Зона ответственности (Д. Зеликсон, "Расчет", N 6, июнь 2012 г.)

Зона ответственности

Каждая организация обязана заботиться о соблюдении правил пожарной безопасности на своей территории. Однако нередко компании не покупают, а арендуют офис. Кто в этом случае несет ответственность за безопасность здания и его защиту от огня, собственник или арендатор? В спорных моментах законодательства разобрался Денис Зеликсон.

Пожарная безопасность - вопрос не праздный и касается всех без исключения предпринимателей, имеющих офис, склад, торговую точку или иной объект недвижимости. Если организация является собственником помещения, то сомнений по поводу того, кто именно отвечает за безопасность и защиту здания от возгораний, не возникает. А вот требования к тем, кто снимает площади, прописаны не столь детально. Однако на практике владельцы офисов пытаются обязать заботиться о противопожарной безопасности те компании, которые занимают помещения. Мы решили выяснить, какова зона ответственности собственника и арендатора?

Пожарное законодательство

Основным документом, устанавливающим правила защиты помещений от возгораний, является федеральный закон от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ. Статья 37 этого нормативного акта гласит, что "руководители организаций обязаны соблюдать требования пожарной безопасности, а также выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны". Кроме того, в статье 38 ФЗ закрепляется, что ответственность за нарушение утвержденных норм несут как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться им.

К слову, ответственность предусмотрена нешуточная. Так, часть 1 статьи 20.4 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП) предусматривает за нарушение требований пожарной безопасности штраф для юридических лиц в размере от 150 тысяч до 200 тысяч рублей. Существует еще и риск уголовного наказания, предусмотренного в статье 219 УК. При наличии фактов несоблюдения норм защиты зданий от возгораний руководители организаций могут угодить в места не столь отдаленные сроком на три года, в том случае, если при пожаре был причинен тяжкий вред здоровью сотрудника. За нарушения, которые привели к смерти человека, директор лишится свободы на пять лет, а если погибло более двух лиц - за решеткой придется провести до семи лет.

Не малые траты

При очевидной заинтересованности руководителей предпринять все меры для соблюдения установленных законодательством норм, директора компаний не торопятся приводить в порядок офисы. Ведь это связано с большими финансовыми вложениями. Приказ МЧС от 18 июня 2003 года N 313 утвердил "Правила пожарной безопасности в РФ". В них прописаны различные нормативы, которым должны соответствовать жилые дома, научные и учебные заведения, объекты торговли и транспорта, а также целые населенные пункты. Стандарты касаются оснащения зданий средствами тушения возгораний, например, огнетушителями или пожарными щитами. Так для помещения в 200 кв.м. необходимо иметь не менее двух 10-литровых пенных огнетушителей либо один 10-литровый порошковый. Но если наличие средств ликвидации огня уже воспринимается, как обязательное и, в целом, необременительное требование, то с установкой сигнализации или системы оповещения способны справиться не все, так как она стоит больших денег.

Помимо перечисленных документов существует большое количество сводов правил и методических рекомендаций, установленных приказами МЧС и закрепляющих конкретные положения о различных системах противопожарной защиты. Есть и постановления правительства, регламентирующие, например, порядок проведения расчетов по оценке риска возгораний в зданиях.

За чужое в ответе

Ответственность за соблюдение правил пожарной безопасности со стороны собственников зданий абсолютно очевидна. Но возникают вопросы с обязанностью арендаторов следовать нормам пожарной безопасности. Несмотря на то, что и в законе, и в подзаконных актах лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться недвижимым имуществом, несут аналогичную с владельцем площадей ответственность. На практике нередко возникают ситуации, когда обладатель недвижимости предпринимает попытки переложить свои функции на фирмы, снимающие помещения.

В каких случаях арендатор обязан заботиться о соблюдении правил пожарной безопасности? Практически во всех классических ситуациях, когда компания берет помещение в пользование, имеет доступ к площадям и ведет на них свою деятельность. В данной ситуации предполагается, что владелец не может уследить за работой фирмы, которая "поселилась" на его территории, поэтому защита здания от возгораний ложится на плечи руководителя организации-арендатора. Директор должен, к примеру, обеспечить расположение рабочих мест таким образом, чтобы было достаточно пространства для беспрепятственного выхода сотрудников из офиса даже в случае задымления, или расчистить проходы к эвакуационным выходам и держать их открытыми. Также существует норма к торговым помещениям, согласно которой загрузка товаров в рабочее время не должна осуществляться по путям, связанным с эвакуационными выходами покупателей. Соблюдение вышеперечисленных требований собственник имущества проконтролировать не может, так как они тесно связаны с ежедневной деятельностью организации. Поэтому вся ответственность ложится на плечи руководителя фирмы, которая арендовала помещение.

Однако здесь есть вполне очевидные ограничения. Если нарушение правил пожарной безопасности произошло в результате конструктивных изменений помещений, например чрезмерного износа, то за них должен нести ответственность собственник. Так как арендатор не обязан вкладывать деньги в реконструкцию здания, а также в его перепланировку в соответствии с противопожарными нормами. Напомню, что согласно статье 616 ГК, капитальный ремонт по общему правилу производит владелец помещения. В пункте 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса (ГрК) под такими работами понимается, например, восстановление строительных конструкций. Так, в СНиП 21-01-97, закрепленных в Постановлении Министерства строительства РФ от 13 февраля 1997 года N 18-7, устанавливается обязанность владельцев зданий обеспечить содержание постройки и работоспособность средств его противопожарной защиты. В частности, строительные конструкции должны обладать определенной огнестойкостью, которая может ухудшаться с течением времени. И ее восстановлением должен заниматься собственник площадей.

На практике довольно часто случаются истории, в которых владелец умышленно либо по неосторожности препятствует соблюдению правил пожарной безопасности арендатором. Например, нормы запрещают устанавливать глухие решетки на окнах. Однако на практике соблюдение данного правила остается во власти собственника здания, который в первую очередь печется о сохранности принадлежащей ему недвижимости и готов поступиться безопасностью работающих в помещении людей. Часто владельцы площадей всячески затягивают проведение ремонтных работ, и уж тем более реконструкции, которая влечет за собой серьезные финансовые затраты. "Подобные нарушения можно встретить не только со стороны частных владельцев зданий, но даже государства. К примеру, мы арендуем площади у муниципалитета, в помещении давно не проводился ремонт, нет запасных выходов, сигнализации, и так как офис находится на первом этаже, то приходится мириться с решетками на окнах. При этом урегулировать проблемы с проверяющими органами фактический собственник не спешит. Власти вообще считают, что льготное предоставление нам площадей - это уже великое благо для нас. Поэтому завышенных требований к ним учреждение предъявлять не должно", - рассказывает руководитель некоммерческой организации Варвара.

При очевидной вине обладателя недвижимости, уличенным в несоблюдении норм может оказаться руководитель компании, снимающей помещение. Так как нарушение собственником своих обязательств приводит к тому, что директор компании в "несовершенном" с точки зрения пожарной безопасности помещении не способен правильно организовать эвакуацию сотрудников. К примеру, если окна закрыты решетками, запасной выход отсутствует, произведена незаконная перепланировка, мешающая беспрепятственному выходу людей из здания.

Владением единым

Совсем иначе обстоит дело, если арендатор имеет возможность только пользоваться помещением, без прав владения им - это понятие действующим ГК не определено, но раскрыто в проекте поправок к Гражданскому кодексу, прошедших первое чтение в Госдуме. Законопроект определяет этот термин как фактическое господство лица над объектом и увязывает его со свободным доступом к нему. Пользование же отождествляется с использованием полезных свойств объекта. Это совершенно разные понятия, это видно на примере аренды так называемых складов индивидуального хранения (self storage). В России подобные услуги только набирают обороты, хотя в мировой практике они уже получили широкое распространение. Достаточно заключить договор, а доставку, упаковку и непосредственное размещение грузов в помещениях для хранения собственник возьмет на себя. Можно проделать все вышеперечисленное и самостоятельно, только вот после того, как вы закроете за собой дверь склада, фактическое владение помещением прекратится. При такой организации аренды площадей контролировать соблюдение противопожарных правил невозможно.

По логике вещей, в этих случаях ответственность за соблюдение правил защиты здания от возгорания ложится на собственника помещения. Именно он обязан не только следить за техническим состоянием здания, но и заботиться о соблюдении противопожарных норм, в том числе контролировать правильность разгрузки и загрузки товаров. Арендатор же освобождается от ответственности, поскольку фактически не имеет доступа к арендуемому помещению.

Договариваемся на берегу

Нередко обязанность вложить определенные средства в обеспечение безопасности здания от возгораний приводит к спорам между собственником помещения и арендатором. Исход зависит от того, кто находится в более уязвимом положении. Если переезд крайне невыгоден компании, она может взять расходы на себя, впрочем, как и владелец недвижимости способен пойти на уступки ради сохранения клиента. Однако без долгих и мучительных для обоих сторон переговоров в этом случае не обойтись. Гораздо проще договариваться "на берегу", еще до заключения договора на пользование площадями.

Законодательство предусматривает лишь ответственность, но никак не распределяет ее по ролям, оставляя этот вопрос на откуп участникам арендной сделки. Поэтому у руководителя компании и владельца недвижимости есть возможность прописать в документах все детали организации пожарной безопасности. Например, собственника помещения можно обязать передать площади в том виде, в каком это предусматривается с учетом всех норм и правил защиты зданий от пожаров. В случае несоблюдения этого положения, арендатор за счет средств владельца недвижимости или за собственные деньги с последующим зачетом потраченных сумм, может устранить возникшие нарушения, к примеру, докупить огнетушители или установить сигнализацию и систему оповещения о возникновении огня.

Безусловно, всех возможных накладок в договоре не предусмотришь, но установление хотя бы минимальных зон ответственности позволит сторонам не только избежать конфликтов, но и сохранить имущество и жизни людей, что куда важнее.

Д. Зеликсон

"Расчет", N 6, июнь 2012 г.