К вопросу о приобретении гражданами права собственности на земельные участки под вновь возводимыми многоквартирными домами (П. Макеев, "Жилищное право", N 11, ноябрь 2011 г.)

К вопросу о приобретении гражданами права собственности на земельные участки под вновь возводимыми многоквартирными домами

Одной из форм участия в строительстве многоквартирных домов является договор участия в долевом строительстве, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской Федерации", далее - Федеральный закон N 214-ФЗ)*(1).

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в частности, только после государственной регистрации своего права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Для выполнения указанного требования в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ*(2) предварительно проводится работа по формированию земельного участка, включающая его постановку на государственный кадастровый учет.

Таким образом, после окончания строительства и введения многоквартирного дома в эксплуатацию определены размер и границы земельного участка, осуществлена постановка его на государственный кадастровый учет, что в силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(3) является основанием для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако на практике встречаются случаи, когда для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме требуется соблюдение дополнительных требований.

Так, например, 26 июля 2011 года предметом рассмотрения в Высшем Арбитражном Суде Российской Федерации стал спор о порядке возникновения права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме*(4).

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи земельного участка от 15.03.2005 N 3126-ЗУ в процессе приватизации за обществом с ограниченной ответственностью "Петербургская недвижимость" (далее - Общество) 26 июля 2006 года зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 3799,0 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, ул. Графтио, д. 5, лит. Б (свидетельство о государственной регистрации права серии 78-АВ N 000266).

На указанном земельном участке осуществлено строительство многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями; дом введен в эксплуатацию.

В мае 2010 года Общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на данный земельный участок в связи с отказом от права.

Уведомлением от 22.06.2010 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) сообщило о приостановлении государственной регистрации прекращения права собственности, а уведомлением от 07.09.2010 - об отказе в государственной регистрации на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) по следующим причинам: согласно пункту 3 статьи 18 Земельного кодекса Российской Федерации в случае отказа от права собственности на земельный участок этот участок переходит в собственность Санкт-Петербурга, что противоречит положениям жилищного законодательства о возникновении у собственников помещений в доме права общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, а право общей долевой собственности возникает после государственной регистрации права собственности на все помещения в доме.

Вместе с тем Высший Арбитражный Суд Российской Федерации отметил следующее.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.

Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 44 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок установлены статьей 53 названного Кодекса, согласно пункту 2 которой отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Порядок государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него установлен статьей 30.2 Закона о государственной регистрации.

Отказ от права собственности на земельный участок относится к общим основаниям прекращения права собственности на имущество, предусмотренным статьями 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно части 2 статьи 236 упомянутого Кодекса отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Исходя из пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме. Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, а также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13147/09, от 02.03.2010 N 13391/09. С учетом данных подходов право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома возникает с момента появления в одном доме нескольких собственников помещений, в общую долевую собственность которых земельный участок переходит с момента формирования и проведения в отношении него государственного кадастрового учета. В силу пункта 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации, согласно которому государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется. Как разъяснено в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Как установлено, на спорном земельном участке, индивидуализированном кадастровым номером, расположен многоквартирный дом; право собственности на квартиры и нежилые помещения в этом доме зарегистрировано за различными лицами; Общество не имеет в собственности каких-либо помещений в данном доме, и это обстоятельство регистрирующим органом не опровергнуто.

В таком случае Общество, не являющееся собственником каких-либо помещений в доме, не может быть и участником общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе земельный участок. Заявление Общества об отказе от права собственности на земельный участок фактически направлено на прекращение в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации его права собственности на имущество, которое не может ему принадлежать.

С учетом изложенного Высший Арбитражный Суд Российской Федерации признал незаконным отказ Управления Росреестра в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок под многоквартирным домом в связи с отказом от права.

Из анализа данного судебного решения следует, что право общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации права собственности на помещения в таком доме. При этом необходим отказ застройщика от права собственности на земельный участок, который в силу закона не может ему принадлежать.

В приведенном примере из судебной практики земельный участок принадлежал застройщику на праве собственности. Однако наиболее распространены случаи, когда застройщик владеет и пользуется земельным участком по договору аренды. Требуется ли в таком случае расторжение договора аренды и отказ государственного или муниципального собственника от права собственности на земельный участок?

В этой связи интересным представляется следующий пример из судебной практики.

24 января 2011 года предметом рассмотрения в Высшем Арбитражном Суде Российской Федерации стали требования администрации муниципального образования города Краснодара (далее - администрация) к закрытому акционерному обществу "Строй Итернейшнл" (далее - общество) о взыскании основного долга, образовавшегося в рамках договора аренды земельного участка, и неустойки*(5).

Как следует из материалов дела, 21.03.2005 между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка N 4300013374, в соответствии с которым администрация передала обществу за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 7332 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по проспекту Чекистов (кадастровый номер 23:43:020618:0001). Земельный участок представлялся под строительство многоэтажного жилого дома литер "Д" со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой. Договор заключен сроком на 5 лет - с 04.03.2005 по 04.03.2010. Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрационной службы (л. д. 6-8).

Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 21.03.2005 (л. д. 12).

Земельный участок площадью 7332 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по проспекту Чекистов, с кадастровым номером 23:43:020618:0001, сформирован в 2005 году (кадастровый план земельного участка от 15.03.2005 (л. д. 10-11)).

26 октября 2006 года департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города Краснодара выдал обществу разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, пр. Чекистов, д. 22, на земельном участке площадью 7332 кв. м, с кадастровым номером 23:43:020618:0001 (л. д. 18-19).

25 декабря 2006 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю зарегистрировано право собственности за Нестеренко Еленой Александровной на квартиру площадью 67,08 кв. м, расположенную по адресу: г. Краснодар, Западный округ, пр. Чекистов, д. 22, кв. 290 (л. д. 53).

Отказывая в удовлетворении требований администрации к обществу о взыскании основного долга, образовавшегося в рамках договора аренды земельного участка, и неустойки, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации отметил следующее.

Как следует из Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

Согласно статье 1 Вводного закона Жилищный кодекс Российской Федерации введен в действие с 01.03.2005.

Как следует из материалов дела, земельный участок поставлен на кадастровый учет после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности за Нестеренко Е.А. на жилое помещение - квартиру площадью 67,08 кв. м, расположенную по адресу: г. Краснодар, Западный округ, пр. Чекистов, д. 22, кв. 290, - зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 25.12.2006, о чем сделана соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство о государственной регистрации права (л. д. 53)).

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, а также земельный участок, на котором расположен дом, и иное общее имущество многоквартирного дома.

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Следовательно, в силу закона земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома и право публичной собственности на земельный участок прекратилось после регистрации права собственности на жилое помещение, то есть с 25.12.2006. Соответственно, с этого момента у администрации прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком с организации-застройщика (пункт 2 статьи 209, статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из анализа данного судебного решения, право общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации права собственности на жилые помещения в таком доме. При этом не требуется ни расторжения договора аренды, ни отказа государственного или муниципального собственника от права собственности на земельный участок.

Таким образом, в настоящее время начала складываться положительная судебная практика по вопросу о приобретении гражданами права собственности на земельные участки под вновь возводимыми многоквартирными домами.

Очевидно, что в отсутствие детального законодательного регулирования данной сферы общественных отношений только судебная практика способна решить вопрос о юридической судьбе земельного участка после окончания строительства и введения многоквартирного дома в эксплуатацию.

П. Макеев,

кандидат юридических наук,

член Общероссийской общественной

организации "Ассоциация юристов России"

"Жилищное право", N 11, ноябрь 2011 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) СЗ РФ. - 03.01.2005. - N 1 (часть 1). - Ст. 40.

*(2) СЗ РФ. - 29.10.2001. - N 44. - Ст. 4147.

*(3) СЗ РФ. - 03.01.2005. - N 1 (часть 1). - Ст. 15.

*(4) Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 N ВАС-9209/11 по делу N А56-39901/2010; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.03.2011 по делу N А56-39901/2010; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2010 по делу N А56-39901/2010.

*(5) Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2011 N ВАС-18570/10 по делу N А32-47834/2009-69/803; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.09.2010 по делу N А32-47834/2009-69/803; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2010 по делу N А32-47834/2009-69/803.