Информационное обеспечение кадастровой оценки недвижимости (А.В. Пылаева, "Землеустройство, кадастр и мониторинг земель", N 5, май 2012 г.)

Информационное обеспечение кадастровой оценки недвижимости

В статье представлен анализ полноты и достаточности характеристик объектов недвижимости, подлежащих учёту в государственном кадастре недвижимости, для проведения кадастровой оценки недвижимости. Выработаны рекомендации о расширении состава учётных характеристик для формирования перечня объектов оценки на основании сведений государственного кадастра недвижимости.

Учёт объектов недвижимости является основой информационного обеспечения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, системы налогообложения недвижимости. "Системность, полнота и достоверность учёта объектов недвижимости обеспечивают соблюдение принципов однократности и справедливости налогообложения" [1, с. 49]. Сведения об объектах учёта являются основой для определения размера налога.

Постановка и решение задач полноты и непротиворечивости информационного обеспечения кадастровой оценки недвижимости оказывает существенное влияние на получаемую в результате её проведения кадастровую стоимость, что, в конечном счёте, способствует снижению социальной напряжённости и улучшает социальную обстановку в вопросах налогообложения. Одним из этапов работ по определению кадастровой стоимости является формирование перечня объектов недвижимости на основании информации, содержащейся в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) [2, ст. 24.13] Рассмотрим потенциальную возможность использовать для кадастровой оценки информацию, содержащуюся в ГКН. Для этого проведём анализ в разрезе типов учёта объектов недвижимости в ГКН (земельные участки, здания, сооружения, помещения) и наиболее часто применяемых в кадастровой оценке подходов к оценке - сравнительного и затратного.

Анализ состоит из следующих этапов:

- выявление характеристик объектов недвижимости, формирующих стоимость;

- оценка степени влияния характеристик на стоимость;

- наличие выявленных характеристик в перечне учётных характеристик ГКН.

Выявление характеристик объектов недвижимости, формирующих стоимость

Учётные характеристики объектов недвижимости в ГКН приведены в статье 7 Федерального закона N 221 "О государственном кадастре недвижимости" [3]. Характеристики объектов недвижимости, используемые в сравнительном подходе, обобщим на основе исследования рынка недвижимости. Характеристики объектов недвижимости, используемые в затратном подходе, выделим в процессе анализа укрупнённых показателей стоимости строительства из справочника "КО-ИНВЕСТ". Фрагмент анализа определения характеристик, необходимых для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, приведен в табл. 1.

Таблица 1

Определение характеристик, необходимых для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

Количественные и качественные характеристики, необходимые для оценки жилых зданий	Степень необходимости количественных и качественных характеристик объектов оценки для определения кадастровой стоимости в зависимости от подхода		Наличие сведений в ГКН (в соответствии со ст. 7 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости")
	затратного	сравнительного
- Год ввода в эксплуатацию, дата реконструкции или капитального ремонта	Обязательно	Обязательно	+ п. 23 ст. 7 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"
- Объёмно-планировочные параметры:
Общая площадь	Обязательно	Обязательно	+ п. 6 ст. 7 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"
Общая площадь квартир	Обязательно	-	-
Объём	Обязательно	-	-
Этажность	Обязательно	Обязательно	+ п. 19 ст. 7 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"
Число квартир	Обязательно	-	-
Высота этажа	Обязательно	-	-
- Преобладающие материалы, использованные для:
Вертикальных несущих конструкций	Обязательно	-	-
Горизонтальных несущих конструкций	Обязательно	-	-
Наружных стен	Обязательно	Обязательно	+ п. 20 ст. 7 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"
...

В результате проведённого анализа были выявлены следующие характеристики объектов недвижимости, влияющие на стоимость (табл. 2).

Таблица 2

Характеристики объектов недвижимости, влияющие на стоимость

Сравнительный подход (здания и помещения)	Затратный подход
- Функциональное назначение (наименование) - Год ввода в эксплуатацию; - Общая площадь; - Этажность; - Этаж (для помещений); - Материал стен; - Типы установленных инженерных систем (отопление, водоснабжение, канализация, электроосвещение, газоснабжение)	Здания - Функциональное назначение (наименование) - Общая площадь; - Год ввода в эксплуатацию; - Общая площадь квартир (для жилых зданий); - Число квартир (для жилых зданий); - Объём; - Этажность; - Высота этажа; - Материал стен / перекрытий / несущих конструкций / кровли / полов; - Типы установленных инженерных систем
	Сооружения - Функциональное назначение (наименование) - Длина / объём / площадь / высота / толщина / глубина / протяжённость и т.п. (в зависимости от типа / назначения сооружения); - Материал сооружения; - Иные количественные и качественные характеристики в зависимости от типа / назначения сооружения

Оценка степени влияния характеристик на стоимость

Для оценки степени влияния характеристик на стоимость и выявления наиболее значимых по степени влияния характеристик был проведён анализ вклада значений характеристик в расчёт стоимости в рамках применения затратного подхода с использованием справочников "КО-ИНВЕСТ". Определение степени влияния характеристик на стоимость в рамках применения сравнительного подхода подробно исследовано в монографии В.Б. Безрукова "Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости" [4], а также в статье А.В. Пылаевой "Методика анализа социально-экономических последствий применения кадастровой стоимости объектов недвижимости в налогообложении" [5].

Диапазоны влияния значений характеристик, необходимых для определения кадастровой стоимости затратным подходом, приведены в табл. 3.

Таблица 3

Диапазоны влияния характеристик, необходимых для определения кадастровой стоимости затратным подходом

Характеристика	Диапазон влияния	Примечание
Функциональное назначение / наименование		Обязательно для классификации объекта оценки
Год постройки / ввода в эксплуатацию	До 80%	Поправка к стоимости всего здания
Объём	До 24%	Поправка к стоимости всего здания
Высота этажа	-1,3 до 18,2%	Поправка к стоимости 1
Число квартир	От 8 до 15%	Поправка к стоимости 1
Типы установленных инженерных систем	От 0,1% до 4%	Поправка к стоимости 1 В зависимости от типа дома. См. табл. 4.1.1.01-4.5.5.03. Жилые дома. Укрупнённые показатели стоимости строительства [6, 110-269]
Этажность	До 3%	Поправка к стоимости 1
Материал стен / перекрытий / несущих конструкций / кровли / полов	-	Поправка к стоимости 1 . Степень влияния зависит от величины рассчитанных корректировок на разницу в материалах конструктивных элементов. Поправки рассчитываются в соответствии с рекомендациями по использованию справочника [6]
Общая площадь здания и общая площадь квартир	-	Характеристика "общая площадь здания" необходима для расчёта кадастровой стоимости здания - объекта оценки и удельного показателя кадастровой стоимости здания. Характеристика "общая площадь квартир" необходима для выбора объекта-аналога

Наличие выявленных характеристик в перечне учётных характеристик ГКН

В рамках проведения третьего этапа анализа проверялось наличие характеристик, имеющих существенное влияние на определение стоимости, в перечне учётных характеристик ГКН. Результаты анализа в разрезе применения сравнительного и затратного подходов представлены в табл. 4 и 5.

Таблица 4

Учёт характеристик объектов недвижимости в ГКН, необходимых для применения сравнительного подхода

Тип объекта / характеристики	Функциональное назначение / наименование	Год ввода в эксплуатацию	Общая площадь	Этажность	Этаж	Материал стен	Типы установленных инженерных систем
Жилые и нежилые здания
Жилые здания	+	+	+	+	-	+	+
Нежилые здания	+	+	+	+	-	+	+
Наличие сведений в ГКН (ФЗ N 221, статья 7, номер пункта)	-	п. 23	п. 6	п. 19	-	п. 20	-
Помещения
Помещения	+	+	+	+	+	+	+
Наличие сведений в ГКН (ФЗ N 221, статья 7, номер пункта)	-	-	п. 6	-	п. 5	-	-

Таблица 5

Учёт характеристик объектов недвижимости в ГКН, необходимых для применения затратного подхода

Тип объекта / характеристики	Функциональное назначение / наименование	Год ввода в эксплуатацию	Общая площадь здания	Общая площадь квартир	Число квартир	Объём	Этажность	Высота этажа	Материал стен / перекрытий / несущих конструкций / кровли/полов	Типы установленных инженерных систем
Жилые здания	+	+	+	+	+	+	+	+	+	+
Нежилые здания	+	+	+	-	-	+	+	+	+	+
Наличие сведений в ГКН (ФЗ N 221, статья 7, номер пункта)	-	п. 23	п. 6	-	-	-	п. 19	-	Есть только материал стен, п. 20	-

В результате проведения анализа было выявлено, что кадастровому учёту не подлежит такая важная для оценки характеристика, как функциональное назначение (наименование) зданий, помещений, сооружений. Однако именно эта характеристика существенно влияет на стоимость объекта недвижимости, так как на её основании проводится классификация объектов оценки и применение к классу конкретного метода оценки. Также существенные для оценки характеристики - материал стен, год постройки, этаж/этажность - имеют статус необязательных, дополнительных характеристик.

Выводы, рекомендации

На основании проведённого анализа выработаны рекомендации для формирования перечня объектов оценки с использованием сведений государственного кадастра недвижимости. Предлагается дополнить статью 7 Федерального закона N 221 "О государственном кадастре недвижимости":

- для зданий, сооружений, помещений - ввести учётную характеристику "функциональное назначение/использование (наименование)". Для введения значения характеристики разработать классификатор возможных назначений (наименований);

- установить требование обязательности заполнения характеристик "материал стен", "год постройки", "этаж/этажность", имеющих статус "дополнительные характеристики";

- обеспечить непротиворечивости учётных характеристик.

Список литературы

1. Пылаева А.В. Анализ нормативно-правового обеспечения учёта объектов недвижимости в целях налогообложения // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2008. - N 6. - С. 49-52.

2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (ред. от 11.07.2011, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.10.2011) // Российская газета. - 2011. - N 153.

3. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ (ред. от 21.07.2011, с изм. и доп. вступающими в силу с 25.10.2011) // Российская газета. - 2011. - N 5537.

4. Безруков В.Б., Дмитриев М.Н., Пылаева А.В. Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости: Монография. - Н. Новгород: Изд-во ННГАСУ, 2011. - 155 с.

5. Пылаева А.В. Методика анализа социально- экономических последствий применения кадастровой стоимости объектов недвижимости в налогообложении // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2010. - N 12. - С. 17.

6. Жилые дома. Укрупнённые показатели стоимости строительства // Сер. Справочник оценщика. - М.: ООО "КО-ИНВЕСТ", 2003. - 392 с.

А.В. Пылаева,

научный руководитель

АНО "Институт развития территорий",

доцент кафедры геоинформатики

и кадастра Нижегородского государственного

архитектурно-строительного университета,

кандидат экономических наук

"Землеустройство, кадастр и мониторинг земель", N 5, май 2012 г.