит сведения о текущих и погашенных долгах кредитным организациям, а также о судебных решениях по взысканию задолженности, если заёмщик таковые имеет. Именно эта часть доступна банкам, которые интересуются степенью благонадёжности потенциального заёмщика. В другой части содержится информация о том, кем была открыта данная кредитная история, какие банки ей интересовались. Эта информация предоставляется только субъекту кредитной истории.

Данные кредитной истории помогают кредитующей организации более точно рассчитать свои риски по выдаче кредита в отношении конкретного заёмщика. Положительная кредитная история повышает шансы на получение кредита, упрощает процедуру оценки платёжеспособности, ускоряет вынесение решения о выдаче кредита.

В России насчитывается более 30 бюро кредитных историй. Основная масса кредитных историй хранится у четырёх лидеров рынка - Equifax Russia, "Национального бюро кредитных историй" (акционерное общество, принадлежит 28 акционерам), "Экспириан-Интерфакс" (акционерами на паритетных началах выступают медиагруппа "Интерфакс" и компания Experian, один из мировых лидеров БКИ) и "Инфокредит" (учредители - Сбербанк России, Национальный резервный банк, Межрегиональный инвестиционный банк, группа компаний "Русагро").

Получить информацию о кредитной истории можно через Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ) при Банке России. БКИ обязуются бесплатно предоставлять кредитную историю её субъекту один раз в год. Для других случаев каждое бюро устанавливает собственные расценки, но в любом случае стоимость запроса составляет около 100 рублей.

Роль кредитных бюро в будущем неизбежно будет возрастать, что связано с повышенным вниманием банков к качеству заёмщиков вследствие финансового кризиса. Ценность информации, собранной кредитными бюро, будет повышаться по мере накопления значительных объёмов статистики.

Рейтинговые агентства

Это коммерческие организации, занимающиеся оценкой платёжеспособности эмитентов, долговых обязательств, качества корпоративного управления, качества управления активами и т.д. Наиболее известный продукт рейтинговых агентств - это оценка платёжеспособности, или кредитный рейтинг. Он отражает риск невыплаты по долговому обязательству и влияет на величину процентной ставки, на стоимость и доходность долговых обязательств. Чем выше рейтинг, тем ниже риск невыполнения финансовых обязательств со стороны того, кому он был присвоен.

В мире насчитывается более 100 рейтинговых агентств. К наиболее известным международным рейтинговым агентствам, которые присваивают рейтинги структурированным продуктам в рамках секьюритизации активов, относятся Fitch Ratings, Moody's, Standard & Poor's, которые принято называть большой тройкой. Они активно работают с российскими эмитентами при осуществлении выпусков ипотечных ценных бумаг.

Специализированные депозитарии

Депозитарий - специализированная организация, предоставляющая услуги по хранению сертификатов ценных бумаг и (или) учёту и переходу прав собственности на ценные бумаги. Основная функция специализированного депозитария ипотечного покрытия по отношению к эмитенту ипотечных ценных бумаг - ведение реестра ипотечного покрытия. В состав ипотечного покрытия могут включаться как несекьюритизированные требования, обеспеченные ипотекой (кредитный и ипотечный договоры), так и ценные бумаги в виде закладных либо ипотечных сертификатов участия. В ипотечном покрытии не допускается наличие дефолтных обязательств, а также обязательств, по которым утрачен предмет ипотеки. Учёт ипотечного покрытия специализированным депозитарием должен вестись таким образом, чтобы однозначно идентифицировать предмет ипотеки, сумму требования, степень исполнения обязательства, порядок и периодичность платежей.

Перечень услуг депозитария может включать следующие процедуры:

- учёт и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие;

- хранение и учёт прав на ценные бумаги, составляющие ипотечное покрытие;

- контроль за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие (контроль за соблюдением эмитентом требований действующего законодательства и условий эмиссии, установленных зарегистрированным решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием; контроль за соблюдением управляющим требований действующего законодательства и зарегистрированных правил доверительного управления ипотечным покрытием);

- предоставление документов по ипотечному покрытию и данных учёта имущества, составляющих ипотечное покрытие;

- формирование реестра ипотечного покрытия и справки о размере ипотечного покрытия.

Деятельность депозитариев регламентируется федеральными законами от 22.04.96 N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" и от 05.03.99 N 46-ФЗ "О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг". Регулирование и контроль деятельности депозитариев осуществляет Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР России). Наиболее известные участники рынка депозитарных услуг в России - депозитарий Газпромбанка, депозитарий Росбанка и депозитарная компания "Регион".

Коллекторские агентства

Коллекторские агентства - это специализированные организации по сбору долгов. Они предоставляют кредиторам услуги по работе с должниками, нарушившими взятые на себя обязательства по погашению долга. Основа работы коллекторских агентств - индивидуальный подход и ведение переговорного процесса. В России деятельность коллекторов не регулируется законодательством, хотя это противоречит мировой практике.

Российские коллекторские агентства по их происхождению делятся на три вида. Одни созданы на базе юридических фирм, имеющих положительный опыт взыскания долгов через судебные инстанции, и фактически являются подразделениями этих фирм. Такая же методика используется и в коллекторской деятельности. Другие созданы банками и являются своего рода продолжением банковской службы безопасности. Наиболее крупные коллекторские компании принадлежат к третьему виду - это независимые компании, созданные для ведения коллекторской деятельности широкого профиля.

В 2006 году по инициативе коллекторской компании "РусБизнесАктив" при содействии Ассоциации российских банков (АРБ) в России была создана первая ассоциация коллекторов, получившая название Ассоциации по развитию коллекторского бизнеса (АРКБ). Сегодня она объединяет более 40 коллекторов из 27 городов.

Ещё одна ассоциация коллекторов, Национальная ассоциация профессиональных коллекторских агентств (НАПКА), была создана в июне 2007 года. Учредителями выступили три российских лидера коллекторского бизнеса: долговое агентство "Пристав", коллекторское агентство "Секвойя Кредит Консолидейшн" и "Финансовое агентство по сбору платежей" (ФАСП) - при содействии Ассоциации региональных банков России (АРБР). Помимо трёх учредителей в ассоциацию входит ещё 11 представителей коллекторского бизнеса, которые, скорее, играют декоративную роль, так как ассоциация из трёх членов выглядела сомнительно, несмотря на то что на эти три компании приходилось приблизительно 80% российского рынка коллекторских услуг.

В текущем году предполагается принятие закона "О деятельности по взысканию просроченной задолженности", который во многом должен упорядочить работу коллекторских агентств. Вместе с тем проект данного закона во многом повторяет аналогичный закон в США (Fair Debt Collection Practices Act), не всегда учитывая существующие российские реалии.

Виды программ ипотечного кредитования

Приоритеты банков в отношении объектов ипотечного кредитования сместились в сторону строящегося жилья. Сегодня сделки по приобретению жилья на первичном рынке кредитуются с не меньшей охотой, чем на вторичном.

Преодоление предубеждений к стройкам, пусть и в меньшей степени, сказалось и на кредитовании загородной недвижимости, которая приобретается преимущественно в организованных посёлках как раз на этапе строительства. Банки больше не чураются партнёрства с девелоперами, которые специализируются на строительстве загородной недвижимости. А кредитные программы на приобретение готовых жилых домов или таунхаусов даже не требуют наличия партнёрских отношений между банком и девелопером.

Банки смягчают свою позицию в отношении ломбардных кредитов (под залог имеющейся в собственности недвижимости). У кого таких программ до сих пор не было - дополняют ими свои продуктовые линейки, у кого были - снижают ставки и повышают лимит от стоимости залога.

Особых изменений не произошло в сфере кредитования комнат, земельных участков и рефинансирования. Кредиты на комнаты и доли в жилье не получили широкого распространения, хотя некоторые банки, например HSBC, ВТБ24, "Зенит", МИА, Сбербанк и "Уралсиб", готовы рассматривать и такие заявки. Выдачей кредитов на приобретение земельного участка под залог этого участка по-прежнему занимается ограниченный круг банков. Программы по рефинансированию кредитов, выданных другими банками, за последние полгода практически не претерпели никаких изменений ни в плане банков, предлагающих подобные программы, ни в плане содержания этих программ.

Как новый поворот в развитии ипотечного рынка можно расценить изменение позиции банков по отношению к предпринимателям и собственникам бизнеса, которых до недавнего времени расценивали как нежелательных заёмщиков по ипотеке. Теперь специально для них предлагаются особые условия ипотечного кредитования. Ипотечные программы для индивидуальных предпринимателей и владельцев бизнеса действуют в ВТБ24, Мособлбанке, банке "Открытие", Флексинвестбанке, ЮниКредит Банке. Особые условия кредитования для индивидуальных предпринимателей по действующим программам разработали АМТ Банк, банки "ДельтаКредит" и "Уралсиб", КредитЕвропаБанк, МДМ-Банк, Московский кредитный банк (МКБ), Ханты-Мансийский банк.

По оценке компании "Русипотека", в русле той же политики движения навстречу малому и среднему бизнесу продуктовые линейки банков пополняются ипотечными программами по приобретению коммерческой недвижимости. Приобрести в кредит объект коммерческой недвижимости под залог этой же недвижимости можно с помощью программ Абсолют Банка, Московского кредитного банка (МКБ), Росбанка, РосЕвроБанка, банка "Уралсиб", Ханты-Мансийского банка, ЮниКредит Банка.

Не теряют актуальности специальные предложения по ипотеке на приобретение недвижимости, которая находится в залоге у банка, выставленной на продажу неплатёжеспособными заёмщиками. А вот программы реструктуризации практически исчерпали себя, сейчас урегулирование просроченной задолженности снова становится предметом индивидуального разбирательства.

Заметно выросло число ипотечных программ, специально разработанных для отдельных категорий заёмщиков. В частности, отдельно выделяются молодые семьи, причём наличие детей позволяет воспользоваться дополнительными льготами. Пять крупных банков сегодня предлагают льготные условия кредитования для молодых семей, в которых как минимум один заёмщик не достиг возраста 35 лет: банк "ДельтаКредит", РосЕвроБанк, Сбербанк и банк "Уралсиб". Для семейной ипотечной программы РосЕвроБанк отменяет первоначальный взнос, банк "Уралсиб" снижает процентную ставку на 0,5 процентных пункта из расчёта на каждого несовершеннолетнего ребёнка, причём ставка снижается и в том случае, если ребёнок рождается после заключения кредитного договора: льгота действует весь срок его действия. Сбербанк снижает первоначальный взнос для молодых семей до 15%, а для семей с детьми - до 10%. Также до 10% первоначальный взнос для молодых семей снижает Связь-Банк. Кроме того, Сбербанк и "ДельтаКредит" позволяют взять отсрочку по выплате основного долга при рождении ребёнка в период действия кредитного договора.

Первой ласточкой, предвещающей возвращение особых условий кредитования VIP-персон, стала соответствующая ипотечная программа, запущенная НОМОС Банком.

Кредиты на приобретение квартир на этапе строительства

Предоставление кредитов на приобретение строящегося жилья стало ведущим направлением государственной политики по развитию ипотеки. Для этой цели были выделены средства на реализацию программы "Новостройка" АИЖК и программы государственной поддержки ипотеки за счёт средств Внешэкономбанка (ВЭБ). В то же время кредитование новостроек привлекает банки и вне рамок государственных программ.

ВЭБовская программа инвестиций в проекты строительства доступного жилья и ипотеки обеспечивает рефинансирование кредитов, предоставленных на оплату квартир, приобретённых у застройщика или инвестора, с минимальным размером первоначального взноса 20% и по ставке не выше 11% годовых в рублях после государственной регистрации права собственности заёмщика на приобретённую квартиру. Действие программы рассчитано до конца 2013 года, её лимит составляет 150 млрд. руб. По данным компании "ВЭБ Капитал", к сегодняшнему дню в рамках программы выдано кредитов почти на 20 млрд. руб. Участниками программы являются девять банков: ВТБ24, Газпромбанк, банк "Зенит", Инвестторгбанк, Россельхозбанк, Сбербанк, ТрансКредитБанк, банк "Уралсиб", Ханты-Мансийский банк. Рассматриваются заявки на участие Банка Москвы, Новикомбанка.

Частные банки тоже активно развивают ипотеку на приобретение квартир в строящихся домах. Например, по данным РосЕвроБанка, в общем объёме ипотечных кредитов, выданных в 2010 году, кредиты на покупку строящегося жилья составили треть. Доля кредитов, предоставленных ВТБ24 на приобретение строящегося жилья в целом, выросла с 5% в 2010 году до 25% в 2011-м.

По собственным программам ипотечного кредитования на приобретение квартир в строящихся домах с начала года улучшили условия "ДельтаКредит", АМТ Банк, "Уралсиб", МБРР, РосЕвроБанк, Райффайзенбанк, Сбербанк, МДМ Банк, Собинбанк, "Возрождение". МДМ Банк и Московский банк реконструкции и развития (МБРР) запустили программы на приобретение квартир в новостройках. Причём по программе МБРР как на этапе строительства, так и после оформления квартиры в собственность заёмщика действует единая процентная ставка.

Часть банков кредитуют исключительно сделки по приобретению квартир из ограниченного списка объектов своих партнёров, например Инвестторгбанк, банк "Интеза", Московский кредитный банк (МКБ), Нордеа Банк, Райффайзенбанк, РосЕвроБанк, "Уралсиб", ЮниКредитБанк. Другие банки более открыты и готовы рассмотреть возможность кредитования и посторонних строек при условии аккредитации компании-застройщика и возводимого ей объекта.

Существует два вида партнёрских программ банков и застройщиков. В одном случае строительство жилого объекта осуществляется на средства банка, выступающего инвестором или кредитором проекта. В другом случае банк просто аккредитует объекты застройщика, убедившись в его добросовестности. Таким образом, компании с хорошей репутацией имеют в партнёрах сразу несколько банков, что расширяет покупателям их квартир выбор предложений по ипотеке.

Партнёрские программы по реализации квартир в домах, которые возводятся с участием средств банка, отличаются более выгодными условиями, чем кредиты на аккредитованные банком объекты у всех остальных застройщиков. По ним ниже ставки и первоначальный взнос, уменьшается или даже совсем отменяется комиссия за выдачу кредита.

Если кредит на приобретение квартиры в строящемся доме предоставляется в рамках партнёрской программы с застройщиком, обеспечением по нему, как правило, служат имущественные права заёмщика на объект недвижимости по договору долевого участия. Заёмщик, который подбирает квартиру "на стороне", должен быть готов к тому, что банк потребует дополнительного обеспечения по кредиту на тот период, пока не будет зарегистрировано его право собственности на приобретаемую квартиру. Это может быть объект недвижимости, принадлежащий заёмщику на праве собственности, поручительство физических или юридических лиц, залог ценных бумаг (векселей банка-кредитора и т.д.) или страхование финансовых рисков при инвестировании в строительство.

Требования, которые банки предъявляют для аккредитации строящихся домов, с конца прошлого года практически не изменились - это 40-50-процентная готовность. В отношении объектов, которые строятся с использованием средств кредитующего банка, это может быть и более ранняя стадия, вплоть до нулевого цикла.

Надёжность заёмщиков, которые берут кредиты на приобретение квартир в строящихся домах, андеррайтерами банков оценивается даже более высоко, чем надёжность заёмщиков, покупающих на кредитные средства жильё на вторичном рынке. Андеррайтеры исходят из того соображения, что новое жильё, как более дорогое, приобретают люди с более высоким уровнем достатка.

Ипотека для приобретения загородного жилья

Условия кредитования сделок по приобретению загородного жилья - жилых домов и таунхаусов - имеют явную тенденцию к улучшению. В 2011 году условия программ по кредитованию загородной недвижимости улучшили Барклайс Банк, Райффайзенбанк, РосЕвроБанк, "Уралсиб", Собинбанк, РосЕвроБанк.

Один из самых выгодных вариантов кредитования сделок по приобретению загородных домов и квартир в малоэтажных домах представляет собой продукт АИЖК "Малоэтажное жильё": после регистрации права собственности заёмщика на приобретённый объект процентная ставка в зависимости от параметров кредита составит от 10,5 до 12,2% годовых. Однако продукт АИЖК предназначен для кредитования сделок только с объектами, расположенными на территории комплексной застройки, к тому же получившими одобрение агентства. К настоящему моменту в утверждённый АИЖК перечень таких территорий вошло 70 жилых комплексов в двадцати регионах.

Основной особенностью ипотечных программ по приобретению загородного жилья остаётся более высокий, чем по кредитам на приобретение квартир, первоначальный взнос. Как правило, ипотека на загородный дом потребует на 10-20% больше собственных средств, чем для покупки квартиры в кредит, - от 30 до 50%.

Если загородное жильё приобретается в кредит на этапе строительства, обязательным требованием банка будет залог земельного участка или залог права аренды на земельный участок. Но кредиты на приобретение самих земельных участков под залог приобретаемого объекта недвижимости предлагают считанные банки: банк "Сосьете Женераль Восток" (БСЖВ), РосЕвроБанк, Сбербанк, банк "Союз", Россельхозбанк, Ханты-Мансийский банк. Намного чаще встречаются предложения целевых кредитов на приобретение земельных участков под залог объекта недвижимости, принадлежащего заёмщику на праве собственности.

В то же время банки готовы делать исключения для своих партнёров, например банк "Открытие" в рамках партнёрской программы готов кредитовать и приобретение участков с подрядом в коттеджном посёлке под залог самих участков. Если реализация земельных участков, снова получившая распространение в период кризиса, будет и дальше продолжаться в больших объёмах, возможно, что банки пойдут навстречу своим партнёрам из числа застройщиков организованных загородных посёлков и хотя бы в рамках партнёрских программ будут кредитовать сделки с землёй под залог приобретаемого объекта.

Нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости

Нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости (ломбардные кредиты) прочно восстановились в продуктовых линейках банков. Прослеживается направленность к разделению ломбардных кредитов на отдельные программы: целевые (на улучшение жилищных условий, приобретение квартиры или дома на этапе строительства, на ремонт) и нецелевые. Для нецелевых кредитов условия кредитования менее выгодны, чем для целевых: меньше объём кредита относительно стоимости залога, на 1-2 процентных пункта выше ставки, короче срок погашения кредита.

В настоящее время происходит улучшение условий этого вида кредитования. Ставки снижаются: в 2011 году ломбардные кредиты подешевели в банках "Возрождение" и "ДельтаКредит", Нордеа Банке, Райффайзенбанке, Собинбанке.

Программа "Экспресс ипотека" банка "ЖилФинанс" позволяет получить кредит на потребительские цели под залог имеющейся в собственности заёмщика квартиры или на покупку квартиры даже без подтверждения дохода, в том числе индивидуальным предпринимателям и собственникам бизнеса. Причём решение о выдаче кредита принимается в течение суток с момента подачи заявки и полного пакета документов по заёмщику и квартире.

Повышается объём кредита относительно стоимости залога (соотношение кредита и залога): уже вполне достижимо получить кредит на 70-80% от стоимости квартиры и даже больше. Нордеа Банк предоставляет целевые ломбардные кредиты в размере до 85% от стоимости залога (на приобретение или строительство жилья в Москве и Московской области), МКБ - в размере 90% (на приобретение жилья в Московской области). Залог в виде жилого дома считается более рискованным вариантом, поэтому под него можно получить кредит всего на 50-60% от стоимости. Совсем редко в качестве залога принимается земельный участок.

Срок, на который выдаются ломбардные кредиты, по-прежнему заметно короче срока классической ипотечной ссуды: он, как правило, составляет 10-15 лет, хотя исключения встречаются. Банк "БНП Париба", ВТБ24, РосЕвроБанк, Собинбанк предоставляют ломбардные кредиты сроком до 20 лет. На срок до 25 лет предлагают ломбардные кредиты: БСЖВ - на улучшение жилищных условий, банк "Возрождение" - на приобретение квартиры-новостройки под залог имеющегося жилья, Райффайзенбанк - на покупку квартиры (коттеджа) на первичном (вторичном) рынке недвижимости, Флексинвестбанк - на приобретение или строительство жилья. В Банке Москвы, МКБ, Нордеа Банке, ЮниКредит Банке на срок до 30 лет предоставляются целевые ломбардные кредиты, а в банке "МИА" - и нецелевые.

Рефинансирование кредитов для заёмщиков

Программы рефинансирования ипотеки позволяют уменьшить ежемесячные платежи за счёт снижения процентной ставки, а также скорректировать срок, сумму и валюту кредита. Однако хотя процентные ставки по ипотеке резко снизились, пока рефинансирование не стало массовым банковским продуктом. Ипотечные кредиты на погашение ранее выданного, как и прежде, предлагают Альфа-Банк, БСЖВ, ВТБ24, Газпромбанк, банк "ЖилФинанс", Банк Москвы, банк "МИА", Сбербанк. За 2011 год к этому списку прибавился только Собинбанк.

В большинстве случаев ипотечный кредит рефинансируется по тем же ставкам, которые установлены для соответствующей кредитной программы рефинансирующего банка, - на приобретение жилья на вторичном рынке, под залог имеющейся недвижимости. Такой политики придерживаются Альфа-Банк, Банк Москвы, ВТБ24, Газпромбанк, Нордеа Банк, Собинбанк. У банка "МИА" и Сбербанка ставки по программе рефинансирования ипотечных кредитов, по которым залогом служит объект недвижимости, зарегистрированный в собственность заёмщика, незначительно отличаются от ставок по кредиту на приобретение жилья на вторичном рынке под залог приобретаемой недвижимости.

В БСЖВ и банке "ЖилФинанс" кредиты на рефинансирование ипотеки значительно дороже того, что предлагается в среднем по рынку. У этих же банков ставки по классическим ипотечным кредитам на 4-5 процентных пункта ниже, чем по программам рефинансирования. В БСЖВ минимальная ставка по программе рефинансирования в рублях составляет 15,75% годовых, в долларах - 12,75% годовых, в евро - 13,75% годовых. В банке "ЖилФинанс" стоимость рефинансирования будет ещё выше: кредит в рублях обойдётся самое меньшее в 17,25% годовых, по кредитам в долларах нижний предел ставки - 15,25% годовых.

Реализация заложенной недвижимости

Банки продолжают распродавать в кредит ипотечные залоги, поступившие в их распоряжение после дефолтов по кредитам - перешедшие в собственность и выставленные на продажу неплатёжеспособными заёмщиками. Подобным образом от непрофильных активов стремятся избавиться немало кредиторов: Абсолют Банк, Альфа-Банк, ВТБ24, Газпромбанк, банк "ДельтаКредит", ДжиИ Мани Банк, банки "КИТ Финанс" и "Московское ипотечное агентство", Московский кредитный банк (МКБ), Райффайзенбанк, Связь-Банк, Собинбанк, банк "Хоум Кредит".

Банки реализуют ипотечные залоги по дефолтным кредитам либо на тех условиях, на которых они были предоставлены первичным заёмщикам, либо на условиях действующих ипотечных программ. Разница не так уж велика, учитывая, что сегодняшние условия ипотечного кредитования вплотную приблизились к докризисным. В некоторых банках условия кредитования покупателей залогов по ипотеке более выгодны, чем любая другая программа, так как банки заинтересованы в скорейшей реализации запасов недвижимости, помимо воли накопленных в кризис. Например, ВТБ24 и Связь-Банк установили самые низкие фиксированные ставки по кредитам в рублях на приобретение ипотечных залогов по дефолтным кредитам. Единая ставка действует при покупке любого вида недвижимости (квартир, загородного жилья) как на вторичном, так и на первичном рынке.

А. Саркисянц,

к.э.н.

"Бухгалтерия и банки", N 5, 6, май, июнь 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Обойтись без справки по форме 2-НДФЛ при подтверждении размера своего дохода разрешается преимущественно зарплатным клиентам, чья платёжеспособность понятна банку.

*(2) В 1998 году "ДельтаКредит" стал первым специализированным ипотечным банком в России. В 2005 году банк приобрела французская банковская группа Societe Generale.