Проведение торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества (Л. Салина, "Казенные учреждения: бухгалтерский учет и налогообложение", N 5, май 2012 г.)

Проведение торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества

Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) предусмотрена особенность заключения договоров в отношении государственного, муниципального имущества. Так, в соответствии со ст. 17.1 указанного закона предоставление в аренду указанного недвижимого имущества, принадлежащего на праве оперативного управления казенным учреждениям, осуществляется по результатам проведения конкурсов или аукционов. В данной статье мы рассмотрим основные вопросы, связанные с проведением таких торгов.

Известно, что нет правил без исключения, поэтому вначале следует отметить, что ст. 17.1 Закона о защите конкуренции содержит исключения - разрешает заключение договора аренды государственного, муниципального имущества без проведения конкурса или аукциона для некоторых случаев сдачи его в аренду. К таким случаям относятся сдача имущества в аренду государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, ЦБ РФ, государственным и муниципальным учреждениям, государственным корпорациям, государственным компаниям, образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, медицинским учреждениям частной системы здравоохранения. Полный перечень лиц, которым может быть предоставлено государственное или муниципальное имущество в аренду без проведения торгов, приведен в п. 1 указанной статьи.

Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества установлены ФАС в Приказе от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" (далее - Приказ ФАС РФ N 67 и Порядок N 67).

Информационное обеспечение торгов

С 1 января 2011 года информация о проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества, в том числе казенными учреждениями, публикуется на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет для размещения информации о проведении торгов в порядке, определенном Правительством РФ (ст. 17.1 Закона о защите конкуренции). В соответствии с Постановлением Правительства РФ N 767*(1) таким сайтом является сайт www.torgi.gov.ru (далее - официальный сайт торгов). В этой связи с 1 января 2011 года отпала необходимость опубликования соответствующей информации в официальных печатных изданиях.

На указанном сайте размещается информация о проведении конкурсов или аукционов и сведения, полученные как в результате принятия решения о проведении конкурсов или аукционов, так и в ходе их проведения (сведения, содержащиеся в извещении о проведении конкурса или аукциона, извещении об отказе от проведения конкурсов или аукционов, конкурсной документации, документации об аукционе, изменениях, вносимых в такие извещения и такую документацию, разъяснениях такой документации, протоколах, составляемых в ходе конкурсов или аукционов).

Неразмещение информации о проведении торгов на право заключения договоров на официальном сайте торгов является основанием для признания судом торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными, в том числе по иску антимонопольного органа (ст. 17, 17.1 Закона о защите конкуренции).

Форма проведения торгов

В соответствии с Порядком N 67 заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества возможно по результатам проведения конкурса или аукциона. Форма торгов зависит от вида имущества, сдаваемого в аренду. Разъяснения в отношении формы проведения торгов на право заключения договора аренды даны в п. 18 Разъяснений ФАС*(2).

Пунктом 3 Порядка N 67 установлено, что заключение договоров путем проведения торгов в форме конкурса возможно исключительно в отношении видов имущества, поименованных в Перечне, утвержденном приложением 2 к Приказу ФАС РФ N 67 (далее - Перечень). При этом торги на право заключения договоров в отношении видов имущества, по которым заключение договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, могут по решению организатора торгов проводиться также в форме аукциона.

Однако проведение торгов в форме конкурса в отношении имущества, не указанного в Перечне, является нарушением пп. 3 п. 1 ст. 17 Закона о защите конкуренции, то есть нарушением порядка определения победителя торгов. Указанное нарушение, в свою очередь, согласно п. 4 ст. 17 Закона о защите конкуренции является основанием для признания судом соответствующих торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными, в том числе по иску антимонопольного органа.

Организатор торгов

Организатором конкурсов или аукционов при проведении торгов на право заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества казенного учреждения является уполномоченный собственником обладатель права оперативного управления, то есть государственное или муниципальное казенное учреждение (далее - организатор торгов) (п. 4 Порядка N 67).

Организатор торгов вправе привлечь на основе договора специализированную организацию для осуществления функций по организации и проведению конкурсов или аукционов - разработки конкурсной документации, документации об аукционе, опубликования и размещения извещения о проведении конкурса или аукциона и иных связанных с обеспечением их проведения функций. При этом создание комиссии по проведению конкурсов или аукционов, определение начальной (минимальной) цены договора, предмета и существенных условий договора, утверждение проекта договора, документации, определение условий торгов и их изменение, а также подписание договора осуществляются организатором конкурса или аукциона (п. 5 Порядка N 67).

Организатором торгов для проведения конкурса или аукциона создается конкурсная или аукционная комиссия во главе с председателем. Число членов комиссии должно быть не менее пяти человек (п. 10 Порядка N 67).

Функции конкурсной комиссии заключаются в следующем (п. 13 Порядка N 67):

- вскрытие конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытие доступа к поданным в форме электронных документов заявкам на участие в конкурсе;

- определение участников конкурса;

- рассмотрение, оценка и сопоставление заявок на участие в конкурсе;

- определение победителя конкурса;

- ведение протокола вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытия доступа к поданным в форме электронных документов заявкам на участие в конкурсе, протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе, протокола оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе, протокола об отказе от заключения договора, протокола об отстранении заявителя или участника конкурса от участия в конкурсе.

Аукционной комиссией осуществляются рассмотрение заявок на участие в аукционе и отбор участников аукциона, ведение протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе, протокола аукциона, протокола об отказе от заключения договора, протокола об отстранении заявителя или участника аукциона от участия в аукционе. При этом порядок проведения торгов предусматривает возможность создания единой комиссии, осуществляющей функции конкурсной и аукционной комиссии (п. 14, 15 Порядка N 67).

Требования к участникам торгов

Участником торгов на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения, а также места происхождения капитала или любое физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель. Участники конкурсов или аукционов должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ к таким участникам (п. 17, 18 Порядка N 67).

В соответствии с п. 1 Разъяснений ФАС при установлении требований к участникам торгов необходимо руководствоваться общими требованиями законодательства, в том числе:

1) отсутствием в отношении участника торгов - юридического лица процедуры ликвидации и (или) отсутствием решения арбитражного суда о признании участника торгов - юридического лица, индивидуального предпринимателя банкротом и об открытии конкурсного производства;

2) отсутствием применения в отношении участника торгов административного наказания в виде приостановления деятельности в соответствии с КоАП РФ на день подачи заявки на участие в торгах.

Определение начальной (минимальной) цены договора

В случае проведения торгов на право заключения договора аренды в отношении государственного или муниципального имущества предметом торгов является право заключения таких договоров. В соответствии с п. 31, 105 Порядка N 67 извещение о проведении торгов должно содержать сведения о начальной (минимальной) цене договора с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора за единицу площади имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом. Таким образом, при проведении торгов начальной (минимальной) ценой договора аренды может являться начальный (минимальный) размер арендной платы.

Поскольку Порядок N 67 не регулирует правила определения начальной (минимальной) цены договора, она устанавливается организатором торгов (конкурса, аукциона) самостоятельно с учетом норм законодательства *(3), регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации (п. 11 Разъяснений ФАС).

Общий порядок проведения аукциона

Аукцион проводится путем повышения начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении аукциона, на "шаг аукциона" (п. 138 Порядка N 67). "Шаг аукциона" устанавливается в размере 5% начальной (минимальной) цены договора (цены лота). Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора, либо действующий правообладатель, если он заявил о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене договора.

Действующий правообладатель - это участник аукциона, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по ранее заключенному договору в отношении имущества, права на которое передаются по договору, и письменно уведомивший организатора аукциона о желании заключить договор.

В соответствии с п. 139 Порядка N 67 в случае, если после троекратного объявления последнего предложения о цене договора ни один из участников аукциона не заявил о своем намерении предложить более высокую цену договора, аукционист обязан снизить "шаг аукциона" на 0,5% начальной (минимальной) цены договора (цены лота), но не ниже 0,5% начальной (минимальной) цены договора (цены лота).

Увеличение начальной (минимальной) цены договора (цены лота) осуществляется на "шаг аукциона", и в случае наличия предложений договор заключается на таких условиях.

Снижение "шага аукциона" в соответствии с п. 139 Порядка N 67 осуществляется при отсутствии предложений о заключении договора по объявленной цене. Аукцион продолжается путем снижения "шага аукциона" до тех пор, пока "шаг аукциона" не снизится до 0,5% начальной (максимальной) цены договора (цены лота) и ни от кого из участников аукциона не поступят новые предложения. Только в этом случае аукционист объявляет об окончании проведения аукциона, последнее и предпоследнее предложения о цене договора, номер карточки и наименование победителя аукциона и участника аукциона, сделавшего предпоследнее предложение о цене договора. Тем самым, по мнению антимонопольного органа, выраженному в п. 17 Разъяснений ФАС, достигается максимальная эффективность аукционной процедуры.

Согласно нормам п. 148 Порядка 67 аукцион признается несостоявшимся в двух случаях:

1) если в аукционе участвовал один участник;

2) если в связи с отсутствием предложений о цене договора, предусматривающих более высокую цену договора, чем начальная (минимальная) цена договора (цена лота), "шаг аукциона" снижен до минимального размера и после троекратного объявления предложения о начальной (минимальной) цене договора (цене лота) не поступило ни одного предложения о цене договора, которое предусматривало бы более высокую цену договора.

Между тем согласно п. 2 Разъяснений ФАС возможно заключение договора с единственным участником торгов. Свое мнение антимонопольная служба обосновывает следующим образом.

В силу п. 28 Порядка N 67 размещение информации о проведении конкурсов или аукционов на официальном сайте торгов является публичной офертой, предусмотренной ст. 437 ГК РФ.

Согласно п. 50 и 120 Порядка N 67 заявка на участие в торгах подается в срок и по форме, которые установлены документацией о торгах. Подача заявки на участие в торгах является акцептом оферты (ст. 438 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Таким образом, подача единственным участником, единственным заявителем заявки на участие в торгах является акцептом оферты. Организатор торгов обязан заключить договор аренды государственного или муниципального имущества с данным участником торгов, единственным заявителем (в случае соответствия заявки на участие в торгах, поданной единственным заявителем, требованиям, установленным документацией о торгах, в том числе требованиям к участникам торгов) на условиях, предусмотренных документацией о торгах.

К сведению. Если аукцион признан несостоявшимся, организатор торгов вправе объявить о проведении нового аукциона либо конкурса в установленном порядке. При проведении нового аукциона возможно изменение его условий (п. 151, 152 Порядка N 67).

Общие правила проведения конкурса

За 30 дней до дня вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе на официальном сайте торгов размещается извещение о проведении конкурса, которое должно содержать сведения, определенные п. 31, 40 Порядка N 67 (в частности, форму, сроки и порядок оплаты по договору, порядок пересмотра цены договора в сторону увеличения, а также указание на то, что цена заключенного договора не может быть пересмотрена в сторону уменьшения).

Обратите внимание! В соответствии с п. 14 Разъяснений ФАС заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Уменьшение арендной платы является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами. В соответствии с п. 20 ст. 4 Закона о защите конкуренции предоставление таких преимуществ является государственной или муниципальной преференцией и подлежит контролю в порядке, установленном гл. 5 вышеназванного закона.

В целях проведения конкурса организатором торгов или специализированной организацией разрабатывается конкурсная документация, содержащая требования к техническому состоянию передаваемого по договору государственного, муниципального имущества, которым это имущество должно соответствовать на момент окончания срока договора. Кроме того, конкурсная документация может содержать требования к объему, качеству и срокам выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении передаваемого в аренду имущества. К конкурсной документации должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью конкурсной документации.

После размещения на официальном сайте торгов извещения о проведении конкурса конкурсная документация должна предоставляться любому заинтересованному лицу в порядке, указанном в извещении о проведении конкурса. Предоставление конкурсной документации до размещения на официальном сайте торгов извещения о проведении конкурса не допускается.

Организатор торгов обязан давать разъяснения положений конкурсной документации. Порядок предоставления таких разъяснений установлен п. 47, 48 Порядка N 67.

Организатор торгов по собственной инициативе или в соответствии с запросом заинтересованного лица вправе принять решение о внесении изменений в конкурсную документацию. Порядок внесения таких изменений установлен п. 49 Порядка N 67.

О своем желании участвовать в конкурсе участник должен заявить посредством подачи заявки в запечатанном конверте или в форме электронного документа (п. 50, 51 Порядка N 67). При этом подача заявки является акцептом оферты в соответствии со ст. 438 ГК РФ. Сведения, которые должны быть указаны в заявке, перечислены в п. 52 Порядка N 67. В частности, в заявке указывается предложение о цене договора, а также документы или копии документов, подтверждающие внесение задатка, в случае если такое требование содержится в конкурсной документации (платежное поручение, подтверждающее перечисление задатка).

Обратите внимание! Порядком N 67 не регулируются правила определения размера задатка, поэтому при проведении конкурса, аукциона размер задатка и необходимость его внесения определяются организатором торгов. Задаток возвращается победителю конкурса (аукциона) в течение пяти рабочих дней с даты заключения с ним договора. Вместе с тем ст. 448 ГК РФ установлено, что при заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Таким образом, задаток засчитывается победителю в счет исполнения обязательств по заключенному договору, предусматривающему переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества, в случае если такие обязательства возникают в течение пяти рабочих дней с момента заключения договора в размере таких обязательств. При этом сумма задатка, превышающая размер указанных обязательств, подлежит возврату в соответствии с п. 100, 147 Порядка N 67 (п. 3, 4 Разъяснений ФАС).

Участник конкурса вправе подать только одну заявку на участие в конкурсе в отношении каждого предмета конкурса.

Каждый конверт с заявкой на участие в конкурсе и каждая поданная в форме электронного документа заявка на участие в нем, поступившие в срок, указанный в конкурсной документации, регистрируются организатором торгов или специализированной организацией.

В случае если по окончании срока подачи заявок на участие в конкурсе подана только одна заявка или не подано ни одной заявки конкурс признается несостоявшимся.

Конкурсной комиссией публично в день, время и в месте, указанные в извещении о проведении конкурса, вскрываются конверты с заявками на участие в конкурсе и осуществляется открытие доступа к заявкам на участие в конкурсе, поданным в форме электронных документов. Участники конкурса или их представители вправе присутствовать при вскрытии конвертов с заявками на участие в конкурсе. В процессе вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе информация об его участниках, о наличии документов и сведений, предусмотренных конкурсной документацией, может сразу размещаться на официальном сайте торгов.

Конкурсная комиссия обязана осуществлять аудио- или видеозапись вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе. Кроме того, любой участник конкурса вправе осуществлять аудио- и (или) видеозапись вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе.

Конкурсная комиссия рассматривает заявки на участие в конкурсе на предмет соответствия требованиям, установленным конкурсной документацией, и соответствия его участников требованиям, установленным п. 18 Порядка N 67, и принимает решение о допуске (недопуске) заявителя к участию в конкурсе.

Затем конкурсная комиссия осуществляет оценку и сопоставление заявок на участие в конкурсе в целях выявления лучших условий исполнения договора в соответствии с критериями и в порядке, которые установлены конкурсной документацией.

Определение лучших условий исполнения договора, предложенных в заявках на участие в конкурсе, оценка и сопоставление этих заявок осуществляются по цене договора (за исключением предоставления бизнес-инкубаторами государственного или муниципального имущества в аренду (субаренду) субъектам малого и среднего предпринимательства) и иным критериям, указанным в конкурсной документации. Критериями оценки заявок на участие в конкурсе, помимо цены договора, могут быть сроки реконструкции (этапы реконструкции) объекта договора, а также технико-экономические показатели объекта договора на момент окончания срока договора и другие критерии, указанные в п. 77 Порядка N 67. Использование критериев, не установленных указанной статьей, не допускается.

Для каждого критерия в конкурсной документации устанавливаются определенные параметры (значения) (п. 78 Порядка N 67):

1) начальное значение критерия конкурса;

2) уменьшение или увеличение начального значения критерия конкурса в заявке на участие в конкурсе;

3) коэффициент, учитывающий значимость критерия конкурса.

Значения коэффициентов, учитывающих значимость критерия конкурса, могут изменяться от нуля до единицы, и сумма значений всех коэффициентов должна быть равна единице (п. 79 Порядка N 67).

На основании результатов оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе каждой заявке присваивается порядковый номер по мере уменьшения степени выгодности содержащихся в них условий исполнения договора. Заявке на участие в конкурсе, в которой содержатся лучшие условия исполнения договора, присваивается первый номер. В случае если в нескольких заявках содержатся одинаковые условия исполнения договора, меньший порядковый номер присваивается заявке на участие в конкурсе, которая подана участником конкурса, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору в отношении имущества, права на которое передаются по договору, и письменно уведомивший организатора конкурса о желании заключить договор, а в случае отсутствия такой заявки - заявке на участие в конкурсе, которая поступила ранее других заявок на участие в конкурсе, содержащих такие условия (п. 85 Порядка N 67).

Победителем конкурса признается участник конкурса, который предложил лучшие условия исполнения договора и заявке которого присвоен первый номер (п. 86 Порядка N 67).

Л. Салина,

эксперт журнала "Казенные учреждения:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Казенные учреждения: бухгалтерский учет и налогообложение", N 5, май 2012 г.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Постановление Правительства РФ от 28.09.2010 N 767 "Об определении официального сайта Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов и определении уполномоченного на его ведение федерального органа исполнительной власти".

*(2) Разъяснения ФАС РФ от 01.11.2011 "Разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России N 67 от 10.02.2010".

*(3) Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".