Состояние реформы жилищного и коммунального хозяйства (А.В. Широков, "Коммунальщик", N 12, декабрь 2011 г.)

Состояние реформы жилищного и коммунального хозяйства

Прошло уже 20 лет, когда в России началось то, что позже получило наименование реформы ЖКХ, однако до настоящего времени процесс этот проходит достаточно сумбурно, без должного понимания тех процессов, которые реально протекают в этой сфере. Об этом настоящая статья.

ЖКХ или ЖиК

С момента фактического начала реформы советского ЖКХ прошло уже двадцать лет. И с этих времен, с 1991 г., мы живем и продолжаем жить в хаосе. ЖКХ, которого двадцать лет уже фактически не существует, у всех на устах. Говорят руководители Минрегиона - звучит "ЖКХ", говорит Президент - "ЖКХ", говорит правительство - снова "ЖКХ". А что понимают под этой аббревиатурой - ЖКХ? Что за отрасль? Что за хозяйство? Нет уже ни такой отрасли, ни хозяйства. Вот посмотрите, как называли Комитет ТПП - "по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства"! Почему мы так Комитет назвали? А потому что в жилищном хозяйстве с 1991 г. сложился свой собственник. Какой? Юридическое лицо, физическое лицо, публичная власть - владельцы жилой недвижимости вместе с общей недвижимостью в многоквартирном доме. Ему и правила игры стали устанавливать свои: каким образом собрание провести, как утвердить стоимость 1 , содержание, каким образом капитальный ремонт делать (без этого нельзя), каким образом заключить договор, как выбрать управляющую компанию (если сами не выбирают, включается публичная власть) и т.д., и т.д.

А коммунальная сфера кому принадлежит? В основном, публичной власти. Да, есть тенденции, когда туда приходят работать и частные структуры - или по концессии, или в аренду берут и т.д. Но в любом случае интересы жилищной и коммунальной систем во многом противоречат друг другу, потому что коммунальная система пытается продать как можно больше ресурса и причем для нее с финансовой точки зрения выгодно сделать так, что этот ресурс должен быть самого низкого качества. Отсюда и "наезды" на жилищную систему, типа вы нам деньги недоложили, вы нам недодали, мы вас отключаем. Соответственно, и жилищная система себя должна защищать с помощью договоров.

Да, законодательство многое сегодня меняет. Оно пытается ввести использование приборов учета. Так, законом установлена обязательная их установка до 1 июля 2012 г. - хотя, я думаю, эта позиция в России не будет выполнена, потому что никто не объяснил, в какой тумбочке деньги взять для того, чтобы это все осуществить, а это все стоит триллионные суммы денег. Тем более что коммунальщик, которому записывают по закону помогать финансированию и устанавливать приборы учета, в установке приборов учета не заинтересован, потому что, как только он приборы учета поставит, у него сразу доходы падают. Особенно если учесть, что во многих случаях он и качество выдать "на-гора" не может, и регулировать теплоснабжение относительно температуры на улице не может. То есть вопросов много. И наверное, правильный подход был бы, если бы мы стали говорить о жилищной и коммунальной сферах в экономической деятельности Российской Федерации! Но тогда надо переписывать все законодательство Российской Федерации!

В этой связи несколько слов относительно публичной власти. Я везде говорю одно и то же: что вы говорите о жалобах? Какие жалобы в публичную власть? От кого? Когда я работал советником в Совете Федерации у Миронова, в то время третьего лица государства, я говорил всегда: "Сергей Михайлович, Вы что на все реагируете?" Вот пришли жалобы. Первое, что должна сделать публичная власть у себя, это отсеять эти жалобы, сказать: "Так, это жалобы кого? Это собственника жалобы? Да, я посмотрю. А это кого? Жителя дома. Их даже смотреть не буду! Идите к собственнику, "житель дома". Потому что у жителя дома нет никаких правовых отношений по отношению к тому жилью, в котором он живет. Все требования может предъявлять только собственник. Это в законе написано, в Гражданском кодексе написано. Но мы читаем все жалобы, все рассказываем, что у нас тысячи этих писем лежат. И все подряд: подъезды, лестничная площадка, окна в квартире не закрываются и т.д. Так что, уважаемые законодатели давайте все-таки законодательство, менять и понимать, что есть "Ж" и "К". И главный во всем этом - собственник.

Вот я выступал у детей на Селигере. Я им обо всем рассказывал, но в конце моей лекции, когда я обращался в аудиторию, я у них спрашивал, кто в доме самый главный: публичная власть или собственник? И мне аудитория отвечала: "Собственник!" И я им говорил: "Правильно, дети, запомнили!" Вот вы и должны так строить свою работу в будущем, таким образом писать законодательство в будущем, чтобы понятно было, что главный - это собственник, и Гражданский кодекс на сегодняшний день это фиксирует.

О роли жилищной инспекции

Несколько слов о жилищной инспекции. Я когда-то, в 1991 г., стал начальником административной инспекции г. Москвы. И тогда ко мне пришел Стражников Александр Матвеевич, начальник московской жилищной инспекции, доктор наук, профессор. Он пришел за опытом того, как мы построили в городе административную инспекцию. Она раньше была вся разбита, мы ее собрали в один кулак. Мы вместе с ним выстроили в Москве и жилищную инспекцию, но она тогда никогда не лазила в юридические вопросы: это не ее тема. Она занималась только наблюдением за состоянием многоквартирных домов и давала сигналы в публичную власть, давала сигналы тогда еще нарождающейся системе управления. И главное, что она еще делала, - занималась постоянным мониторингом по кругу. В режиме круга говорила: вот в этом доме надо это делать, в этом - то. Это позволяло понимать, куда бюджетные деньги потом расходуют, потому что раньше в чистом виде только бюджетные деньги шли.

Сегодня стоит задача, что делать дальше: идти по пути "главный в доме - собственник, принимает решения, развивается, работает судебная система", или мы все-таки будем государственной системой влиять даже не на свою собственность с помощью контроля и специфических решений? На мой взгляд, жилищные инспекции сами не знают, как себя применить в жилищной системе, так как законодательство настолько противоречиво, что если по-хорошему придешь к грамотной управляющей компании, она скажет: "Ты кто такой?", а если придешь к грамотному председателю ТСЖ, он это скажет еще быстрее. То, что сделано поправками в Жилищный кодекс, - это попытка возложить на определенную систему сложившихся жилищных инспекций в стране не свойственные ей функции.

Вот кто-то в Государственной Думе принимает решение типа: "...Так, кому-то это (оказание административного давления!) надо поручить. Кому? А вот у нас есть некая система. Давайте ей и поручим!" Но никто исторически вопрос не рассмотрел: как эта система создавалась, для чего она создавалась, какие кадры в ней работают, способны ли эти кадры воздействовать на жилищную и коммунальную системы, способна ли те системы реагировать на эти воздействия? Потому что мы за двадцать лет не поняли одной вещи (или специально делаем вид, что не понимаем): как мы в дальнейшем будем развиваться и какова роль публичной власти в управлении многоквартирными домами? Мы, с одной стороны, боимся упустить влияние, а то как же нам выборы проводить (я не буду называть, какие, просто выборы), боимся потерять власть. А то межрайонные дорожки только и останутся, а все остальное мне, публичной власти, уже не принадлежит, и я влияния там никакого не имею.

Или мы должны понять, что публичная власть сегодня в управлении многоквартирными домами оставляет за собой только три позиции: первая позиция - это своя собственность публичной власти в многоквартирном доме (и по общим правилам: голосуем, решаем, принимаем), второе - это малообеспеченные люди, т.е. социально незащищенные группы населения, причем социально незащищенные группы населения собственников (мы единственная страна в мире, которая помогает собственникам при коммунальных платежах), и третье - это сумасшедшее обязательство государства по невыполненному ремонту жилого фонда. Других никаких задач больше нет. Но мы постоянно пытаемся показать, что вся система собственника не работает. И поэтому я всегда открыто с трибуны, по телевизору, по радио говорю: это делается специально, потому что посмотрите: на телевидении есть хотя бы одна грамотная передача по управлению многоквартирными домами, а не шоу? Нет! Сегодня публичная власть пытается показать, что собственник главный, что он должен решать свои вопросы? Не показывает! На радио вы найдете такие передачи? Не найдете! Вы найдете только энное количество профессиональных журналов. Их не так много. Но посмотрите их тиражи! Они до собственника не доходят. Они известны только в аудитории профессионалов, работающих в этой области.

О поправках в Жилищный кодекс

Теперь мое мнение о поправках в Жилищный кодекс Российской Федерации. Сейчас готовятся очередные поправки - по капитальному ремонту жилого фонда. Я думаю, что в этих поправках, как прошлых, так и настоящих - что, как и где исправлено, - путаются уже не только собственники, не только жители, а но даже и профессионалы. Наша точка зрения в Комитете и Торгово-промышленной палате такая. Первое: надо остановиться делать поправки в Жилищный кодекс Российской Федерации. Надо садиться, прописывать концепцию нового законодательства, используя старые, конечно, наработки. Разумеется, ничего сверхъестественного, что бы нас выбросило на другой берег, там не должно быть. Мы должны двигаться в определенном направлении, но выставить реперные точки.

Первая реперная точка - это должен быть самостоятельный закон об управлении многоквартирными домами. Не в Кодексе, а самостоятельный закон! Потому что, если вы возьмете Кодекс, пролистаете его и разделите потом по темам, вы увидите, что управлению посвящено меньше места, чем всем социальным вопросам.

Второе: мы должны иметь самостоятельный закон, каким образом собирается в доме этот многоликий собственник, возможно, по типу когда-то ранее существовавшего закона "О ТСЖ и кондоминиуме" (кстати говоря, это был неплохой закон). Мы должны понять, каким образом это происходит, и, с моей точки зрения, мы должны уходить от слова "ТСЖ", на которое у основной массы народа реакция, скорее, негативная. Тем более, мы все равно уже за двадцать лет видим, что система ТСЖ не работает, да и общественные советы, которые мы в доме придумали, работать вообще не будут. Это надуманная система. У нас не работает система голосования в доме собственника, потому что ни одного разумного решения в этой области толком не придумали, хотя у нас на сегодняшний день существует колоссальное количество примеров, в том числе прибалтийских республик, где они эти вопросы решили, например, так: первый раз не пришел - хорошо, второй раз пришел один - один принял решение за весь дом. Следовательно, надо писать новый закон о ТСЖ. Я его называю старыми словами, но надо искать какой-то новый подход.

И прописывая все это в документах, мы должны четко выстраивать и находить ответы на все те проблемы, которые есть. И вот с моей точки зрения и с нашей точки зрения Комитета, то, что сегодня происходит за закрытыми дверями Минрегиона - повесили втихомолку на сайте, дали два-три дня на внесение поправок, после чего сказали: "Гражданское общество посмотрело, отлично, документ пошел", - этого не должно быть. Мы весной проводили огромную конференцию по управлению в жилищной сфере. Было порядка трехсот, даже четырехсот человек из управляющих компаний, представителей публичной власти. Когда Минрегион выступал по последнему документу, по предоставлению коммунальных услуг, вставали представители управляющих компаний, которые говорили примерно следующую фразу: "Я готов дать тебе 10 домов вместе с финансовыми потоками - поработай по своим правилам, попробуй все это внедрить. Если все получится, потом это реализуй на всю страну". То есть это говорит о том, что проработка всех этих документов не идет публично, и знающий всю эту кухню профессионал - Леонид Николаевич Чернышов сказал мне такую фразу, что профессиональные команды не привлекают даже для обсуждений уже готовых текстов.

О капитальном ремонте жилого фонда

Ну а теперь несколько слов о капитальном ремонте жилого фонда. Государство по шестнадцатой статье недоложило десять с лишним триллионов рублей на капитальный ремонт жилого фонда страны. Уже сама публичная власть, исполнительная, начинает говорить, что два триллиона в коммуналку надо, семь триллионов (это как бы вместе с ЖКХ), а я говорю, что в жилищную сферу десять и в коммуналку не меньше десяти надо вкладывать для того, чтобы все привести в соответствие. Ведь мы на сегодняшний день в жилищной сфере живем на том, что было сделано Советском Союзе, в коммунальной сфере живем тоже на Советском Союзе. Двадцать лет прошло, надежность заканчивается.

Самая главная идея наших предложений, которые мы сейчас послали Козаку, - это ввести понятие "амортизация многоквартирного дома". Причем ввести это понятие, посчитать всю отложенную амортизацию, которая по дому проходила. Кто еще из Советского Союза, тот помнит, что на капитальный ремонт жилого фонда никогда не собиралось и не платилось от народа, а все это всегда шло из бюджета страны. Потом все эти обязательства государство оставляло за собой, решая политическую задачу перехода из социализма в капитализм. Но когда денег не оказалось вообще, а дома стали рушиться и все больше и больше переходить в такой ужасный фонд, непригодный для проживания и эксплуатации, который уже становится суперзатратным в процессе эксплуатации, начали придумывать другие схемы. Первая схема - чисто накопительная, т.е. ввести обязательную плату за капитальный ремонт жилого фонда по всей стране, независимо от того помещения, в котором ты живешь, собирать все это на уровне губернии и дать публичной власти потом распределять эти деньги. Мы выступаем против этой системы, потому что считаем, что каждый дом в стране, каждый дом в любом муниципальном образовании - это самостоятельный объект управления со своей историей и со своими деньгами, который нужен для восстановления общего имущества. Причем открыто говорим, что мы должны сегодня говорить о восстановлении общего имущества в состояние, которое было проектное, а не говорить о модернизации, приборах учета и т.д. за счет бюджета страны, потому что все это уже приращение, это должен делать сам собственник. Если собственник хочет, он делает. Если собственник не хочет, он живет по тем правилам, которые существуют. Хочешь покупать качественное и нужное количество - ставь приборы учета, не хочешь - получи вот это и плати по схеме. Мы должны сегодня понять, что многоквартирный дом должен стать объектом недвижимости. По закону сегодня он не объект недвижимости. Это что-то такое эфемерное, непонятное, нигде общее имущество не зарегистрировано. То есть для того чтобы понять, сколько надо дому денег от государства, для того чтобы восстановить его состояние "стояния", скажем так, надо понимать, сколько все это стоит и сколько осталось для того, чтобы решить вопрос его капитального ремонта.

Когда мы сегодня говорим о капитальном ремонте, мы говорим о том, что надо ввести понятие "управление многоквартирным домом" и четко выстроить защиту управляющей компании и перед собственником, и перед публичной властью. Вот эти вопросы рейдерства - они чаще всего идут не между коммерческими структурами, а между коммерческими структурами и публичной властью, особенно когда приходит новый мэр. Он начинает быстро чесать затылок, считать чужие деньги и быстренько выстраивать схему, каким образом можно сейчас заняться рейдерством или поставить свои вновь создаваемые муниципальные организации, свои структуры управления, чтобы везде перехватить финансовые потоки. В свое время мы записывали, а позже показывали передачу Прокловой про ЖКХ, по Сергиевому Посаду, о мэре, которого убили. Там как раз поднималась тема, когда публичная власть просто открыто, не закрывая себя забралом, шла на то, чтобы у бывшей управляющей компании (она так и работает в Сергиевом Посаде) забрать весь бизнес (бизнес такой - мало-немало четыреста с лишним домов). Так вот, управляющая компания, которая уже много лет работает на рынке в Сергиевом Посаде, сделала ход конем: она все, что получила по конкурсу или через собственников, оставила себе как бизнес, а по поводу всего, что ей навязали распоряжением бывшего еще мэра, по тем домам, которые называются "шестьдесят процентов износа", они сказали: "А это вот заберите себе и управляйте", из-за чего начался весь скандал. И начали обвинять управляющую компанию, которая все правильно делает, согласно договору и закону, скидывая с себя. Таким образом мэр пытался перекинуть все финансовые потоки на себя, объясняя населению, сколько денег кому задолжала компания и т.д., хотя это все надо объяснять не по телевизору, а в суде, и не от публичной власти доказывать эти требования, а в первую очередь хозяйствующим субъектам, которые заключают соответствующие договора. Публичная власть не присутствует в этих договорах, ее нет, о чем мы с вами говорили выше.

Мы предлагаем, проводя капитальный ремонт жилого фонда в стране, преобразовать фонд ЖКХ в совершенно другую систему. Фонд, как вы знаете, умирающий, закрывающийся. На следующий год они разделят еще 30 млрд. руб. (10 у них остается, и осенью еще 20 млрд. к ним придет). В 2012 г. они разделят 30 млрд. по всей стране, причем только на капитальный ремонт жилого фонда (мы с Талалыкиным Владимиром Михайловичем на эту тему говорили буквально два дня тому назад), и фонд закроется. Мы предлагаем, чтобы после того как каждый дом будет оценен, будет понятно, сколько денег должно вложить государство, будет понятно, каким образом собственник сам способен принять решение по сбору, капитализации своего дома (я сейчас скажу о цели управления, потому что она не прописана в жилищном законодательстве никак вообще), страна должна выпустить ценные бумаги по капитальному ремонту жилого фонда относительно каждого дома. Это будет часть от государства - ценные бумаги, которые как бы показывают, что я вам отдаю ценными бумагами эту сумму и согласен вам в течение десяти-пятнадцати лет эти бумаги погасить. Вы можете идти с ними в любой банк, работать под кредитную систему. Что же касается денег, которые собирает население для капитального ремонта, и сумм, не хватающих на его проведение, то на них собственники будут обязаны покупать соответствующие ценные бумаги у государства. Таким образом, начинают работать такие вторичные деньги под названием "ценные бумаги", которые должны быть ликвидны в любом банке страны и в зарубежных банках, потому что их гарантирует государство по невыполненным обязательствам, опять же повторюсь, относительно каждого дома. Не всех домов в городе, а относительно каждого дома, где собственник сам принимает решения.

Об управлении многоквартирными домами

И закончу я тем, что мы до сих пор не понимаем цели управления многоквартирными домами. Жилищный кодекс Российской Федерации сегодня прописывает как цель управления многоквартирными домами - такие "подрядные" функции для управляющих компаний. На самом деле это не так. Управляющая компания - она выполняет мощнейшую экономическую деятельность, и главная ее задача - это управлять недвижимостью, вверенной собственником ей в управление для содержания в соответствующем состоянии (по акту принятое: в каком состоянии приняли и как тенденции идут - улучшение содержания, капитализация). И второе - это управление финансовыми потоками, которые собственник доверяет управляющей компании. Сегодня система - а мы начали с вами с того, что существует "Ж" и "К" - сегодня "К" - лоббирующая модель по полной схеме. Представители "группы К" грамотно доходят до последнего депутата, голосуют как надо, поэтому в Жилищном кодексе вы увидели такие нормы, как разрешение на прямые расчеты между собственником и коммунальной системой. При этом за коммунальные услуги, за качество отвечает управляющая компания или та подрядная организация, которая эксплуатирует внутренние сети, хотя это полный абсурд. Хорошо ребята пролоббировали, я всем кланяюсь, говорю: молодцы, хорошо работают! Жилищная система, увы, не объединена ни в какие мощные семьи в стране. Попытки делаются, но пока они в начальной стадии.

Поэтому главная цель управления многоквартирным домом - это экономическая деятельность управляющей компании по повышению или по стабилизации ликвидности многоквартирного дома на той территории, где этот дом находится - понятно, в стране везде ликвидность разная - и чтобы она не падала, а повышалась. И собственник должен быть заинтересован, потому что единственная собственность чаще всего у населения, которая есть, это его квартира в многоквартирном доме. Она должна не разрушаться, а, наоборот, улучшаться, улучшаться ее качество и надежность дальнейшего проживания.

А.В. Широков,

председатель комитета по предпринимательству в сфере

жилищного и коммунального хозяйства ТПП

"Коммунальщик", N 12, декабрь 2011 г.