Квартирный вычет. Официальные разъяснения (А. Шершавин, "Современный предприниматель. Индивидуальный подход к бизнесу", N 10, октябрь 2011 г.)

Квартирный вычет. Официальные разъяснения

Как получить имущественный вычет, если собственников несколько?

Какова величина вычета, если квартира переведена в нежилое помещение?

Когда возникает право собственности на квартиру?

Максимальный имущественный вычет распределяется между всеми собственниками квартиры

Физлицо с супругой и ребенком, получив ипотечный кредит, приобрели в общую собственность квартиру стоимостью 4,5 млн. руб. Каждому члену семьи принадлежит 1/3 доли в праве собственности на квартиру. При покупке имущества в общую долевую собственность имущественный вычет распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). При этом сохраняется максимальное ограничение: вычет предоставляется в сумме фактических расходов, но не более 2 млн. руб.

В данном случае вычет распределяется между собственниками в соответствии с установленным размером долей, а именно: каждый имеет право на получение имущественного вычета в размере 1/3 от 2 млн. руб. (письмо Минфина России от 26 августа 2011 г. N 03-04-05/7-606).

Сумма расходов, учитываемая в составе имущественного вычета, распределяется между совладельцами в той же пропорции, что и предельная сумма вычета

Имущественный вычет предоставляется в сумме фактических расходов (не более 2 млн. руб.) и процентов, уплаченных по кредиту, полученному на покупку жилья (величина процентов не лимитируется). Супруги приобрели квартиру в общую совместную собственность по договору участия в долевом строительстве. Для оплаты договора супруг (с согласия супруги) заключил кредитный договор с банком и оплачивал по кредитному договору основную часть договора и проценты по кредиту. Согласно Гражданскому и Семейному кодексам имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Когда оплата расходов по приобретению квартиры произведена за счет общей собственности супругов, оба супруга могут считаться участвующими в расходах по приобретению имущества. Если кредитный договор на покупку квартиры оформлен на одного из супругов, а также им производится оплата по данному договору основной суммы и процентов, другой супруг также имеет право на получение имущественного вычета. Вычет распределяется между совладельцами на основе их письменного заявления.

Супруги разделили вычет в пропорции 50/50, а значит проценты распределяются также. Какой-либо иной порядок распределения вычета по имуществу, приобретенному в общую совместную собственность, кодексом не предусмотрен (письмо Минфина России от 25 августа 2011 г. N 03-04-05/7-597).

Перевод квартиры в нежилое помещение изменяет величину имущественного вычета в случае продажи недвижимости

Физлицо в 2005 году приобрело квартиру, в 2009 году квартира переведена в нежилое помещение. Если помещение в 2011 году будет продано, налоговый вычет по НДФЛ возможен. Вариант первый: в сумме, полученной от продажи имущества, но не более 250 тыс. руб. (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). В случае продажи жилья, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи, но не более 1 млн. руб., для иного имущества ограничение составляет 250 тыс. руб. Квартира изменила статус в 2009 году, то есть на момент продажи новый объект (нежилое помещение) находится в собственности менее трех лет, а значит вычет не может превышать 250 тыс. руб. Вариант второй: вместо права на вычет в сумме, полученной от продажи, налогоплательщик может заявить вычет в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Изменение назначения помещения не отменяет факта осуществления расходов на его приобретение. Здесь ограничений уже не будет, необходимы лишь документальные подтверждения расходов (письмо Минфина России от 26 августа 2011 г. N 03-04-05/7-607).

При объединении двух соседних квартир в одну, общий имущественный вычет получить не удастся

Физлицо в 2002 году приобрело квартиру, в 2005 году приобрело соседнюю квартиру. В 2010 году квартиры объединены в одну, физлицо обратилось за предоставлением имущественного вычета по НДФЛ. Минфин России в письме от 16 августа 2011 г. N 03-04-05/7-568 указывает, что вычет может быть предоставлен на приобретение какой-либо одной из ранее приобретенных квартир по выбору гражданина. Дело в том, что право на вычет подтверждается свидетельством о госрегистрации права собственности на квартиру. Квартира, образовавшаяся в результате объединения двух квартир, как самостоятельный объект права собственности не приобреталась, вычет можно получить на отдельные объекты (квартиры). А так как повторное предоставление вычета на покупку жилья не предусматривается (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ), вычет можно заявить лишь по одной из квартир.

У участника долевой собственности моментом возникновения права собственности на квартиру является дата первоначальной госрегистрации права собственности

С 2005 года физлицо владеет 1/2 доли квартиры. Вторая половина квартиры принадлежала отцу, после смерти которого доля была официально переоформлена на указанное физлицо. Свидетельство о собственности на всю квартиру получено им в декабре 2008 года.

Гражданин продает квартиру. В случае продажи жилья, находившегося в собственности три года и более, физлица не должны уплачивать НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Несмотря на то, что половина квартиры принадлежит физлицу менее трех лет, уплачивать НДФЛ с половины суммы не нужно. Изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на данное имущество (ст. 235 ГК РФ).

При этом изменение состава собственников имущества предусматривает госрегистрацию такого изменения (ст. 131 ГК РФ). Моментом возникновения права собственности у участника долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности (в связи со смертью одного из собственников, изменения размера долей и др.), а момент первоначальной госрегистрации права собственности. Физлицо считается владельцем квартиры с 2005 года, и в случае продажи НДФЛ уплачивать с выручки не нужно (письмо Минфина России от 16 августа 2011 г. N 03-04-05/5-567).

А. Шершавин,

эксперт журнала

"Современный предприниматель. Индивидуальный подход к бизнесу", N 10, октябрь 2011 г.