Вопрос: Я сдала в аренду помещение свободного назначения под офис. Арендатор не платит аренду уже пять месяцев. Сначала говорил, что оплатит позже, затем сменил замок в помещении и исчез. Когда удалось его выследить, обещал вернуть деньги на следующий день, написал расписку. К сожалению, снова обманул. Я хочу расторгнуть договор аренды. Что делать, если у арендатора нет денег на расчетном счете? Получив извещение о расторжении договора, он может вывезти свое имущество из офиса. Могу ли я описать его имущество до судебного решения? Связь с арендатором односторонняя, он читает мои сообщения, но не отвечает. ("эж-ЮРИСТ", N 43, октябрь 2011 г.)

Я сдала в аренду помещение свободного назначения под офис. Арендатор не платит аренду уже пять месяцев. Сначала говорил, что оплатит позже, затем сменил замок в помещении и исчез. Когда удалось его выследить, обещал вернуть деньги на следующий день, написал расписку. К сожалению, снова обманул. Я хочу расторгнуть договор аренды. Что делать, если у арендатора нет денег на расчетном счете? Получив извещение о расторжении договора, он может вывезти свое имущество из офиса. Могу ли я описать его имущество до судебного решения? Связь с арендатором односторонняя, он читает мои сообщения, но не отвечает.

Очевидно, что в данном случае идет речь о недобросовестности контрагента и нарушении обязательств. Поэтому не стоит далее откладывать решение вопроса. Вам следует обратиться в суд за защитой своих прав, в частности с требованием о расторжении договора и освобождении помещения.

ГК РФ предусматривает возможность и основания для расторжения договора по инициативе одной из сторон (ст. 450).

Следует отметить, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (ст. 453 ГК РФ). В частности, взыскать задолженность и штрафные санкции (договорную неустойку или проценты за пользование чужими денежными средствами) согласно ст. 395 ГК РФ.

Что касается оповещения контрагента, то вам необходимо продублировать отправление претензии и уведомлений посредством почтового отправления. Исполнение обязанности извещения контрагента будет подтверждаться самим фактом отправления корреспонденции (квитанцией об отправке заказного письма, описью отправленной корреспонденции со штампом организации почтовой связи), а отказ контрагента от получения корреспонденции не избавляет его от необходимости исполнения обязательства. Таким образом, досудебный порядок разрешения спора в данном случае будет осуществляться путем направления уведомлений арендатору вне зависимости от того, последуют ли какие-либо ответные действия.

Относительно обеспечения иска отметим, что в соответствии со ст. 90 АПК РФ арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле, может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры). Обеспечительные меры допускаются на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

Следует обратить внимание, что за заявление о принятии обеспечительных мер, подаваемое в арбитражный суд, взыскивается госпошлина.

В случае договорных отношений между физическими лицами при инициировании судебного разбирательства надо руководствоваться нормами ГПК РФ, в частности главой 12, регламентирующей процедуру предъявления иска, и главой 13, регламентирующей вопросы обеспечения иска. Иного порядка, кроме предусмотренного соответствующими нормами ГПК РФ и АПК РФ, действующее законодательство не предусматривает.

Если вы опасаетесь за сохранность своей собственности или вам нужно сделать ремонт систем тепло- и водоснабжения, вы вправе, уведомив арендатора, войти в сдаваемое в аренду помещение. Для предотвращения каких-либо неясностей или споров лучше вскрывать помещение (при отсутствии ключей и в отсутствие арендатора) в присутствии должностного лица органов внутренних дел (участкового инспектора). Кроме того, перед выполнением ремонтно-профилактических работ следует описать имеющееся в помещении имущество (а возможно, и переместить его для сохранности в другое помещение, если имеется такая возможность), а после окончания работ - опечатать помещение.

Однако следует иметь в виду, что не стоит расценивать имущество, находящееся в помещении, как имущество арендатора, которое вы вправе удерживать в качестве обеспечения или компенсации за невнесенную арендную плату, поскольку последнее может не являться собственностью арендатора или не числиться на его балансе.

По нашему мнению, варианты решения данного спора - путем переговоров или получения судебного акта и исполнительного листа, на основании которого будет производиться исполнительное производство. Возможно, что судебные приставы-исполнители, обладая достаточно широким набором полномочий для принудительного исполнения требований исполнительного документа (вплоть до наложения ограничения на выезд или наложения ареста на имущество и т.д.), смогут исполнить судебный акт.

Т. Жукова,

"эж-ЮРИСТ"

28 октября 2011 г.

"эж-ЮРИСТ", N 43, октябрь 2011 г.