Вопрос: Квартира наследодателя расположена в доме ЖСК. Взнос за квартиру был выплачен полностью, после чего было оформлено право собственности наследодателя на нее. Имеются две наследницы, постоянно проживающие в указанной квартире. После смерти наследодателя наследницы вступают в право наследования в равных долях. Могут ли наследницы после вступления в наследство продать указанную квартиру? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2012 г.)

Квартира наследодателя расположена в доме ЖСК. Взнос за квартиру был выплачен полностью, после чего было оформлено право собственности наследодателя на нее. Имеются две наследницы, постоянно проживающие в указанной квартире. После смерти наследодателя наследницы вступают в право наследования в равных долях.

Могут ли наследницы после вступления в наследство продать указанную квартиру?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

После вступления в наследство каждая из наследниц вправе распоряжаться принадлежащей ей 1/2 долей квартиры по своему усмотрению, а именно продавать, дарить, завещать и т.д. По взаимному соглашению наследницы вправе произвести отчуждение квартиры полностью.

Обоснование вывода:

В соответствии со ст. 1164 ГК РФ при наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников. Тем самым наследники в качестве собственников приобретают в полном объеме права владения, пользования и распоряжения наследственным имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Поэтому в том случае, если наследницы достигнут соглашения о продаже квартиры определенному покупателю, они вправе распорядиться квартирой полностью, выступив вдвоем в качестве продавцов по договору купли-продажи. Средства, полученные от продажи квартиры, подлежат разделу между наследницами в соответствии с их долями в праве собственности на указанную квартиру, т.е. по 1/2 части суммы каждой из наследниц.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении следующих правил.

Как следует из ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Так как наследницам принадлежит по 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру, каждая из них вправе распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению. Если наследницы не придут к взаимному соглашению о продаже квартиры, то той из них, которая решит продать свою долю, необходимо придерживаться правил о преимущественном праве покупки, а именно известить другую в письменной форме о продаже доли постороннему лицу и выдержать месячный срок с момента извещения до заключения договора купли-продажи.

Обратите внимание, что согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Применительно к описанной ситуации это означает, что до момента продажи квартиры наследницы обязаны оплачивать коммунальные услуги и другие расходы по содержанию указанной квартиры в равных долях.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Волкова Мария

23 мая 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.