Вопрос: В договор управления многоквартирным домом включено следующее условие: "Если в течение 3 месяцев общая оплата стоимости услуг по содержанию дома составляет менее 80%, то управляющая компания вправе снизить уровень и размер предоставляемых коммунальных услуг. Если общее собрание жильцов против расторжения договора, то расторжение будет происходить в судебном порядке". Правомерно ли включение в договор данного положения, ведь, как следует из толкования этого условия, управляющая компания вправе прекратить оказание услуг по такому договору жильцам, которые оплачивают услуги полностью, в связи с тем, что другие жильцы не оплачивают эти услуги? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2012 г.)

В договор управления многоквартирным домом, заключенный между управляющей компанией и каждым из жильцов многоквартирного дома, включено следующее условие: "Если в течение 3 месяцев общая оплата стоимости услуг по содержанию дома, которую вносят все жильцы этого дома управляющей компании, составляет менее 80%, то управляющая компания вправе снизить уровень и размер предоставляемых коммунальных услуг, услуг по содержанию многоквартирного дома до соответствующего уровня оплаты. По истечении указанных 3 месяцев, если уровень оплаты не достигнет 100%, то управляющая компания вправе полностью приостановить поставку коммунальных услуг. После этого управляющая компания, уведомив за 1 месяц каждого из жильцов, вправе расторгнуть договор управления с каждым из жильцов многоквартирного дома по решению общего собрания жильцов. Если общее собрание жильцов против расторжения такого договора, то расторжение будет происходить в судебном порядке".

Правомерно ли включение в договор данного положения, ведь, как следует из буквального толкования этого условия, управляющая компания вправе прекратить оказание услуг по такому договору жильцам, которые оплачивают услуги полностью, в связи с тем, что другие жильцы не оплачивают эти услуги?

Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного Кодекса РФ (далее - ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая компания) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги, выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, а именно обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан; обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме; решения вопросов пользования общим имуществом; предоставления коммунальных услуг (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Договор управления многоквартирным домом вступает в силу с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Подробно условия договора управления многоквартирным домом ЖК РФ не регламентирует - им посвящены отдельные положения Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (далее - Правила) во исполнение ч. 1 ст. 157 ЖК РФ.

Отметим, что если собственником помещения в многоквартирном доме является гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то на его отношения с исполнителем коммунальных услуг (в рассматриваемой ситуации согласно п. 3 Правил - с управляющей компанией) по заключенному ими договору управления многоквартирным домом распространяется действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-I). В этой связи смотрите, например, определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 14.02.2012 N 33-4475.

В частности, пунктом 2 ст. 1 Закона N 2300-I Правительство РФ наделено полномочиями издавать для потребителя и продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) правила, обязательные при заключении и исполнении публичных договоров (договоров розничной торговли купли-продажи, энергоснабжения, договоров о выполнении работ и об оказании услуг). А в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона N 2300-I условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Таким образом, условия договора управления многоквартирным домом, противоречащие Правилам, будут недействительными.

Подпунктом "д" п. 50 Правил установлено право исполнителя приостановить или ограничить подачу потребителю определенных видов коммунальных услуг: горячей воды, электрической энергии и газа. Порядок реализации данного права конкретизирован в разделе X Правил.

Так, в соответствии с п. 80 Правил исполнитель коммунальных услуг вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг в случае неполной оплаты коммунальных услуг через 1 месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае неполной оплаты потребителем коммунальных услуг. Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей 3 ежемесячных размера платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем и (или) при невыполнении условий такого соглашения.

Обращаем Ваше внимание на то, что согласно императивным положениям Правил условием приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг является наличие у конкретного потребителя задолженности в размере более 3 ежемесячных размеров платы, исчисленных по нормативам. При этом пп. "д" п. 50, пп. "в" п. 81 Правил предусматривает возможность приостанавливать или ограничивать подачу потребителю только отдельных видов коммунальных услуг (горячей воды, электрической энергии и газа), но запрещает приостанавливать подачу отопления, холодного водоснабжения и водоотведения.

Однако рассматриваемый договор содержит условие об ограничении предоставления любых коммунальных услуг в случае, если в течение 3 месяцев общая оплата стоимости услуг по содержанию дома, которую вносят все жильцы этого дома управляющей компании, составляет менее 80%, с последующим приостановлением предоставления коммунальных услуг и расторжением договора. Поскольку данное условие связывает ограничение предоставления коммунальных услуг с задолженностью не конкретного потребителя, не в установленном Правилами размере и безотносительно к видам коммунальных услуг, постольку, на наш взгляд, Правилам оно противоречит, а следовательно, является недействительным.

В этой связи предлагаем ознакомиться с судебной практикой, например с постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.09.2010 N Ф07-9325/2010 по делу N А66-1447/2010, решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.01.2007 N А60-35821/06-С8.

Дополнительно отметим, что согласно пп. "а" и "б" п. 49 Правил исполнитель обязан в том числе предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах и надлежащего качества, безопасные для его жизни, здоровья и не причиняющие вреда его имуществу, в соответствии с требованиями законодательства РФ, Правилами и договором. При этом в соответствии с п. 85 Правил приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) потребителям, полностью выполняющим обязательства, установленные законодательством РФ и договором, не допускается. Действия по приостановлению или ограничению предоставления коммунальных услуг не должны приводить к повреждению общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, нарушению прав и интересов граждан, пользующихся другими помещениями в этом многоквартирном доме, к нарушению установленных требований пригодности жилого помещения для постоянного проживания граждан (п. 86 Правил).

Поэтому не допускается прекращение либо ограничение подачи какого-либо коммунального ресурса всему дому, в котором проживают граждане, своевременно и в полном объеме оплачивающие коммунальные услуги управляющей компании, поскольку это нарушает их права. Запрет на ограничение режима потребления, отключение потребителей электрической энергии, не имеющих задолженности по оплате электрической энергии, предусмотрен и ст. 38 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике".

В связи с этим обратите внимание на судебную практику, например на п. 2 Обзора законодательства и судебной практики рассмотрения споров, связанных с оплатой жилья и коммунальных услуг, Саратовского областного суда, кассационное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 08.02.2011 N 33-710, решение Заволжского районного суда г. Твери от 22.08.2007 N 2-1846/07, решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 28.06.2006 N А10-2321/07.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Волкова Мария

27 июня 2012 г.