Вопрос: ООО предлагает услуги населению по отоплению домов. На территории, которая принадлежит муниципалитету, ООО планирует построить котельную и предложить жильцам четырех многоквартирных домов альтернативу для отопления их домов (производимую в котельной тепловую энергию). Ресурсы (газ) планирует закупать ООО. В чьей собственности будут находиться построенные котельные? Какой тариф будет применяться для покупки газа - как для населения или как для иных групп? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2012 г.)

ООО предлагает услуги населению по отоплению домов. На территории, которая принадлежит муниципалитету, ООО планирует построить котельную и предложить жильцам четырех многоквартирных домов альтернативу для отопления их домов (производимую в котельной тепловую энергию). Ресурсы (газ) планирует закупать ООО.

В чьей собственности будут находиться построенные котельные? Какой тариф будет применяться для покупки газа - как для населения или как для иных групп?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Газ для нужд Вашей организации по производству тепловой энергии должен приобретаться ею по тарифам, утвержденным для прочих групп (не населения). Вопрос о праве собственности на возводимые на чужом земельном участке строения должен решаться при заключении договора о предоставлении земельного участка между застройщиком и собственником участка в соответствии с действующим гражданским и земельным законодательством.

Обоснование вывода:

В силу ст. 161 Жилищного Кодекса РФ (далее - ЖК РФ) предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, обеспечивается посредством управления многоквартирным домом, которое осуществляется либо непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме, либо товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, либо управляющей организацией. При этом стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами устанавливаются Правительством РФ.

Как следует из вопроса, Ваша организация не является ни товариществом собственников жилья, ни жилищным кооперативом (иным специализированным потребительским кооперативом), ни управляющей организацией - она намерена предоставлять собственникам помещений в многоквартирном доме отдельную коммунальную услугу по отоплению.

Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (далее - Правила).

Так, согласно п. 4 Правил коммунальные услуги предоставляются потребителю в порядке, предусмотренном федеральными законами, иными нормативными правовыми актами РФ и данными Правилами, на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством РФ. Таким образом, сторонами договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг, являются собственник жилого помещения и исполнитель. При этом согласно п. 3 Правил в качестве исполнителя может выступать юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.

Кроме того, в соответствии с п. 7 Правил при отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления таким домом) или собственников жилых домов договора, заключенного с исполнителем, указанные собственники заключают договор о приобретении холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией. Последней признается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (п. 3 Правил). При этом условия договора о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении (приеме (сбросе) сточных вод), заключаемого с ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами, не должны противоречить Правилам и иным нормативным правовым актам РФ (п. 8 Правил).

Как следует из вопроса, Ваша организация планирует производить коммунальный ресурс (тепловую энергию) и предоставлять собственникам соответствующую коммунальную услугу. В случае если она будет наряду с этим отвечать за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги, она приобретет статус исполнителя. Если она будет лишь осуществлять продажу коммунального ресурса, то она будет действовать в статусе ресурсоснабжащей организации. В обоих случаях предоставление коммунальной услуги по отоплению должно основываться на договоре между Вашей организацией и органом управления многоквартирным домом.

В то же время для производства коммунального ресурса (тепловой энергии) Вашей организации необходима закупка газа. При этом в рамках правоотношений с газоснабжающей организацией, регулируемых в силу ст.ст. 548, 539 ГК РФ также Федеральным законом от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации", предусматривающим тарифы в области газоснабжения, Ваша организация будет являться абонентом.

Пункт 15 Правил содержит норму о том, что, если исполнителем является товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив либо управляющая организация, то расчет размера платы за коммунальные услуги, а также приобретение исполнителем холодной и горячей воды, услуг водоотведения, электрической энергии, газа и тепловой энергии осуществляются по тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданам.

Отметим, что Ваша организация не относится к исполнителям, приобретающим в силу п. 15 Правил коммунальные ресурсы по тарифам, установленным для граждан. Поэтому оснований для предоставления ей газа по таким тарифам не имеется.

По нашему мнению, розничные тарифы для населения не могут быть применены в рассматриваемой ситуации и в порядке аналогии закона, поскольку поименованные в п. 15 Правил организации имеют характерные особенности: они не являются хозяйствующими субъектами с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому, как указал Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 05.10.2007 N 57, соответствующие обязательства, например, ТСЖ, перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем в случае заключения последними прямых договоров с жильцами, в связи с чем при реализации услуг по регулируемым ценам (тарифам), например, услуг по газоснабжению, услуги, предназначенные жильцам, должны оплачиваться ТСЖ по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц.

Ваша организация, очевидно, имеет самостоятельный экономический интерес, реализуемый, в частности, посредством продажи собственникам помещений в многоквартирном доме коммунального ресурса. Поэтому, на наш взгляд, газ для ее нужд по производству тепловой энергии должен приобретаться ею по тарифам, утвержденным для прочих групп (не населения) (Методические указания по регулированию размера платы за снабженческо-сбытовые услуги, оказываемые конечным потребителям поставщиками газа, утвержденные приказом ФСТ РФ от 15.12.2009 N 412-э/8).

Однако, к сожалению, найти какие-либо официальные разъяснения либо материалы судебной практики по интересующему Вас вопросу нам не удалось. Наша позиция может расходиться с мнением контролирующих органов и судов.

Что касается вопроса о том, в чьей собственности будут находиться строящиеся котельные, отметим, что согласно п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества многоквартирного дома включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. По нашему мнению, котельная, обслуживающая четыре многоквартирных дома, не может быть отнесена к внутридомовой системе отопления и, следовательно, не может быть включена в состав общего имущества многоквартирного дома.

Вопрос о праве собственности на возводимые на чужом земельном участке строения должен решаться при заключении договора о предоставлении земельного участка между застройщиком и собственником участка в соответствии с действующим гражданским и земельным законодательством (п. 1 ст. 218, ст. 219, п. 1 ст. 263 ГК РФ, п. 1 ст. 41, пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Волкова Мария

22 мая 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.