Нормативно-правовые аспекты регулирования правового положения председателя правления ТСЖ (Д. Карпухин, "Жилищное право", N 11, 12, ноябрь, декабрь 2011 г.)

Нормативно-правовые аспекты регулирования правового положения председателя правления ТСЖ

В 2010 году по Москве прокатилась волна покушений и убийств, жертвами которых стали председатели правления товариществ собственников жилья. По данным столичного ГУВД, два председателя ТСЖ были убиты, еще один тяжело ранен. По данным предварительного следствия, опубликованным в прессе и интернет-изданиях, причиной преступлений стала принципиальная позиция председателей правления ТСЖ, которые требовали возврата ТСЖ объектов недвижимости, незаконно используемых бывшими управляющими компаниями, от услуг которых отказались собственники помещений в ТСЖ. Анализу нормативных положений, регламентирующих статус председателя правления ТСЖ, посвящена настоящая статья.

В соответствии с действующими нормами ЖК РФ товарищество собственников жилья (ТСЖ) является некоммерческим юридическим лицом, объединяющим собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (части 1, 5 статьи 135 ЖК РФ).

Из указанного определения видно, что ТСЖ обладает специальной правоспособностью, которая вытекает из целей его создания и заключается в совершении управленческих действий в отношении недвижимого имущества в многоквартирном доме, а также совершении определенного сегмента гражданско-правовых сделок, связанных с ограниченным распоряжением общим имуществом в многоквартирном доме.

Статья 137 ЖК РФ содержит перечень прав товарищества собственников жилья как юридического лица, в число которых входят осуществляемые им сделки.

Так, ТСЖ вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случае если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Возникает вопрос, какую роль при заключении вышеуказанных сделок играют общее собрание членов ТСЖ, правление ТСЖ и председатель правления ТСЖ?

Правовой статус председателя правления ТСЖ урегулирован статьей 149 ЖК РФ. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества (часть 1 статьи 149). Анализ совокупности юридических прав и обязанностей председателя правления ТСЖ позволяет сделать вывод о доминировании первых над вторыми. Так, председатель имеет право:

1) давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно;

2) действовать без доверенности от имени товарищества;

3) подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;

4) разрабатывать и выносить на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда;

5) утверждать иные внутренние документы товарищества, предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Юридические обязанности сформулированы в части 2 статьи 149 ЖК РФ, в соответствии с которой председатель правления ТСЖ обеспечивает выполнение решений правления ТСЖ.

На первый взгляд из изложенной компетенции председателя правления ТСЖ видно, что большинство правовых предписаний в гипотезах и диспозициях содержат оговорки и отсылки, которые обусловливают деятельность председателя правления ТСЖ позицией общего собрания членов товарищества и правления товарищества.

Однако при внимательном анализе указанных оговорок и отсылок обнаруживается, что подавляющее большинство гражданско-правовых сделок, связанных с распоряжением имуществом ТСЖ, председатель правления может заключать самостоятельно, без предварительного согласования с общим собранием членов ТСЖ и правлением товарищества.

Так, к компетенции общего собрания членов ТСЖ в соответствии с частью 2 статьи 145 ЖК РФ относится осуществление сделок, связанных с заимствованием и получением заемных средств, в том числе банковских кредитов (пункт 6 части 2 статьи 145 ЖК РФ). Следует отметить, что указанные ограничения обусловливают принятие решений на осуществление гражданско-правовых сделок, но не ограничивают председателя правления ТСЖ в выборе контрагента при их осуществлении.

В соответствии с положениями пунктов 4-6 статьи 148 ЖК РФ правление жилищного кооператива осуществляет сделки, связанные с управлением многоквартирным домом, или заключение договоров на управление им; наем работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнение; заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, анализ нормативных предписаний, регламентирующих компетенцию председателя правления ТСЖ, позволяет сделать вывод о сосредоточении в руках председателя значительных полномочий, связанных с организацией и реализацией текущей хозяйственно-административной деятельности ТСЖ.

В чем заключается содержание указанной деятельности председателя правления ТСЖ?

Товарищество собственников жилья, являясь некоммерческим юридическим лицом, имеет право осуществлять хозяйственную деятельность, в том числе связанную с получением дохода (часть 1 статья 152 ЖК РФ). Формы данной деятельности определены положениями части 2 статьи 152 ЖК РФ.

К ней относятся:

во-первых, обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

во-вторых, строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

в-третьих, сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

В рамках осуществления указанных форм хозяйственной деятельности, регламентирующих деятельность председателя правления ТСЖ, последний имеет право осуществлять сделки, связанные с выполнением работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги; пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством; передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги; продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Кроме того, председатель правления ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме; получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

Таким образом, в руках председателя правления ТСЖ сосредоточен значительный объем властных полномочий, однако юридический нонсенс ситуации заключается в том, что в соответствии с положениями статьи 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Как видно из положений указанной правовой нормы, председатель правления ТСЖ к органам управления не отнесен. Однако, по мнению автора настоящей статьи, председатель правления ТСЖ является одним из ключевых элементов управленческого механизма, действующего в товариществах собственников жилья.

Указанная деятельность, осуществляемая ТСЖ в лице председателя правления, действующего без доверенности (часть 2 статьи 149 ЖК РФ), сопряжена с потенциальными финансовыми рисками, ответственность по которым несет ТСЖ всем принадлежащим ему имуществом (часть 6 статьи 135 ЖК РФ).

Истоки потенциальных финансовых рисков, возникающих в результате совершения сделок, совершаемых председателем правления ТСЖ, могут обусловливаться ненадлежащим исполнением обязательств со стороны контрагентов по сделкам, заключаемым председателем правления ТСЖ; субъективными ошибками председателя правления; низким уровнем квалификации бухгалтера и т.д. Кроме того, высока вероятность заключения сделок, истинной целью которых может стать обращение взыскания на имущество ТСЖ вследствие невозможности исполнения обязательств последним перед контрагентами. Правомочия председателя ТСЖ создают широкий спектр для различного рода коррупционных схем, осуществляемых посредством мнимых и притворных сделок, целью которых может являться недвижимость ТСЖ. Центральной фигурой при их осуществлении будет являться председатель ТСЖ.

Цена возможных потерь в результате неэффективной хозяйственной деятельности, осуществляемой ТСЖ, может быть чрезвычайно высокой, так как в составе имущества юридического лица в соответствии с частью 1 статьи 151 ЖК РФ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Действующее ЖК РФ возлагает контрольные функции за осуществлением хозяйственной деятельности ТСЖ на ревизионную комиссию ТСЖ, которая в соответствии с положениями части 2 статьи 150 ЖК РФ избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В соответствии с пунктами 1-2 части 3 статьи 150 ЖК РФ ревизионная комиссия не реже одного раза в год проводит ревизии финансовой деятельности товарищества и представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов товарищества на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.

Однако члены ревизионной комиссии, являясь членами ТСЖ, могут стать аффилированными с председателем лицами при осуществлении контрольных финансовых функций. Широкий объем распорядительных и финансовых полномочий, которыми обладает председатель правления, делает актуальной постановку вопроса о введении в ЖК РФ норм, устанавливающих обязательный финансовый аудит ТСЖ. При этом на аудиторскую компанию или иную независимую экспертную инстанцию должны быть возложены полномочия по выдаче проектов заключения на предмет экономической целесообразности заключения крупной сделки ТСЖ.

На основании изложенного можно сделать следующие выводы:

1. В триаде управленческих структур ТСЖ - общее собрание, правление, председатель - наибольшим объемом прерогатив по осуществлению гражданско-правовых сделок обладает председатель правления ТСЖ.

2. В действующем ЖК РФ отсутствуют эффективные правовые механизмы, обеспечивающие эффективный контроль за финансово-хозяйственной деятельностью, осуществляемой товариществом собственников жилья в лице председателя правления.

3. Председатель правления ТСЖ должен быть отнесен к органам управления юридического лица.

4. Мерой, призванной защитить ТСЖ от потенциальных финансовых потерь, может стать норма, фиксирующая понятие крупной сделки, совершаемой ТСЖ. Критериями крупной сделки может стать величина, кратная определенному размеру МРОТ. Обязательным условием осуществления крупной сделки должно стать разрешение общего собрание членов ТСЖ и предварительное положительное заключение аудиторской компании или независимой экспертной организации.

5. В нормах ЖК РФ необходимо прописать обязательный ежегодный независимый аудит хозяйственный деятельности товарищества собственников жилья. Независимые аудиторы должны назначаться в ТСЖ органами государственной власти. Ревизии финансовой деятельности товарищества, осуществляемые ревизионной комиссией, должны стать ежеквартальными.

Д. Карпухин,

к.и.н., доцент кафедры международного права и прав человека МГПУ

Комментарий к статье

Юрий Федотенко, юрист

В целом статья юридически весьма грамотна, с достаточными ссылками на правовые нормы и их анализом. Однако живым языком написаны только вступление и выводы, а вся остальная часть статьи - комментарий к ЖК РФ.

Красной строкой через всю статью проходит утверждение, что у председателя правления ТСЖ слишком много прав, которыми он может злоупотребить (себе во благо, а ТСЖ во вред), а обязанность только одна - обеспечивать выполнение решений правления.

1. Если бы это утверждение было подкреплено практическими примерами, а не только анализом норм ЖК РФ, то статья, на наш взгляд, выглядела бы гораздо весомее и внушительнее и читалась бы с большим интересом.

Например, подтверждением позиции автора об отсутствии юридических обязанностей председателя правления ТСЖ, кроме обеспечения выполнения решений правления, а также ответственности перед собственниками жилья, может быть решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 15.10.2009 по делу по иску члена ТСЖ Татаровой Е.З. об оспаривании действий (бездействия) председателя ТСЖ "Южный-жилье".

По данному делу заявительница заявила требования к председателю ТСЖ, ссылаясь на нарушения последним законности при ведении финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ.

Решением суда, оставленным без изменения при кассационном рассмотрении дела, в удовлетворении заявленных требований отказано в связи с тем, что в полномочия председателя входит выполнение решений общего собрания членов ТСЖ, правления и руководство текущей деятельностью ТСЖ. Ответственности за действия правления ТСЖ его председатель не несет. Предъявление требований не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, является достаточным и самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Определением судьи Белгородского областного суда от 26.08.2010 N Г-1178 в передаче надзорной жалобы заявительницы в президиум областного суда отказано.

2. Утверждение автора о том, что у председателя ТСЖ много полномочий и прав, а обязанностью в соответствии со статьей 149 ЖК РФ является лишь обеспечение выполнения решений правления, только теоретически можно признать верным. В действительности на практике его обязанности достаточно многообразны и сложны. Ими являются:

- ведение технической документации по многоквартирному дому;

- осуществление контроля за банковскими операциями, состоянием налоговой, бухгалтерской, статистической отчетности, делопроизводством, хранением документации;

- осуществление контроля за правильностью заключения различных договоров и соглашений (например, договоров на обслуживание с собственниками жилых и нежилых помещений);

- организация правильной эксплуатации и надлежащего ремонта жилого здания, а также предоставление коммунальных и прочих услуг, которые отвечают необходимым стандартам;

- контроль за работой подрядчиков, чтобы подрядившиеся организации выполняли работы по ремонту, обслуживанию как самого дома, так и его инженерных коммуникаций, оборудования и устройств, а также содержанию придомовой территории в порядке в точном соответствии с заключенными договорами;

- проведение заседаний правления, общих собраний, прием жителей, ведение учета и регистрация жалоб и заявлений;

- заключение сделок от имени товарищества.

Это далеко не полный перечень обязанностей председателя правления ТСЖ.

Хотя, как верно подмечено автором комментируемой статьи, и прав у него много. Но...

После изучения всех обязанностей, которые должен выполнять председатель правления ТСЖ, попробуйте найти желающего занять это место! На общем собрании все будут так или иначе отказываться от исполнения обязанностей председателя, ссылаться на сильную занятость, некомпетентность, плохое здоровье и т.д.

3. Таким образом, можно кратко подвести итоги: председатель правления ТСЖ и законодательно, и практически имеет весьма значительные властные полномочия, а также многочисленные обязанности. Каков же его статус в ТСЖ? Будет ли он являться единоличным исполнительным органом товарищества?

Как абсолютно верно указано в рассматриваемой статье, в соответствии с положениями статьи 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Председатель правления ТСЖ не отнесен к органам управления, но действует от имени товарищества как специально уполномоченный член товарищества, через действия которого товарищество в силу закона может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности. Фактически он является одним из ключевых элементов управленческого механизма, действующего в товариществах собственников жилья. Какова же при этом оплата его труда?

В соответствии с изменениями, внесенными ФЗ РФ от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ" в пункт 3.1 статьи 147 ЖК РФ, "членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества". Следовательно, председатель правления, являясь членом правления, работать в товариществе по трудовому договору не имеет права. Как выборному руководителю коллегиального органа управления ему может быть выплачено вознаграждение, определяемое общим собранием членов товарищества. Основная сложность в данном случае - отсутствие предусмотренных для этих целей в смете ТСЖ денежных средств. В силу некоммерческого характера ТСЖ его средства состоят в основном из поступлений собственников, носящих целевой характер.

Возвращаясь к определению статуса председателя правления ТСЖ, его правам, обязанностям и ответственности, можно сказать, что и с оплатой его труда имеются значительные сложности.

В заключение хотелось бы добавить: автор рассмотрел изложенную проблему только в рамках действующего ЖК РФ и внесения в него возможных изменений. Но не надо забывать, что товариществом собственников жилья может быть разработан (именно разработан, а не взят типовой!) устав, что может быть разработано Положение о председателе правления ТСЖ либо его должностная инструкция. В данных нормативных документах можно предусмотреть:

- права и обязанности председателя правления ТСЖ;

- порядок оплаты его труда;

- ответственность председателя, в том числе за убытки, причиненные товариществу неэффективным управлением или нанесением вреда общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащего собственникам помещений;

- ограничения полномочий председателя при проведении крупных сделок, порядок получения разрешения и согласования на их проведение со стороны общего собрания и правления;

- другие положения, необходимые в деятельности ТСЖ и до настоящего времени не утвержденные законодательно.

5. С выводами, изложенными в статье, в целом можно согласиться, но с некоторыми дополнениями:

а) согласен, что в триаде управленческих структур ТСЖ наибольшим объемом прерогатив по осуществлению гражданско-правовых сделок обладает председатель правления. Однако он и должен обладать таким объемом прерогатив как единственный фактически постоянно действующий руководитель, иначе как он будет осуществлять сделки?

б) несмотря на то что в действующем ЖК РФ отсутствуют эффективные правовые механизмы, обеспечивающие контроль за финансово-хозяйственной деятельностью председателя правления, такие механизмы для обеспечения эффективного контроля можно предусмотреть в уставе ТСЖ;

в) понятие крупных сделок, контроль за их проведением со стороны правления и общего собрания, а также проведение ежегодного независимого аудита хозяйственной деятельности ТСЖ также можно предусмотреть в уставе ТСЖ;

г) а вот отнесение председателя правления к органам управления ТСЖ наряду с общим собранием и правлением - это прерогатива только законодателя. Данный вопрос можно решить только путем внесения необходимых изменений и дополнений в ЖК РФ.

"Жилищное право", N 11, 12, ноябрь, декабрь 2011 г.