По карману ли ТСЖ для жилого дома? (В. Дейнекин, "Коммунальщик", N 5-6, май-июнь 2012 г.)

По карману ли ТСЖ для жилого дома?

В настоящее время, когда говорят о создании ТСЖ, в основном акцентируют внимание на тех возможностях, которые в принципе позволяет обеспечить эта форма управления. Однако при этом часто упускается экономическая сторона дела, выражающаяся в том, что ТСЖ является самофинансируемой организацией, и поэтому его эффективное функционирование возможно только тогда, когда расходы на его содержание не выходят за те рамки, в которых они не являются излишней нагрузкой на семейный бюджет жителей дома. В настоящей статье я хотел бы высказать некоторые соображения по этому поводу.

Практика доказала, что создание ТСЖ с целью самостоятельно содержать и обслуживать дом, если в доме менее 450 квартир, экономически нецелесообразно. Но таких домов даже в Москве не наберется и 3% от общего числа зданий. Следовательно, в Москве "экономически полнокровных" ТСЖ с оптимальным штатом работников может быть не более 1 тыс. Такие ТСЖ опять же, как показывает практика, как правило, впоследствии берут на себя обязанность содержать и обслуживать не только свой дом, но и соседние дома, выступая по отношению к ним как управляющая организация по договору управления. Так, успешное ТСЖ становится по своей вторичной сути полукоммерческой организацией к выгоде тех собственников, которые его создали, и выгоде тех собственников, которые его наняли в качестве управляющей организации.

Как известно, для работы любой управляющей компании требуется определенный персонал.

При этом ряд должностей будут присутствовать вне зависимости от того, насколько велико количество жителей в домах, обслуживаемых этой компанией. С другой стороны, экономика содержания жилого фонда требует оптимизации расходов в управляющей компании. Чем больше домов в обслуживании, тем меньше издержки на содержание каждого отдельного дома. Тем зарплаты у персонала выше. Следовательно, можно набрать более грамотных и более опытных работников. Качество работ повышается. Растет культура обслуживания. В конечном итоге выгоды обслуживания одним ТСЖ нескольких домов становятся очевидными.

Вроде бы напрашивается вывод о том, что в ТСЖ надо объединять собственников нескольких домов, что вполне допускается Жилищным кодексом. Но для самих собственников на этапе организации ТСЖ данный вывод является спорным. Кроме того, его реализация на практике почти неосуществима. Даже "суперактивистам" работа по объединению многих сотен собственников из нескольких рядом расположенных домов в одном ТСЖ не по силам.

Вот пример. В Митино, районе, находящемся на северо-западе Москвы, чиновники от ЖКХ попытались создать ТСЖ из... 85 жилых домов! Затея с использованием административного ресурса для создания такого "суперТСЖ" из более чем 20 тыс. собственников удалась бы, если бы против нее не восстали сами собственники, заподозрившие что-то неладное. Пришлось вмешаться прокуратуре. Попытка районных чиновников навязать сверху собственникам жилья создание подконтрольного им "суперТСЖ" не прошла. А снизу такие ТСЖ не создаются в силу множества объективных и субъективных причин.

Есть ли выход из этого положения? Выход есть.

Ищите успешное ТСЖ в своем районе

Цель коммерческой управляющей компании - получение прибыли. Цель ТСЖ - эффективное содержание жилого дома при оптимальных затратах плюс качественное предоставление собственникам жилищно-коммунальных услуг.

Если в вашем доме нет ТСЖ, но рядом существует и успешно функционирует "готовое" ТСЖ, то не грешно попросить правление принять и ваш дом в обслуживание, заключив договор управления. Все ТСЖ по закону являются управляющими организациями и имеют право заключать такие договоры с любыми собственниками, если есть соответствующее решение общего собрания собственников.

В последнем случае все просто. Городские субсидии в соответствии с заключенным договором управления напрямую поступят на расчетный счет ТСЖ в банке и на ваш дом.

Если опыт перехода в управление к успешно функционирующему ТСЖ окажется удачным и вы проникнитесь доверием к руководителям ТСЖ, то можно влиться в это ТСЖ на правах его членов всем домом, если такое решение будет принято большинством голосов на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений в вашем доме. Для этого достаточно того, чтобы в Уставе успешного ТСЖ содержалось положение о том, что его правление имеет право принимать в члены ТСЖ новых собственников с последующим утверждением приема новых членов на общем собрании и соответствующим изменением Устава ТСЖ.

Данная процедура позволит вам не только получить места в правлении успешного ТСЖ, в его рабочих и контрольных органах, но и выйти на новый уровень самоорганизации жильцов, сэкономить для своего дома на налогах и управленческих расходах приличные финансовые средства.

Итак делаем вывод: если в вашем многоквартирном доме менее 450 квартир, то создание ТСЖ экономически целесообразно только в том случае, когда вы твердо решили превратить свое ТСЖ в будущем в полукоммерческое предприятие и принять в управление соседние дома. Такой проект потребует существенных финансовых вложений на старте, использования высококлассных специалистов и станет самоокупаемым только через несколько лет. Если в вашем доме более 450 квартир, создание ТСЖ - прямой путь к успеху. Надо только качественно самоорганизоваться, найти людей, способных профессионально руководить ТСЖ, финансово простимулировать председателя ТСЖ и членов правления, нацелив их на решение амбициозных задач.

В. Дейнекин,

эксперт

"Коммунальщик", N 5-6, май-июнь 2012 г.