Вопрос: Можно ли расторгнуть сделку о покупке капитального гаража, если что-то не устраивает (есть недостатки, которые сразу не заметили). Деньги за гараж уже отдали. Документы должны получить на днях. Как получить обратно свои деньги? ("эж-ЮРИСТ", N 43, октябрь 2011 г.)

Можно ли расторгнуть сделку о покупке капитального гаража, если что-то не устраивает (есть недостатки, которые сразу не заметили). Деньги за гараж уже отдали. Документы должны получить на днях. Как получить обратно свои деньги?

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества (ст. 557 ГК РФ). Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1 ст. 475 ГК РФ).

В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

К существенным нарушениям относятся неустранимые недостатки, а также недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо выявляются неоднократно, проявляются вновь после их устранения и др. (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

Существенными нарушениями качества объекта недвижимого имущества может выступать, в частности, несоответствие фундаментов, стен, балок перекрытия строительным нормам и правилам.

Таким образом, в случае передачи гаража с недостатками покупатель вправе предъявить одно из требований, предусмотренных п. 1, 2 ст. 475 ГК РФ.

В случае отсутствия в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для тех целей, для которых он обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ). Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Таким образом, вы можете обратиться в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи лишь при существенных недостатках гаража, наличие которых необходимо будет доказать. Из вашего вопроса следует, что недостатки вы сразу не заметили, значит, вам нужно будет представить суду доказательства, что эти недостатки имеют скрытый характер, о которых продавец умолчал. В качестве доказательства может выступить независимое экспертное заключение.

М. Галимов,

"эж-ЮРИСТ"

28 октября 2011 г.

"эж-ЮРИСТ", N 43, октябрь 2011 г.