Действуют ли Правила эксплуатации жилфонда? (С.Н. Козырева, "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 12, декабрь 2011 г.)

Действуют ли Правила эксплуатации жилфонда?

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила эксплуатации жилфонда), были разработаны в соответствии с Законом РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (далее - Закон РФ N 4218-1), который с даты введения в действие ЖК РФ (с 01.03.2005) признан утратившим силу. Считаются ли в связи с этим недействующими и Правила эксплуатации жилфонда?

Правила эксплуатации жилфонда определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда и являются обязательными для применения органами исполнительной власти субъектов РФ, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления. Цель - обеспечение сохранности жилфонда всех форм собственности, выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и компаниями различных организационно-правовых форм, занятыми обслуживанием жилищного фонда. Основная часть документа посвящена подробному описанию порядка организации и проведения технического обслуживания (содержания и текущего ремонта), а также капитального ремонта жилфонда. Как было указано в ст. 4 Закона РФ N 4218-1, граждане и юридические лица при использовании жилфонда обязаны выполнять среди прочего эксплуатационные требования.

В связи с введением в действие ЖК РФ указанный закон признан утратившим силу. В Жилищном кодексе приведено понятие общего имущества в МКД, установлена обязанность собственников помещений нести расходы на содержание общего имущества и выбирать способ управления домом. В свою очередь, одной из целей управления МКД является надлежащее содержание общего имущества. Правила содержания общего имущества, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, не содержат детального перечня мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества. Непосредственно перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в конкретном МКД должен быть прописан в договоре управления, заключаемом с управляющей организацией (пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ). Если же домом управляет ТСЖ, конкретные мероприятия должны найти отражение в годовом плане содержания и ремонта общего имущества в МКД, который утверждается общим собранием членов товарищества (пп. 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Несмотря на наличие Правил содержания общего имущества и требование о конкретизации перечня работ и услуг в договоре, Правила эксплуатации жилфонда по-прежнему остаются одним из важнейших документов, регламентирующих деятельность организаций, управляющих МКД. Сказанное подтверждает в первую очередь обширная арбитражная практика, согласно которой несоблюдение рассматриваемого документа представляет собой состав правонарушения, предусмотренного ст. 7.22 КоАП РФ. Кроме того, считаем необходимым напомнить правовую позицию Президиума ВАС, изложенную в Постановлении от 29.09.2010 N 6464/10. Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, которые зарегистрированы в Министерстве юстиции РФ 15.10.2003 за N 5176, опубликованы в "Российской газете" от 23.10.2003 N 214 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями. В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией... Государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований, - государственную жилищную инспекцию... Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Подытожим сказанное арбитрами: Правила эксплуатации жилфонда устанавливают перечень тех мероприятий, которые в любом случае должны быть реализованы в отношении МКД.

Подчеркнем, что Правила эксплуатации жилфонда не были отменены. Они (в части установления требований к содержанию и ремонту жилищного фонда) не противоречат ЖК РФ и Правилам содержания общего имущества, поэтому нет причин считать их утратившими силу.

К сведению. Аналогичный вывод был сделан судьями в отношении подзаконных актов, принятых во исполнение Закона РФ от 18.06.1993 N 5215-1 "О применении контрольно-кассовых машин при осуществлении денежных расчетов с населением". Так, после отмены названного закона в связи с принятием Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт" подзаконные акты продолжают действовать в части, не противоречащей новому федеральному закону (см. Определение ВС РФ от 19.04.2006 N 67-Г06-3). Примером тому является, в частности, Положение по применению контрольно-кассовых машин при осуществлении денежных расчетов с населением, утвержденное Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 30.07.1993 N 745.

Добавим, что согласно п. 1.2 ст. 161 ЖК РФ, введенному Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ, состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ. До принятия данного документа у правоприменителей нет оснований не руководствоваться Правилами эксплуатации жилфонда.

С.Н. Козырева,

эксперт журнала "Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 12, декабрь 2011 г.