К вопросу о видах нежилого помещения (П.В. Макеев, "Гражданин и право", N 5, май 2012 г.)

К вопросу о видах нежилого помещения

Понятие "нежилое помещение" в законодательстве используется часто. Оно встречается в главе 3, ст. 85, 87 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ*(1) (далее - ЖК РФ), ст. 1, 7, 23, 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(2) и в других нормативных правовых актах.

Анализ указанных актов показывает, что законодатель использует термин "нежилое помещение" как родовое понятие. Данное обстоятельство обусловлено стремлением законодателя к использованию родовых понятий. К примеру, в ЖК РФ в качестве родового понятия рассматривается жилое помещение. Вместе с тем в отличие от жилого помещения, виды которого предусмотрены в ст. 16 ЖК РФ (жилой дом, квартира, часть жилого дома и часть квартиры, комната), для нежилого помещения законодатель не называет его виды.

В литературе в целях получения представления о правовом режиме нежилого помещения предлагается рассматривать его по аналогии с жилым помещением*(3). Полагаем, что данный подход можно использовать также в целях определения видов нежилого помещения.

Итак, нежилой дом. Анализ действующего законодательства показывает, что нежилой дом представляет собой здание, состоящее из помещений, имеющих разное назначение. В нежилом доме можно выделить одно или несколько помещений основного назначения, предназначенных для производственных, общественных, административных и иных целей, кроме целей постоянного проживания (нежилые комнаты), и помещения, предназначенные для обслуживания нежилых комнат (помещения вспомогательного использования). К нежилым комнатам следует отнести конторы (офисы), кабинеты, приемные, классные комнаты, палаты для больных, медицинские кабинеты и т.д.; к помещениям вспомогательного использования - вестибюли, лестничные клетки, коридоры, туалеты, гардеробные, душевые и т.д.*(4).

В связи с этим определение нежилого дома, вида нежилого помещения, можно сформулировать следующим образом: нежилым домом признается здание, которое состоит из одной или нескольких нежилых комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для обслуживания нежилых комнат в таком здании.

Под частью нежилого дома по аналогии с частью жилого дома следует понимать несколько нежилых комнат в нежилом доме.

Помимо нежилого дома и его части в законодательстве и судебной практике в качестве самостоятельного объекта прав рассматривается выделенная часть нежилого здания*(5) - помещение, но при этом не указывается его назначение*(6).

По этой причине субъекты гражданских правоотношений под частью нежилого здания понимают как нежилые помещения, так и помещения общего пользования.

Однако в литературе отрицается возможность помещениям общего пользования выступать в качестве самостоятельных объектов прав. Как справедливо замечает Ю.В. Харитонова, "юридическое обособление вспомогательных помещений, предназначенных для обслуживания всего здания в целом, способно затруднить функционирование здания (строения) как единой, индивидуально-определенной вещи, что повлечет нарушение законных прав и интересов собственника (собственников) здания или его отдельных жилых, либо нежилых помещений"*(7). О непригодности помещений общего пользования для самостоятельного использования в качестве нежилых помещений писал также В.В. Чубаров*(8).

Вместе с тем в судебной практике известны случаи совершения распорядительных действий в отношении помещений общего пользования.

25 ноября 1997 г. ОАО "Уралдомнаремонт-С" продало по договору купли-продажи ЗАО "Микрополис" нежилые помещения в административном здании, расположенном на одной из улиц г. Екатеринбурга. Согласно договору и выписке из плана здания, ими являлись: два коридора, лестничная клетка, туалетная и умывальная комнаты.

Несколько ранее индивидуальный предприниматель без образования юридического лица В. приобрел в том же здании на том же этаже нежилые помещения. Проход туда был возможен только через коридор и лестничную клетку, проданные ЗАО "Микрополис". Поскольку ЗАО установило между лестничной площадкой и коридором металлические двери с видеонаблюдением и тем самым ввело пропускной режим не только для своих сотрудников, но и для посетителей и сотрудников индивидуального предпринимателя, последний обратился к ОАО "Уралдомнаремонт-С" и ЗАО "Микрополис" с иском о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой и о применении последствий этой сделки.

Суд в указанной ситуации иск удовлетворил. При вынесении решения арбитражный суд исходил из того, что, продавая вспомогательные и коммуникационные помещения, продавец вышел за пределы осуществления своего права собственности, чем нарушил и закон, и права, и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 168 и п. 2 ст. 209 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ) (постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 января 2000 г. N Ф09-1760/99ГК, от 14 августа 2000 г. N Ф09-1092/2000-ГК).

По другому делу ООО "Промсвязьмонтаж" обратилось в арбитражный суд к ОАО "Ювмонтажавтоматика" с иском об установлении права ограниченного пользования (сервитут) помещениями трех туалетных и двух умывальных комнат, расположенных на первом этаже административно-бытового корпуса в г. Краснодаре.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 9 июня 2004 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований было отказано. Суд постановил, что доступ к помещениям ответчика и использование их по целевому назначению возможны и без установления сервитута. Между тем при рассмотрении дела в кассационной инстанции выяснилось, что ответчик установил металлическую решетку, закрывающую доступ истца в помещения санузла, а 23 января 2004 г. официально уведомил о прекращении доступа в туалеты и умывальные комнаты.

Отказывая в удовлетворении требований истца вновь, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 28 октября 2004 г. указал, что истец не представил доказательств невозможности обеспечить водоснабжение и канализацию в своей части здания*(9).

Как видно из данных примеров, допуск людей к помещениям общего пользования может быть поставлен в зависимость от усмотрения единоличного собственника таких помещений.

Полагаем, что это недопустимо. Помещения общего пользования предназначены для обслуживания нежилых помещений в нежилом здании, защиты публичного интереса в виде комфорта и безопасности людей в таком здании. Использование помещений общего пользования (туалетов, лестничных клеток, пожарных коридоров и выходов) отдельно или в качестве основных (например, размещение офиса на лестничной клетке или в пожарном коридоре) создаст препятствия при эксплуатации нежилых помещений в нежилом здании, а также будет угрожать публичным интересам в виде безопасности людей в здании*(10).

В связи с этим к самостоятельным объектам прав в нежилом здании верно относить только нежилые помещения.

Нежилые помещения в нежилом здании - это помещения основного назначения, в которых осуществляются функциональные процессы. При этом из нежилых помещений возможен прямой доступ к помещениям общего пользования в нежилом здании либо непосредственно к земельному участку, на котором расположено нежилое здание.

В отличие от нежилых помещений в нежилом здании нежилые помещения в многоквартирном доме*(11) не могут иметь прямой доступ к помещениям общего пользования в таком доме, поскольку, согласно требованиям строительных, санитарных правил и норм помещения общественного назначения (нежилые помещения), встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания*(12). Кроме того, в соответствии с положениями, содержащимися в ч. 2 ст. 22 ЖК РФ, использование нежилого помещения не должно быть связано с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

По этой причине прямой доступ из нежилого помещения в многоквартирном доме возможен только к земельному участку, на котором расположен такой дом.

Нежилое помещение в нежилом здании или многоквартирном доме может состоять более чем из одного помещения, из которых часть помещений являются основными, предназначенными для непосредственного использования в производственных, общественных, административных и иных целях, кроме целей постоянного проживания граждан, а часть - вспомогательными, предназначенными для обслуживания основных помещений*(13). В качестве примера следует назвать нежилое помещение, переведенное из жилого помещения (квартиры в многоквартирном доме, которая состоит из комнат и помещений вспомогательного использования). На практике возможны и другие случаи наличия в составе нежилого помещения как основных помещений, так и помещений вспомогательного использования. Кроме того, не исключено, что нежилое помещение в нежилом здании может состоять только из одного или нескольких основных помещений (кабинеты, конторы, офисы) при отсутствии входящих в их состав помещений вспомогательного использования*(14). В законодательстве и литературе основные помещения в составе нежилого помещения в нежилом здании именуются нежилыми комнатами*(15).

На основании изложенного понятие нежилого помещения в нежилом здании может быть сформулировано следующим образом: нежилым помещением в нежилом здании (многоквартирном доме) признается помещение в нежилом здании или многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в нежилом здании или к земельному участку, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), и состоящее из одной или нескольких нежилых комнат, а также при наличии помещений вспомогательного использования, предназначенных для обслуживания таких комнат.

Анализ законодательства и судебной практики показывает, что в качестве самостоятельного объекта прав следует рассматривать также часть нежилого помещения - несколько нежилых комнат*(16).

Нежилая комната в нежилом доме или в нежилом помещении в нежилом здании (многоквартирном доме) является помещением основного назначения.

В связи с этим предлагаем ее определение сформулировать следующим образом: нежилой комнатой признается помещение, предназначенное для непосредственного использования в производственных, общественных, административных или иных целях, кроме целей постоянного проживания граждан.

На основании изложенного к видам нежилого помещения следует отнести:

1) нежилой дом, часть нежилого дома;

2) нежилое помещение в нежилом здании (многоквартирном доме), часть нежилого помещения в нежилом здании (многоквартирном доме);

3) нежилую комнату.

Их определения предлагаю сформулировать следующим образом:

- нежилым домом признается здание, которое состоит из одной или нескольких нежилых комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для обслуживания нежилых комнат в таком здании;

- частью нежилого дома признаются несколько нежилых комнат в таком доме;

- нежилым помещением в нежилом здании (многоквартирном доме) признается помещение в нежилом здании или многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в нежилом здании или к земельному участку, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), и состоящее из одной или нескольких нежилых комнат, а также при наличии помещений вспомогательного использования, предназначенных для обслуживания таких комнат;

- частью нежилого помещения в нежилом здании (многоквартирном доме) признается несколько нежилых комнат в таком помещении;

- нежилой комнатой признается помещение, предназначенное для непосредственного использования в производственных, общественных, административных или иных целях, кроме целей постоянного проживания граждан.

Полагаем, что сформулированные определения понятий видов нежилого помещения помогут в решении вопросов, связанных с квалификацией объектов материальной действительности в том или ином случае в качестве нежилых помещений и самостоятельных объектов прав.

П.В. Макеев,

член Общероссийской общественной организации

"Ассоциация юристов России", кандидат юридических наук

"Гражданин и право", N 5, май 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч. 1). ст. 14.

*(2) См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. ст. 3594.

*(3) См.: Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М., 2006. С. 190; Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. 1999. N 12. С. 14.

*(4) См.: СНиП 31-05-2003 "Общественные здания административного назначения". Введ. 2003-09-01. М., 2004; СНиП 31-03-2001 "Производственные здания". Введ. 2002-01-01. М., 2001; СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения". Введ. 1990-01-01. М., 1999; Письмо Минжилкомхоза РСФСР от 9 марта 1977 г. N 15-1-103 "О классификации помещений зданий гражданского назначения".

*(5) Считаем, что в данном случае под нежилым зданием по аналогии с определением понятия "многоквартирный дом" следует понимать совокупность двух и более нежилых помещений, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к нежилому зданию, либо в помещения общего пользования в таком здании.

*(6) См. подпункт 1 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ; п. 4 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"; Распоряжение Правительства РФ от 17 ноября 2005 г. N 1948-р "О безвозмездной передаче в федеральную собственность находящихся в муниципальной собственности г. Ставрополя объектов, расположенных в г. Ставрополе"; определения Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2008 г. N 5314/08, от 29 сентября 2007 г. N 10843/07.

*(7) Харитонова Ю.В. Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству: Автореф. дисс. ... к.ю.н. М., 2006. С. 16-17.

*(8) См.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 252.

*(9) См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2006. С. 175, 176.

*(10) См. там же. С. 178.

*(11) См.: ч. 1 ст. 36, ч. 1 ст. 110, ч. 6 ст. 146 ЖК РФ; подпункты А, Г, Д п. 2, подпункт В п. 10, подпункт Д п. 11, подпункт А, Б п. 15 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491).

*(12) См. п. 4.12., 7.2.15 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные". Введ. 2003-10-01. М., 2004; п. 3.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях" (утв. постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. N 64).

*(13) См.: Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. N 10. С. 113.

*(14) См: Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007. С. 470.

*(15) См.: Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. 2003. N 4. С. 9; Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения / Под ред. И.Б. Мартковича. М., 1997. С. 95; Андрианов И.И. Жилищное законодательство: практические вопросы. М., 1988. С. 155.

*(16) См. п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; приложение N 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства (утв. приказом Минэкономразвития России от 8 сентября 2006 г. N 268); определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 июня 2008 г. N 5171/08.