Вопрос: Две организации подписали договор аренды здания сроком на девять месяцев. Через некоторое время здание, являющееся предметом договора, было признано объектом культурного наследия, охранное обязательство на которое оформлено в установленном законом порядке. Арендатор предложил арендодателю внести изменение в договор, так как новый статус здания предполагает ряд особенностей его сдачи в аренду. Однако арендодатель отказался вносить изменения в договор, мотивируя это тем, что подписанный договор соответствует требованиям главы 34 ГК РФ. Правомерна ли позиция арендодателя? ("Аудит и налогообложение", N 5, май 2012 г.)

Две организации подписали договор аренды здания сроком на девять месяцев. Через некоторое время здание, являющееся предметом договора, было признано объектом культурного наследия, охранное обязательство на которое оформлено в установленном законом порядке. Арендатор предложил арендодателю внести изменение в договор, так как новый статус здания предполагает ряд особенностей его сдачи в аренду. Однако арендодатель отказался вносить изменения в договор, мотивируя это тем, что подписанный договор соответствует требованиям главы 34 ГК РФ. Правомерна ли позиция арендодателя?

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указано в ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Законодательство, регулирующее режим использования объектов культурного наследия, предусматривает дополнительные существенные условия договора аренды таких объектов. Так, в силу п. 1 ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными ГК РФ для заключения договоров аренды зданий и сооружений и с учетом требований настоящего Закона.

На основании п. 2 ст. 55 Закона N 73-ФЗ в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с данным Законом независимо от формы собственности такого объекта.

В соответствии со ст. 48 Закона N 73-ФЗ охранное обязательство собственника объекта культурного наследия оформляется:

- органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, - в отношении объектов культурного наследия федерального значения (по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия) и объектов культурного наследия регионального значения;

- местной администрацией муниципального образования - в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.

Таким образом, в связи с признанием рассматриваемого жилого помещения объектом культурного наследия оно предусматривает особый режим пользования и охраны.

На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор аренды должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, позиция арендодателя неправомерна, и сторонам следует в установленном законом порядке внести изменения в заключенный договор.

Специалисты Центра методологии бухгалтерского учета и налогообложения (ЦМБН)

1 мая 2012 г.

"Аудит и налогообложение", N 5, май 2012 г.