Вопрос: Частный жилой дом поделен на две части и принадлежит разным собственникам. Один из собственников планирует перевести свое жилое помещение в нежилое и организовать там офис. Требуется ли согласие собственника другой части дома? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2012 г.)

Частный жилой дом поделен на две части и принадлежит разным собственникам. Один из собственников планирует перевести свое жилое помещение в нежилое и организовать там офис.

Требуется ли согласие собственника другой части дома?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

На стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое согласие собственников помещений примыкающих к переводимому в нежилое не требуется, если такой перевод не связан с проведением работ по реконструкции дома либо с предоставлением инициатору перевода в этих целях части земельного участка, принадлежащего собственникам соседнего помещения или иным лицам.

Обоснование вывода:

Согласно ст. 17 ЖК РФ жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением, т.е. в целях проживания людей (п. 1 ст. 17 ЖК РФ). Аналогичная норма содержится и в ст. 288 ГК РФ. Использование собственником жилого помещения не по назначению в соответствии со ст. 293 ГК РФ влечет негативные последствия, вплоть до принудительного изъятия жилья в установленном порядке (ст. 235 ГК РФ). В п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" разъяснено, что под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч.ч. 1-3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных).

В то же время законодатель разрешает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например научной, творческой, адвокатской и другой) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные, технические, экологические, противопожарные и иные требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, п. 6 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25). Представляется, что подобное использование помещения должно осуществляться таким образом, чтобы в расположенных вблизи жилых помещениях не нарушались требования, предъявляемые к жилым помещениям. Перечень этих требований достаточно объемен: он касается конструкции, расположения помещений и доступа к ним, инженерных систем (вентиляция, отопление, водоснабжение, лифты) и содержится в разделе II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. Поэтому осуществление того или иного вида предпринимательской деятельности не должно создавать вибрации стен, шумы, превышающие допустимые нормы, загрязнение воздуха вредными веществами, которые создадут неблагоприятные условия для жизни и здоровья других жильцов.

Если гражданин намерен осуществлять профессиональную деятельность в принадлежащем ему жилом помещении без перевода его в нежилое, жилищное законодательство не требует получения согласия соседей. Единственным условием такого использования помещения является недопущение нарушений прав и законных интересов других граждан, а также санитарных, технических, экологических, противопожарных и иных требований, которым должно отвечать жилое помещение.

Одновременно с этим действующее законодательство предусматривает возможность осуществления гражданином профессиональной деятельности при условии перевода жилого помещения в нежилое. Так, статьей 288 ГК РФ установлено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций возможно только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ). Заявитель - собственник помещения или уполномоченное им лицо подает в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения следующие документы: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым - кадастровый (технический) паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого).

Орган, осуществляющий перевод, не вправе требовать представления других документов, кроме вышеобозначенных (смотрите, например, ответ на вопрос 4 Обзора законодательства и судебной практики за II квартал 2008 года, утвержденный постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008, далее - Обзор; определение Краснодарского краевого суда от 06.04.2011, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://kraevoi.krd.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=1&i d=23400001104061014061111001238350).

Однако необходимо учитывать, что в силу ч. 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Что касается согласия собственников помещений, примыкающих к переводимому в нежилое, действующее законодательство предусматривает обязательность получения их согласия на перевод в том случае, если перевод связан с проведением работ по реконструкции дома, уменьшением объема общего имущества либо изменением режима использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе с введением ограничений пользования им (ч.ч. 1, 2 ст. 44, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ответ на вопрос 4 Обзора). Однако такое требование установлено лишь к переводу жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. В рассматриваемой ситуации речь идет о двух жилых помещениях в составе дома, то есть о частях жилого дома, а не о квартирах (смотрите ст. 16 ЖК РФ), поэтому отнести данный жилой дом к многоквартирному нельзя. Следовательно, вышеназванные ограничения, по нашему мнению, к рассматриваемой ситуации неприменимы.

Отметим, что собственники соседних помещений вправе обжаловать решение о переводе жилого помещения в нежилое, если этим решением нарушаются их права и законные интересы (смотрите, например, решение Любинского суда Омской области от 03.12.2008, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://lubinskcourt.oms.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=164&cl=1).

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое может последовать в случаях: непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов; представления документов в ненадлежащий орган; несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ; несоответствия проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства РФ (п. 4 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ). Никаких иных оснований для отказа действующее законодательство не предусматривает (смотрите, например, решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 20.04.2011, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://gatchinsky.lo.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=1 &id=47600061104251429522291000157314).

Решение о переводе либо об отказе доводится до сведения заявителя в сроки, указанные в ч.ч. 4 и 5 ст. 23 ЖК РФ. Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502 утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение, в котором излагается принятое решение. Решение об отказе в соответствующем переводе может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

По нашему мнению, деятельность предпринимателя и в случае перевода жилого помещения в нежилое не должна создавать вибрации стен, шумы, превышающие допустимые нормы, загрязнение воздуха вредными веществами, которые создадут неблагоприятные условия для жизни и здоровья соседей.

В то же время отметим, что независимо от того, осуществляется ли перевод жилого помещения в нежилое или нет, гражданское законодательство требует получения согласия лица, являющегося собственником второй части жилого дома, на организацию в соседнем помещении офиса в том случае, если организация офиса повлечет необходимость использования клиентами предпринимателя общих помещений дома либо если земельный участок, на котором расположен дом, находится в общей собственности собственников частей дома (клиенты предпринимателя будут пользоваться участком для прохода в офис). Ведь согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Волкова Мария

21 июня 2012 г.