Правоприменительные аспекты виндикации жилых помещений, утраченных собственниками в результате преступных посягательств (Д. Карпухин, "Жилищное право", N 5, май 2012 г.)

Правоприменительные аспекты виндикации жилых помещений, утраченных собственниками в результате преступных посягательств

В апрельском номере журнала "Жилищное право" была опубликована статья А. Герасимова "Истребование имущества из чужого незаконного владения", в которой автор подробно анализирует правоприменительную практику виндикационных исков. Настоящая статья посвящена продолжению исследования проблем, поднятых автором, и анализирует ситуации связанные с виндикацией жилых помещений, утраченных вследствие криминальных посягательств.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Однако потенциальным предъявителям виндикационных исков следует учитывать ряд юридических нюансов, которые могут возникнуть при их предъявлении в судебные инстанции.

Так, общеизвестным фактом является массовая сдача жилых помещений собственниками квартиры "втёмную", то есть без оформления соответствующего договора коммерческого найма жилого помещения. Собственник квартиры и "наниматель" устно договариваются об условиях оплаты предоставляемого жилого помещения и коммунальных услуг.

Однако очень часто в роли "нанимателей" выступают мошенники, которые, в дальнейшем подделывают документы на квартиру и продают ее.

Казалось бы обоснованность предъявления виндикационных исков со стороны собственников квартиры не вызывает сомнений и дело подлежит разрешению в их пользу. Однако анализ юридической практики показывает, что рассмотрение дела судом первой инстанции не ограничивается*(1).

Так, из обстоятельств дела, рассмотренного в 2007 году Октябрьским районным судом г. Омска следовало, что истица обратилась в суд с исковыми требованиями к ответчикам - покупателю квартиры и Управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В обосновании иска истица сослалась на то, что на основании договора купли-продажи, заключенного в 2004 году, является собственницей квартиры. В указанной квартире она не проживала, сдавала ее в наем. В 2006 году неустановленные лица, используя поддельную доверенность, заключили от ее имени договор купли-продажи данной квартиры с покупателем, который, в свою очередь, в том же году года перепродал квартиру ответчику. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, путем выдачи ответчику свидетельства о государственной регистрации права.

Решением суда первой инстанции г. Омска, принятом в 2007 году иск был удовлетворен.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда, вынесенном в 2008 году решение суда оставлено без изменения.

Постановлением президиума Омского областного суда от 29 апреля 2008 года указанные судебные постановления отменены и вынесено новое решение, которым истице было отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, рассмотрев материалы дела, пришла к выводу, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения надзорной жалобы и отмены постановления президиума Омского областного суда с оставлением в силе принятого по делу решений судами первой и второй инстанций.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации указала на необоснованность доводов президиума Омского областного суда, вытекающих из неправильного толкования норм материального и процессуального права. К таковым следует отнести доводы о том, что недвижимое имущество выбыло из владения собственницы по воле самой истицы, передавшей принадлежащую ей квартиру нанимателю, действовавшему под чужим именем, поэтому предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания для истребования указанной квартиры у добросовестного приобретателя отсутствуют. При этом суд надзорной инстанции указал на обстоятельства, свидетельствующие о неосмотрительности истицы при осуществлении правомочий собственника в отношении принадлежавшей ей квартиры, в частности, на передачу ключей от квартиры и предоставление доступа в нее постороннему лицу, незаключение в письменной форме договора найма, отсутствие со стороны истицы контроля за пользованием посторонним лицом жилым помещением и его эксплуатацией.

В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации было отмечено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как установлено судом первой инстанции, первоначальная сделка купли-продажи квартиры, о которой возник спор, была заключена по доверенности от имени истицы, удостоверенной нотариусом, по поддельным документам.

По факту незаконной продажи квартиры было возбуждено уголовное дело по части 4 статьи 159 УК РФ, в рамках которого была проведена криминалистическая почерковедческая экспертиза, в соответствии с заключением которой подпись в ксерокопии доверенности составленной от имени истицы последней не принадлежит.

Обстоятельства оформления сделки со спорной квартирой не самой истицей, а от ее имени по подложным документам, а также последующее возбуждение в связи с этим уголовного дела, дают достаточные основания полагать, что указанная квартира выбыла из владения истицы помимо ее воли, к этому выводу пришли суд первой и кассационной инстанций. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии воли истицы на отчуждение спорной квартиры, в материалах дела не содержится.

Таким образом, спорная квартира выбыла из владения истицы помимо ее воли, в связи с чем заявленные истицей требования подлежали удовлетворению на основании положений статьи 302 Гражданского кодекса РФ.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила решение суда надзорной инстанции и оставила в силе решения суда первой инстанции и определения суда кассационной инстанции.

Важным положением, содержащимся в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, является разграничение правовых последствий между договором купли-продажи жилого помещения в собственность от договора найма жилого помещения, предполагающего пользование квартирой, в связи с чем вопрос о наличии либо отсутствии у истицы надлежащей осмотрительности при передаче квартиры третьим лицам по договору найма не является юридически значимым обстоятельством при разрешении настоящего спора.

Примечательно, что указанное Определение Верховного Суда Российской Федерации не является единственным в юридической практике. Аналогичное, по сути, решение содержится в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25 ноября 2008 года N 50-В08-4, в котором проанализирована практически идентичная ситуация, связанная с незаконной продажей квартиры по поддельным документам*(2).

Следует также обратить внимание на то обстоятельство, что в качестве законного собственника, имеющего право истребовать жилое помещение из незаконного владения в порядке статьи 302 ГК РФ могут выступать не только физические лица, но органы государственной и местной власти, в собственности которых находилось жилое помещение, оказавшееся в незаконном владении.

Так, Определением Московского городского суда от 19.08.2010 по делу N 33-22970 было признано обоснованным удовлетворение требований о признании недействительным договора передачи объекта в собственность поскольку собственник на момент отчуждения имущества был мертв, следовательно, сделка с квартирой между неустановленным лицом, действовавшим от его имени, в силу положений статьи 168 ГК РФ ничтожна независимо от признания ее таковой судом и не порождает никаких правовых последствий*(3).

Из обстоятельств дела следовало, что гражданин Т., проживавший в Москве в квартире, находящейся в муниципальной собственности умер в 2005 году. В 2006 году неустановленные лица мошенническим способом подделали нотариальную доверенность от имени умершего Т.З. на право представления последнего по вопросу приватизации спорной квартиры и с ее помощью от имени Т.З. заключили с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда (ДЖП И ЖФ) г. Москвы сначала договор социального найма на спорную квартиру, а затем года договор передачи спорной квартиры в собственность. В дальнейшем неустановленное лицо, представившись умершим Т.З., заключило договоров купли-продажи с покупателем квартиры, который спустя непродолжительное время продал ее ответчику.

ДЖП и ЖФ г. Москвы обратился в суд с иском к ответчикам о признании недействительным договора передачи квартиры в собственность заключенного между ДЖП и ЖФ г. Москвы и Т.З., истребовании квартиры, из чужого незаконного владения ответчиков, передачи указанной квартиры в собственность г. Москвы.

Ответчики, в свою очередь, обратились в суд со встречным иском к ДЖП и ЖФ г. Москвы, в котором, просили суд признать их добросовестными приобретателями спорной квартиры, оставить квартиру в их собственности, ссылаясь на то, что им ничего не было известно о противоправных действиях с указанным жилым помещением.

Суд первой инстанции признать недействительным договор передачи квартиры, заключенный между ДЖП и ЖФ г. Москвы и Т.З.; истребовал квартиру из чужого незаконного владения ответчиков и передал указанную квартиру в собственность г. Москвы. В удовлетворении встречного иска ответчиков об оставлении квартиры в собственности последних было отказано.

Московский городской суд в определении по указанному делу оставил решение суда первой инстанции без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Суд второй инстанции указал, что в соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). С учетом того, что договор был заключен от имени умершего лица, а по факту хищения спорной квартиры неустановленными лицами было возбуждено уголовное дело по ст. 159 ч. 3 УК РФ суд пришел к обоснованному выводу о том, что сделка-договор передачи квартиры в собственность, заключенный от имени умершего на тот момент Т.З. и ДЖП и ЖФ г. Москвы является ничтожной сделкой в силу прямого указания закона (статья 168 ГК РФ). При этом срок исковой давности к указанным требования применен быть не может, поскольку в соответствии со ст. 166 ГК РФ, ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

Данная сделка не породила правовых последствий в виде перехода права собственности на квартиру от г. Москвы к Т.З. Разрешая спор, об истребовании спорной квартиры из чужого незаконного владения ответчиков и передачи квартиры в собственность г. Москвы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности данных требований. Т.З. в 2006 году был мертв, следовательно, сделка с квартирой между неустановленным лицом, действовавшим от его имени, и М. в силу положений ст. 168 ГК РФ ничтожна, независимо от признания ее таковой судом, и не порождает правовых последствий в виде приобретения М. права собственности на спорную квартиру. Таким образом, приватизация квартиры произведена помимо воли собственника г. Москвы и нанимателя жилого помещения Т.З. Так же и последующая продажа квартиры произведена помимо воли нанимателя жилого помещения Т.З. В соответствии со ст.ст. 301-302 ГК РФ ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Доводы ответчика о применении срока исковой давности суд правомерно нашел безосновательными, поскольку в силу положений ст.ст. 196, 200 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. На требования истца об истребовании имущества из чужого незаконного владения распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст.ст. 196, 200 ГК РФ.

Судом установлено, что сведения о мошеннических действиях неустановленных лиц со спорной квартирой поступили в ДЖП и ЖФ г. Москвы из Управления уголовного розыска ГУВД г. Москвы в 2009 г., в суд с иском ДЖП и ЖФ г. Москвы обратилось в том же году, в связи с чем, срок исковой давности за обращение в суд не истек, с учетом положений ст. 200 ГК РФ.

На основании изложенных примеров из судебной практики, можно сделать следующие выводы:

1. Истребование имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 302 ГК РФ в большинстве случаев обусловливается утратой собственниками жилых помещений вследствие преступных (мошеннических и иных) посягательств. Поэтому в процессе сбора материалов для гражданского судопроизводства необходимо собирать и приобщать документы расследуемого (расследованного) уголовного дела, подтверждающих факт преступных посягательств в отношении жилых помещений. Анализ судебной практики показывает, что суды используют материалы уголовных дел в качестве обоснования ничтожности заключаемых "сделок" с незаконно присвоенными жилыми помещениями и удовлетворения виндикационных исков.

2. Нельзя не обратить внимание на применение сроков исковой давности, которые по виндикационным искам устанавливаются в три года. Однако течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а не с момента заключения ничтожной сделки в отношении жилого помещения.

3. Одним из главных уроков для потенциальных "добросовестных приобретателей" жилых помещений должно стать исследование юридической судьбы реализуемого объекта недвижимости. Характерной тенденцией мошеннических схем с жильём является "цепочка продаж" квартиры. Её суть заключается в том, что преступники быстро продают незаконно присвоенное жилое помещение одним так называемым "добросовестным приобретателям", которые в сжатые сроки перепродают его другим - истинным "добросовестным приобретателям". Как правило, первые и даже вторые "добросовестные приобретатели" - это участники мошеннической группировки, призванные "замести следы" квартирной аферы.

Д. Карпухин,

к.и.н., доцент кафедры

международного права и прав человека МГПУ

"Жилищное право", N 5, май 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Определение Верховного Суда РФ от 3 марта 2009 г. N 50-В09-2 // Текст документа опубликован не был.

*(2) Определение Верховного Суда РФ от 25 ноября 2008 г. N 50-В08-4 // Текст документа опубликован не был.

*(3) Определение Московского городского суда от 19.08.2010 г. N 33-22970 // Текст документа опубликован не был.