Вопрос: Организация-застройщик применяет УСН с объектом налогообложения доходы. Она формирует себестоимость создаваемых объектов, которая складывается исходя из фактических затрат на строительство объекта и затрат на содержание застройщика. Сумма вознаграждения застройщика в договоре участия в долевом строительстве не выделена. Вправе ли застройщик в данном случае исчислять налог, уплачиваемый в связи с применением упрощенной системы налогообложения, только с суммы экономии, которая определяется как разница между общей ценой договора участия в долевом строительстве и себестоимостью созданного объекта по окончании строительства? ("Российский налоговый курьер", N 21, ноябрь 2011 г.)

Организация-застройщик применяет УСН с объектом налогообложения доходы. Она формирует себестоимость создаваемых объектов, которая складывается исходя из фактических затрат на строительство объекта и затрат на содержание застройщика. Сумма вознаграждения застройщика в договоре участия в долевом строительстве не выделена. Вправе ли застройщик в данном случае исчислять налог, уплачиваемый в связи с применением упрощенной системы налогообложения, только с суммы экономии, которая определяется как разница между общей ценой договора участия в долевом строительстве и себестоимостью созданного объекта по окончании строительства?

В соответствии с пунктами 1 и 1.1 статьи 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьями 249 и 250 НК РФ. При этом они не учитывают доходы, указанные в статье 251 НК РФ.

Например, согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков или соинвесторов.

В рассматриваемой ситуации организация выполняет функции застройщика по строительству объектов недвижимости подрядным способом, используя средства дольщиков. В соответствии с Федеральным законом от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" она заключает договоры участия в долевом строительстве с физическими лицами.

В договорах долевого участия на строительство объектов недвижимости не предусмотрен возврат дольщикам неиспользованных средств из-за снижения фактической стоимости строительства по сравнению с его договорной стоимостью. Договорами также может быть не предусмотрен размер вознаграждения организации-застройщика.

В то же время в рассматриваемой ситуации названными договорами установлено, что неизрасходованные целевые средства участников долевого строительства, оставшиеся у застройщика по окончании строительства, являются премией застройщика, которая остается в его распоряжении.

Таким образом, застройщики, заключившие с дольщиками указанные договоры, по окончании строительства должны учитывать экономию затрат на строительство объектов недвижимости в составе доходов при УСН. Она равна разности между договорной стоимостью объектов и суммой фактических затрат по строительству данных объектов, не включающими в себя расходы на содержание службы застройщика. Аналогичная позиция приведена в письме Минфина России от 22.07.11 N 03-11-06/2/109.

С.Б. Пахалуева,

ведущий советник отдела специальных

налоговых режимов департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики Минфина России

1 ноября 2011 г.

"Российский налоговый курьер", N 21, ноябрь 2011 г.