Вопрос: В соответствии с п. 2 ст. 45 ЖК РФ проведение внеочередного общего собрания собственников может быть инициировано любым собственником помещений данного дома. Согласно пп. 2 п. 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственник (инициатор) должен указать форму проведения данного собрания (совместное присутствие или заочное голосование). Обязан ли инициатор общего собрания собственников в обязательном порядке сначала инициировать общее собрание в форме совместного присутствия, или можно сразу выбрать форму проведения в виде заочного голосования? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2012 г.)

В соответствии с п. 2 ст. 45 ЖК РФ проведение внеочередного общего собрания собственников может быть инициировано любым собственником помещений данного дома. Согласно пп. 2 п. 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственник (инициатор) должен указать форму проведения данного собрания (совместное присутствие или заочное голосование).

Обязан ли инициатор общего собрания собственников в обязательном порядке сначала инициировать общее собрание в форме совместного присутствия, или можно сразу выбрать форму проведения в виде заочного голосования?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Собственник - инициатор общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме обязан сначала провести общее собрание в форме совместного присутствия, и если по каким-то причинам кворум не состоялся, то возможно проведение собрания в форме заочного голосования.

Обоснование вывода:

В соответствии со ст. 47 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в форме заочного голосования. Ранее такой вариант голосования рассматривался как наиболее удобный и применялся для многоквартирного дома, когда не представлялось возможным собрать большинство собственников одновременно в одном помещении, а также в случаях, когда в ходе проведения общего собрания выработаны решения, но для вступления их в законную силу не хватило кворума. При этом право выбора данной формы голосования предоставлялось инициатору проведения такого собрания.

Однако Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу по истечении 10 дней с момента его официального опубликования 06.06.2011 (Собрание законодательства Российской Федерации от 06.06.2011 N 23 ст. 3263), ч. 1 ст. 47 ЖК РФ изложена в новой редакции, где указано, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в форме заочного голосования только в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело кворума.

На наш взгляд, из буквального толкования приведенной нормы следует, что для принятия решений, отнесенных кодексом к компетенции общего собрания, собственникам необходимо сначала провести собрание в очной форме. Только после того, как не удалось собрать домовладельцев, обладающих 50% голосов, принимается решение о проведении собрания в форме заочного голосования с такой же повесткой. Инициатор при этом должен направить новые письменные извещения.

Конечно, подобный порядок проведения общего собрания собственников жилья усложнил данную процедуру, но он, очевидно, позволит пресечь массовые злоупотребления в процессе управления многоквартирными домами, о которых свидетельствует многочисленная судебная практика (смотрите, например, решения Тушинского районного суда города Москвы, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://tushinsky.msk.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=718&c l=1, Кежемского районного суда Красноярского края от 14.04.2011 по делу 2-99/11, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://kegma.krk.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=806&cl=1, Сызранского городского суда Самарской области от 18.03.2010, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://syzransky.sam.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=277&c l=1).

В то же время отметим, что проанализированная нами судебная практика по применению ч. 1 ст. 47 ЖК РФ в новой редакции неоднозначна. Одни суды трактуют положения ч. 1 ст. 47 ЖК РФ как не допускающие возможности заочного голосования непосредственно, без предварительного голосования в очной форме, на котором общее собрание не имело кворума, вследствие чего признают решения, принятые путем такого заочного голосования, недействительными (смотрите, например, апелляционное определение Пермского краевого суда от 04.04.2012 по делу N 33-2846, с которым можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://oblsud.perm.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=1&i d=59400001204101540302731003121248). Другие же указывают, что ч. 1 ст. 47 ЖК РФ не устанавливает императивного требования об обязательном предварительном проведении перед заочным голосованием общего собрания в очной форме с аналогичной повесткой; следовательно, проведение общего собрания посредством заочного голосования без предварительного проведения такого собрания в очной форме не противоречит закону, а наоборот им допускается (смотрите, например, кассационное определение Верховного суда Удмуртской Республики от 01.02.2012 по делу N 33-191/2012).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Волкова Мария

25 мая 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.