Методические рекомендации по цивилизованному разводу при смене способа управления или управляющей организации в многоквартирном доме (В. Дейнекин, "Коммунальщик", N 5-6, май-июнь 2012 г.)

Методические рекомендации по цивилизованному разводу при смене способа управления или управляющей организации в многоквартирном доме

В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники помещений в многоквартирном доме имеют право в любой момент изменить способ управления или сменить управляющую домом организацию. Данное положение Жилищного кодекса не всегда правильно понимается собственниками помещений в многоквартирных домах, что ведет к многочисленным конфликтам, в том числе и к судебным разбирательствам. Одной из причин этого является то, что реализация общих положений ЖК оказывается не подкрепленной разработкой соответствующих процедур. В настоящей статье описано одно из возможных процедурных решений при смене управляющей компании.

Чаще всего при смене способа управления или управляющей организации нарушается установленный Гражданским кодексом порядок выхода сторон из договора управления.

В Жилищном кодексе ст. 161 посвящена выбору способа управления. В п. 6 данной статьи содержится следующее положение:

"Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в ч. 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом, созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с ч. 3 настоящей статьи".

Из этого положения по аналогии закона следует, что пропуск указанного месячного срока и в обычном договоре управления приводит к тому, что управляющая организация получает право управлять домом в течение следующего договорного срока. Иначе безответственные собственники будут каждый месяц менять свои решения, что сделает невозможной плановую деятельность любой управляющей организации.

Ни одна управляющая организация при угрозе "немедленной" смены не сможет работать с перспективой, так как пропадает всякий предпринимательский смысл "вкладываться" в модернизацию жилого дома или выстраивать долгосрочные планы по приведению его в порядок. Такое положение не в интересах и самих собственников. Чехарда со сменой управляющих организаций или способов управления разрушительна для самого жилого дома.

Отсюда становится понятным и смысл определения Жилищным кодексом срока действия договора управления многоквартирным домом от 1-го до 5 лет. Если бы действительно собственники могли изменять способ управления домом или сменять управляющую организацию буквально в любой момент, то и смысла в определении срока действия договора управления не было бы. Именно договорный срок определяет гарантии для управляющей организации по производственной деятельности на объекте управления и позволяет ей выстраивать долгосрочные отношения с собственниками помещений в многоквартирном доме.

Принять решение о смене способа управления многоквартирным домом или решение о смене управляющей организации собственники помещений могут действительно в любое время, но реализовать его возможно только по истечении договорного срока управления домом. Если договор управления заключен на 5 лет, а вы на второй день после подписания договора с управляющей организацией решили отказаться от ее услуг, то это ваше право, но реализовать свое право вы сможете только через 5 лет.

Если смена управляющей организации или способа управления в многоквартирном доме происходят в соответствии с требованиями Жилищного кодекса, то очень важно произвести ее цивилизованно. Множество конфликтных ситуаций возникает из оспаривания той или иной стороной факта принятия решения об изменении способа управления домом или решения о смене управляющей организации.

Жилищный кодекс не устанавливает иной процедуры определения легитимности решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, кроме обращения в суд. Как показывает опыт, обращение в прокуратуру не дает результата. Прокуроры всех заявителей отправляют в суды. Если стороны не достигли соглашения по данному вопросу, то судебное разбирательство неизбежно. Решение вопроса об изменении способа управления домом или смены управляющей организации затягивается на многие месяцы, а в иных случаях, с учетом кассаций и апелляций, и на годы.

Разумеется, собственники должны стремиться избегать подобных бесполезных для дома тяжб и находить пути внесудебного решения вопросов.

Один из таких путей и был предложен автором статьи на Всероссийской конференции "Замена управляющей компании и подрядных организаций многоквартирного дома", состоявшейся 12-13 ноября 2009 г. в Москве.

Суть предложения - установление процедурных алгоритмов смены управления по соглашению сторон. Одна, сменяемая сторона, желает убедиться в достоверности результатов голосования на общем собрании собственников помещений, а вторая - в нечинении препятствий со стороны сменяемой организации в передаче дел.

Как уже было отмечено ранее, передача управления или изменение способа управления возможны только при истечении договорного срока для сменяемой управляющей организации, если не было иных законных причин для досрочного прекращения с ней договора управления.

Процедура опосредованного подтверждения легитимности принятого решения заключается в том, что каждый собственник, проголосовавший за изменение способа управления домом или за смену управляющей организации, по решению собрания обязан лично уведомить руководителя сменяемой организации о выходе из договора управления путем подачи письменного уведомления. Таким образом, повышается ответственность каждого собственника за принятое на собрании решение. Кроме того, собственник при этом производит сверку-выверку своих платежей за жилищно-коммунальные услуги и получает справку об отсутствии задолженностей за ЖКУ. Тут же решается вопрос о погашении задолженности, если она обнаруживается, или о возвращении излишне уплаченных сумм, если имели место переплаты. Выгода для всех сторон при таком подходе к смене организаций налицо.

Для сдающей дела организации важно провести все взаиморасчеты с жильцами. Для собственника - убедиться в том, что все с платежами за жилищно-коммунальные услуги у него в порядке. Для принимающей дела организации - упрощение входа в финансово-хозяйственную деятельность. Полученные в сдающей дела организации заверенные копии уведомлений о выходе из договора управления и справки об отсутствии задолженностей собственники и жильцы сдают в бухгалтерию новой организации. При этом обе организации ведут раздельный учет "проголосовавших ногами" собственников, подсчитывая нарастающим итогом количество "отметившихся" таким образом субъектов жилищного права. Как только сдающая дела организация убеждается, что уведомления о выходе из договора подали собственники помещений, у которых в совокупности оказывается более 50% голосов, то данное обстоятельство и является подтверждением легитимности принятого собственниками на общем собрании решения.

Для собственников - отсутствие внезапно появившихся претензий по задолженностям по ЖКУ и других претензий.

Разумеется, принимающая дела организация ведет свой подсчет голосов и со своей стороны уведомляет сдающую дела организацию о получении копий уведомлений собственников помещений в количестве, число голосов которых превышает в совокупности 50% от всех голосов, имеющихся у собственников помещений.

Таким образом, исчезает предмет для спора о легитимности решения, принятого собственниками помещений на общем собрании.

Данная "технология" передачи дел универсально решает целый ряд задач.

Во-первых, все стороны убеждаются в истинности принятого решения.

Во-вторых, начинаются практические процедуры по выходу собственников помещений из одних договорных отношений и вступлению в другие договорные отношения. При этом соблюдается право добровольности при оформлении нового договора управления. Собственники помещений могут или оформить его письменно, или не подписывать вообще. При этом они будут считаться вступившими в договорные отношения с новой управляющей организацией на основании решения, принятого на общем собрании - с утверждением собранием договора управления. Датой подписания договора будет считаться дата его подписания первым собственником из подписавших договор собственников. Не имеет никакого значения число подписанных договоров, хотя, как минимум, один договор должен быть подписан хотя бы одним собственником, ибо это является юридическим фактом вступления всех собственников помещений в многоквартирном доме в договорные отношения с управляющей организацией и датой начала течения договорного срока.

Для принимающей дела организации имеет смысл подписать договор управления только тогда, когда более половины собственников помещений уведомят ее о выходе из договорных отношений с прежней управляющей организацией. Данное решение связано с началом течения договорного срока, что очень важно для принимающей организации, так как в ином случае собственники могут затянуть процесс до бесконечности, что грозит нереализацией решения. Поэтому нет смысла спешить.

Как мы уже отметили, сдающая дела организация имеет право доработать до конца договорного срока. Обе организации вправе договориться и о более раннем сроке сдачи дел и документов, заключив соответствующее соглашение. Это соглашение тоже является элементом цивилизованного "развода".

Вы скажете - действительно, а как быть в случае, когда собственники ленятся или тянут с уведомлением сменяемой организации о выходе из договора управления домом? Тогда все ждут отстающих и неделю, и две, и месяц, и два - до тех пор, пока не будут выполнены изложенные выше условия. Если договорный срок будет пропущен, то старая организация получит право управлять домом в течение очередного договорного срока.

В этом случае собственники сами должны решить, будут ли они реализовывать свое решение или нет. Решение собственников считается нереализованным, если они не завершили установленные процедуры выхода из договорных отношений, принятые на общем собрании. А за это время, глядишь, и "старая" управляющая компания исправится и заработает так, что и расставаться с ней не захочется.

В. Дейнекин,

эксперт

"Коммунальщик", N 5-6, май-июнь 2012 г.