Вопрос: Вправе ли индивидуальный предприниматель при применении УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, учесть затраты, связанные с приобретением объектов недвижимости по договорам участия в долевом строительстве в виде стоимости долевого взноса, уплаченного по договору участия в долевом строительстве? Возникает ли доход не только от продажи объектов недвижимости, но и от реализации имущественного права на объект недвижимости в момент его получения от застройщика в соответствии с договором участия в долевом строительстве? Принимается ли в расходы стоимость долевого взноса, уплаченного... ("Официальные материалы для бухгалтера. Комментарии и консультации", N 10, октябрь 2011 г.)

Вправе ли индивидуальный предприниматель при применении УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, учесть затраты, связанные с приобретением объектов недвижимости по договорам участия в долевом строительстве в виде стоимости долевого взноса, уплаченного по договору участия в долевом строительстве? Возникает ли доход не только от продажи объектов недвижимости, но и от реализации имущественного права на объект недвижимости в момент его получения от застройщика в соответствии с договором участия в долевом строительстве? Принимается ли в расходы стоимость долевого взноса, уплаченного по договору участия в долевом строительстве, для уменьшения налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, если реализуются имущественные права по соглашению о переуступке прав требований по договору участия в долевом строительстве?

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики УСН - индивидуальные предприниматели учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

Если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в соответствии с требованиями Федерального закона от 08.08.01 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (ред. от 01.07.11) в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны виды экономической деятельности, в частности такие, как "Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества" и "Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества" (соответственно коды 70.11 и 70.12 раздела "К" Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта России от 06.11.01 N 454-ст), а также договор участия в долевом строительстве заключен в качестве индивидуального предпринимателя, то доходы, полученные от продажи объектов недвижимости (квартир, автостоянок), учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Согласно пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, налогоплательщики УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе на расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров.

В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров.

Таким образом при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, полученные доходы от реализации товаров в виде объектов недвижимости уменьшаются на сумму фактически понесенных расходов по оплате стоимости объектов в момент их реализации.

Что касается вопроса о налогообложении доходов и расходов налогоплательщика, применяющего УСН, по операциям по переуступке имущественных прав, в соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики УСН при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, которыми в соответствии со ст. 249 НК РФ признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. Поскольку денежные средства, полученные по договору уступки прав требования третьему лицу на участие в долевом строительстве жилого дома, являются доходом от реализации имущественных прав, при определении налоговой базы налогоплательщик УСН должен учитывать такие доходы.

Налогоплательщики УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, при определении налоговой базы учитывают расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 НК РФ и перечень которых закрыт.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики УСН вправе учесть расходы на приобретение нематериальных активов, а также создание нематериальных активов.

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 21.11.96 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" организации, применяющие УСН, ведут учет основных средств и нематериальных активов в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Положением по бухгалтерскому учету "Учет нематериальных активов" (ПБУ 14/2007), утвержденным приказом Минфина России от 27.12.07 N 153н (ред. от 24.12.10), определен круг объектов, относимых к нематериальным активам, среди которых не поименованы имущественные права в виде прав требования.

Кроме того, согласно п. 2 и 3 ст. 38 НК РФ, товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ.

В связи с тем, что имущественные права не относятся к товарам, а также в ст. 346.16 НК РФ прямо не поименованы такие расходы, как расходы на приобретение имущественных прав, данные расходы не учитываются при определении налоговой базы и не могут быть отнесены к расходам, предусмотренным пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

А.И. Косолапов,

начальник отдела специальных налоговых режимов

Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

1 октября 2011 г.

"Официальные материалы для бухгалтера. Комментарии и консультации", N 10, октябрь 2011 г.