Вопрос: Организация сдает в аренду помещение. Согласно договору аренды обязанность по обеспечению арендуемого помещения коммунальными услугами (отоплением, электроснабжением, водоснабжением, канализацией) возложена на арендодателя. При этом стоимость коммунальных услуг не включается в арендную плату, а возмещается арендатором арендодателю отдельно по счетам, выставленным поставщиками данных услуг. Денежные средства в виде компенсации коммунальных услуг поступают на расчетный счет арендодателя, а он перечисляет их (в полном объеме) поставщикам коммунальных услуг согласно выставленным ими счетам. Иными словами, указанные средства... ("Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 23, декабрь 2011 г.)

Организация сдает в аренду помещение. Согласно договору аренды обязанность по обеспечению арендуемого помещения коммунальными услугами (отоплением, электроснабжением, водоснабжением, канализацией) возложена на арендодателя. При этом стоимость коммунальных услуг не включается в арендную плату, а возмещается арендатором арендодателю отдельно по счетам, выставленным поставщиками данных услуг.

Денежные средства в виде компенсации коммунальных услуг поступают на расчетный счет арендодателя, а он перечисляет их (в полном объеме) поставщикам коммунальных услуг согласно выставленным ими счетам. Иными словами, указанные средства проходят через расчетный счет арендодателя транзитом, не принося ему никакого дохода.

Включается ли компенсация коммунальных услуг в налогооблагаемый доход арендодателя (организация-арендодатель применяет УСНО с объектом налогообложения "доходы")?

В силу п. 1 ст. 346.15 НК РФ плательщики "упрощенного" налога при определении объекта налогообложения учитывают:

- доходы от реализации (ст. 249 НК РФ);

- внереализационные доходы (ст. 250 НК РФ).

При этом доходы, указанные в п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ, при определении объекта налогообложения не учитываются. Среди них - доходы, перечисленные в ст. 251 НК РФ.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженных в денежной и (или) натуральной формах. Об этом сказано в п. 2 ст. 249 НК РФ.

Поскольку обеспечение сдаваемого помещения всеми необходимыми коммунальными услугами - обязанность арендодателя, предусмотренная договором, все расчеты с поставщиками коммунальных услуг относятся к его расходам на ведение данного вида деятельности. Соответственно, получая от арендатора компенсацию таких расходов, арендодатель получает доход от сдачи имущества в аренду. Указанный доход подлежит налогообложению в связи с применением УСНО.

От редакции! Надо сказать, что такой подход контролирующие органы применяли и ранее (см., например, письма Минфина России от 16.07.2009 N 03-11-06/2/130, от 10.02.2009 N 03-11-09/42, УФНС по г. Москве от 17.11.2009 N 20-14/2/120232@).

А вот арбитры (до недавнего времени) в данных вопросах поддерживали налогоплательщиков*(1), обосновывая свою позицию так. Во-первых, арендодатель не оказывает арендатору соответствующие коммунальные услуги. Во-вторых, он не получает от этого экономической выгоды (ст. 41 НК РФ). Следовательно, сумма возмещения коммунальных платежей не должна включаться в доходы арендодателя независимо от того, какой объект налогообложения он применяет.

Однако не так давно Президиум ВАС вынес вердикт относительно подобных споров. Речь идет о Постановлении от 12.07.2011 N 9149/10, которое мы рассмотрим поподробнее.

Итак, между предпринимателем и обществом заключен договор аренды, по условиям которого обязанность по обеспечению арендуемого помещения отоплением, электроснабжением, водоснабжением и водоотведением, канализацией, вывозом бытового мусора и связью возложена на арендодателя (предпринимателя).

Оплачивая коммунальные и иные связанные с содержанием торгового павильона услуги, предприниматель исполнял собственную обязанность, возложенную на него договором аренды, по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем его назначению, в связи с чем оплата этих услуг является затратами, необходимыми для осуществления предпринимателем деятельности, направленной на получение дохода от сдачи имущества в аренду.

В рассматриваемых отношениях плата состояла из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть представляла собой плату за пользование торговым павильоном, переменная - складывалась из стоимости коммунальных услуг, необходимых для обеспечения использования арендуемого помещения по назначению. Компенсация арендатором стоимости данных услуг приводит к образованию у арендодателя экономической выгоды.

Принимая во внимание п. 1 ст. 346.14, п. 1 ст. 346.15, п. 1, 2 ст. 249 НК РФ, а также то, что компенсация расходов по содержанию сдаваемого в аренду имущества в перечень доходов, не учитываемых при определении объекта налогообложения (ст. 251 НК РФ), не входит, суд постановил: полученные предпринимателем в 2008 году от общества денежные средства за предоставленные коммунальные услуги являются его доходом от сдачи имущества в аренду, который подлежит отражению в налоговом учете и включению в объект налогообложения.

Стоит также отметить, что арендодатели-"упрощенцы", которые применяют объект налогообложения "доходы минус расходы", имеют возможность учесть свои расходы. Иными словами, отразив полученную от арендатора компенсацию в доходах, такую же сумму затрат по оплате "коммуналки" они вправе включить в расходы. Этого нельзя сказать про "упрощенцев" с объектом налогообложения "доходы": принятое Президиумом ВАС постановление "ударит" именно по ним, поскольку учет в доходах указанных сумм повлечет увеличение налоговой базы и, следовательно, размера единого налога. В этой связи можно посоветовать "упрощенцам-доходникам" заключать с арендаторами посреднические договоры (агентские или комиссии), по которым арендодатель за вознаграждение приобретает для арендатора коммунальные услуги у их поставщиков. Тогда в доходах можно будет учесть только агентское вознаграждение. Данный вывод следует из Письма Минфина России от 14.04.2011 N 03-11-06/2/55.

Ю.В. Подпорин,

заместитель начальника

отдела специальных налоговых режимов

Департамента налоговой и таможенно-тарифной

политики Минфина России

1 декабря 2011 г.

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 23, декабрь 2011 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См., например, постановления ФАС ВВО от 21.04.2008 N А39-362/2007, ФАС УО от 04.08.2009 N Ф09-4747/09-С2, ФАС СЗО от 19.10.2006 N А56-24646/2005 и др.