Диктуем цену муниципалитету ("Практическая бухгалтерия", N 6, июнь 2012 г.)

Диктуем цену муниципалитету

В настоящее время в аренду сдается практически любое имущество. В договоре помимо существенных условий могут быть предусмотрены преимущественные права на заключение нового договора или выкуп арендуемого имущества по истечении срока действия предыдущего. Например, если было принято решение о продаже недвижимости, которая находится в государственной или муниципальной собственности и сдается в аренду, то арендатор имеет право на первоочередное приобретение. При этом в случае согласия на совершение покупки недвижимости договор купли-продажи должен быть заключен в течение 30 дней. В этот срок арендатор знакомится с договором и принимает решение о его заключении. В случае согласия на приобретение, но на иных условиях необходимо направить протокол разногласий и приступить к переговорам. Однако могут возникать различные споры, которые не всегда можно решить переговорами, например, связанные с ценой недвижимости. В данном случае приходится обращаться в суд. Именно так и получилось в деле, которое рассмотрели судьи ФАС Волго-Вятского округа (постановление от 26 апреля 2012 г. по делу N А28-11155/2010).

Мнение арендодателя

Администрация города приняла решение о реализации сдаваемого в аренду имущества. Арендатору предоставлено право преимущественной покупки. Был выслан проект договора купли-продажи с указанием всех существенных условий и цены объекта, которая была определена на основании заключения независимой оценочной организации. Одновременно с ним было направлено письмо, в котором содержалось предложение заключить договор в 30-дневный срок с момента его получения. При этом указали, что в случае неподписания преимущественное право покупки будет утрачено. Так как договор не был подписан в данный срок, администрация приняла решение о продаже недвижимости другим лицам.

Мнение арендатора

Предприниматель получил проект договора и после рассмотрения всех условий подготовил протокол разногласий. Протокол был направлен в управление по делам муниципальной собственности до истечения 30-дневного срока. В нем указывалось, что арендатор не согласен с установленной ценой. Администрация посчитала, что он потерял право на преимущественное приобретение, а коммерсант в свою очередь - что невозможно согласовать стоимость, поэтому обратился в суд.

Вердикт суда

Служители Фемиды указали, что проект договора был подписан предпринимателем вместе с протоколом разногласий. Данное обстоятельство свидетельствует о согласии приобрести недвижимость в льготном порядке. Однако несогласие с выкупной ценой арендованного имущества являлось основным фактором, влияющим на заключение договора. Ввиду данного обстоятельства суд назначил экспертизу по определению рыночной стоимости имущества. И вынес решение, в котором на основании заключения экспертизы установил цену недвижимости. Предприниматель приобрел имущество по цене значительно ниже изначальной.

"Практическая бухгалтерия", N 6, июнь 2012 г.