Организационно-правовые аспекты проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья (С.В. Матиящук, "Гражданин и право", N 1, январь 2012 г.)

Организационно-правовые аспекты проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

Как следует из ст. 145 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ*(1) (далее - ЖК РФ), высшим органом управления товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) является общее собрание членов ТСЖ. Придание общему собранию членов ТСЖ такого статуса представляется вполне закономерным, поскольку именно члены ТСЖ являются собственниками общего имущества многоквартирного дома, и именно они несут бремя расходов по его содержанию. При этом право на участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме - представляет собой основное неимущественное право члена ТСЖ, которое предоставляет ему действующее законодательство. Участвуя в общем собрании, члены ТСЖ реализуют свое право на управление общим имуществом многоквартирного дома.

Проведение общего собрания членов ТСЖ предоставляет товариществу собственников жилья возможность информировать членов о результатах своей деятельности, привлекать их к обсуждению и принятию решений по наиболее важным вопросам деятельности общества.

Как показывает анализ правоприменительной практики, проблемы, связанные с порядком подготовки и проведения общего собрания членов ТСЖ, являются одними из наиболее часто встречающихся. Подтверждением этого могут служит такие вопросы, как: вправе ли общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимать решение по вопросам, относящимся к компетенции ТСЖ; вправе ли собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, участвовать в общем собрании членов ТСЖ; какие существуют различия между общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме и общим собранием членов ТСЖ и т.п. Толкование положений ЖК РФ дает основание ответить на эти вопросы неоднозначно. И как следствие, их нерешенность приводит к серьезным осложнениям правоприменительной, и прежде всего, судебной практики.

Основным нормативным актом, регламентирующим порядок созыва и проведения общего собрания членов ТСЖ, является ЖК РФ (гл. 14 "Правовое положение членов товарищества собственников жилья").

Исходя из положений ст. 143 и 144 ЖК РФ, в собрании членов ТСЖ могут принимать участие члены товарищества собственников жилья и их представители. Вместе с тем необходимо учитывать, что приобретение квартиры в многоквартирном доме, управление которым осуществляет ТСЖ, не означает, что новый собственник квартиры автоматически становится членом ТСЖ. Для этих целей он должен вступить в ТСЖ в порядке, предусмотренном статьей 143 ЖК РФ и уставом ТСЖ. Таким образом, все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет ТСЖ, могут быть поделены на две группы:

1) собственники помещений, являющиеся членами ТСЖ;

2) собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ.

На практике очень часто возникает вопрос: каковы правомочия собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, по управлению общим имуществом многоквартирного дома? Действующее жилищное законодательство и правоприменительная практика не дают однозначного ответа на этот вопрос. Сделанный вывод может быть наглядно проиллюстрирован примерами из судебной практики.

Товарищество собственников жилья (далее - Истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Правительству Москвы (далее - Ответчик) о взыскании долга по уплате обязательных платежей и взносов за содержание общего имущества многоквартирного дома пропорционально доле в праве общей собственности. Ответчик с иском не согласился.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования Истца в части взыскания задолженности по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально доле в праве собственности на объект недвижимого имущества. Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 июля 2011 г. N КГ-А40/7229-11 решение оставлено без изменений.

Принимая решения, суд исходил из следующего. В силу ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в доме. В соответствии с п. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Согласно ст. 158 ЖК РФ, собственник помещений в многоквартирном доме с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество обязан производить оплату за содержание общего имущества, которая определяется общим собранием собственников, т.е. членов товарищества собственников жилья*(2).

Из приведенного примера четко усматривается, что суд не разделяет понятия "общее собрания собственников помещений многоквартирного дома" и "общее собрание членов ТСЖ", и, как следствие, собственники помещений, которые не являются членами ТСЖ и не имеют права принимать участие в собрание членов ТСЖ, обязаны исполнять решения собрания членов ТСЖ в части оплаты коммунальных услуг и расходов на содержания и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Рассмотрим еще один пример из многочисленной практики.

Собственник нежилого помещения оспорил сделку, в соответствии с которой председатель ТСЖ принял решение о сдаче в аренду помещения в многоквартирном доме самостоятельно. Как выяснил суд, правомочия по принятию решений об отчуждении и (или) сдаче в аренду общего имущества многоквартирного дома третьим лицам, согласно уставу ТСЖ, относились к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ*(3), и, соответственно, суд удовлетворил исковые требования.

В то же время императивной нормой установлено, что вопросы распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в доме и решения по таким вопросам принимаются более чем двумя третями голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 и 46 ЖК РФ).

Необходимо учитывать, что общее имущество является общей долевой собственностью не только членов ТСЖ, но и всех собственников помещений многоквартирного дома. Поскольку общее имущество является общей долевой собственностью не только членов ТСЖ, но и всех собственников помещений многоквартирного дома, то решение о передаче такого имущества в аренду третьему лицу должно приниматься не на общем собрании только членов ТСЖ, а на общем собрании всех собственников помещений в многоквартирном доме.

А вот и еще один показательный пример.

Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 1 апреля 2008 г. по делу N А43-4327/2007-28-57 оставлено без изменения решение суда первой инстанции о взыскании с собственника помещения, не являющегося членом ТСЖ, задолженности по оплате хозяйственных расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, так как размер обязательных платежей и взносов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определен общим собранием товарищества собственников жилья.

Как следует из судебной практики, очень часто аргументом собственника нежилого помещения становится подпункт 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, согласно которому решение о ремонте общего имущества многоквартирного дома принимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Однако, по мнению многих специалистов, согласно п. 8 ст. 156 ЖК РФ, размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом.

Высказываются различные точки зрения относительно правового положения собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами ТСЖ, но все известные подходы можно в целом свести к двум основным.

Первый подход базируется на том, что отсутствие членства в ТСЖ лишает собственника помещения в многоквартирном доме участия в общем собрании членов ТСЖ и, как следствие, лишает его права на участие в управлении общим имуществом многоквартирного дома. Другими словами, такие собственники должны подчиняться решениям общего собрания членов ТСЖ, в том числе и решениям, связанными с несением расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома и по предоставлению коммунальных услуг.

Второй подход исходит из того, что вне зависимости от того, является ли собственник помещения в многоквартирном доме членом ТСЖ или нет, право на управление общим имуществом такого дома сохраняется за собственником. В таких ситуациях должны проводиться собрания двух видов.

1. Общее собрание членов ТСЖ, на котором рассматриваются только вопросы, отнесенные к его компетенции, например избрание органов управления ТСЖ и органов контроля за его деятельностью, внесение изменений в устав товарищества, принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества.

2.  Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет ТСЖ. И соответственно к компетенции такого собрания относятся вопросы, предусмотренные статьей 44 ЖК РФ. И как следствие, участниками такого собрания являются как члены, так и не члены ТСЖ.

Для разрешения данной спорной ситуации необходимо обратиться к анализу отдельных положений ЖК РФ, а именно к ч. 1 ст. 147. "Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья".

Из смысла данной статьи следует, что в определенных случаях возможно проведение как общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, так и общего собрания членов ТСЖ. И соответственно позиция сторонников второго подхода представляется более убедительной и правомерной.

В связи с этим органам управления ТСЖ необходимо составлять списки как членов ТСЖ, так и собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, в которых должна содержаться следующая информация:

- фамилия, имя, отчество (наименование) каждого такого собственника;

- вид, номер, серия, дата и место выдачи документа, удостоверяющего личность; название органа, выдавшего документ (номер государственной регистрации, наименование органа, осуществившего регистрацию, дата регистрации);

- место проживания или регистрации (место нахождения);

- данные о размере общей площади жилого (нежилого) помещения.

- почтовый адрес, по которому должны направляться сообщения о проведении общего собрания, бюллетени для голосования в случае, если голосование предполагает направление бюллетеней для голосования, и отчет об итогах голосования.

Действия органов управления товарищества при подготовке и проведении общего собрания членов ТСЖ можно разделить на следующие этапы:

- подготовка и направление предложений в повестку дня общего собрания;

- сообщение членам ТСЖ о собрании;

- предоставление членам ТСЖ информации (материалов), необходимой для подготовки к общему собранию;

- рассылка бюллетеней для голосования (при голосовании посредством опроса в письменной форме);

- проведение общего собрания, подведение итогов голосования;

- составление протокола общего собрания.

Согласно требованиям гл. 14 ЖК РФ, товарищество самостоятельно определяет срок для проведения общего собрания членов ТСЖ. Конкретное решение о сроках созыва зависит от особенностей товарищества, например от объема его деятельности.

ЖК РФ предусматривает две формы проведения общих собраний членов ТСЖ: очную и посредством опроса в письменной форме (ч. 6 ст. 146 ЖК РФ).

Под компетенцией собрания членов ТСЖ следует понимать круг вопросов, которые выносятся на повестку дня и по которым члены ТСЖ должны принять решения.

Статья 145 ЖК РФ устанавливает открытый перечень вопросов, составляющих компетенцию общего собрания. Общее собрание вправе рассматривать и принимать решения только по тем вопросам, которые прямо отнесены законом и уставом к его компетенции.

Никакой иной орган товарищества (например, правление) не может рассматривать вопросы, отнесенные законом и уставом к компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Обязательному рассмотрению общим собранием членов ТСЖ подлежат следующие вопросы: внесение изменений в устав товарищества; принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества; избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования; принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана; рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда; определение размера вознаграждения членов правления товарищества и другие вопросы, предусмотренные действующим законодательством и уставом товарищества.

Сообщение о проведении общего собрания направляется членам ТСЖ с указанием даты, время и места проведения (доводится до их сведения).

Участники собрания регистрируются по месту его проведения. В соответствии со сложившейся практикой регистрация лиц, имеющих право на участие в собрании, заканчивается не ранее завершения обсуждения последнего вопроса повестки дня, по которому имелся кворум.

В соответствии с ч. 5 ст. 146 ЖК РФ председатель правления товарищества или его заместитель председательствует на общем собрании товарищества, а в случае их отсутствия - один из членов правления товарищества.

Собрание закрывается после оглашения результатов голосования по вопросам повестки дня.

По результатам проведения собрания составляется протокол. В протоколе общего собрания указываются:

- полное фирменное наименование и место нахождения товарищества;

- вид общего собрания (годовое или внеочередное);

- форма проведения общего собрания (собрание или посредством опроса в письменной форме);

- дата проведения общего собрания;

- место проведения общего собрания, проведенного в форме собрания (адрес, по которому проводилось собрание);

- повестка дня общего собрания;

- время начала и время окончания регистрации лиц, имевших право на участие в общем собрании, проведенном в форме собрания;

- почтовый адрес (адреса), по которому направлялись заполненные бюллетени для голосования при проведении общего собрания в форме письменного опроса;

- число голосов, которыми обладали лица, включенные в список лиц, имеющих право на участие в общем собрании;

- число голосов, которыми обладали лица, принявшие участие в общем собрании с указанием, имелся ли кворум по каждому вопросу;

- число голосов, отданных за каждый из вариантов голосования ("за", "против" и "воздержался") по каждому вопросу повестки дня общего собрания, по которому имелся кворум;

- формулировки решений, принятых общим собранием по каждому вопросу повестки дня общего собрания;

- основные положения выступлений и имена выступавших лиц по каждому вопросу повестки дня общего собрания, проведенного в форме собрания;

- председатель и секретарь общего собрания;

- дата составления протокола общего собрания.

Решения, принятые на общем собрании, следует довести до членов ТСЖ, не принявших участие в собрании, например в форме письменного отчета об итогах голосования после составления протокола об итогах голосования. Отчет должен быть подписан председателем и секретарем общего собрания и доведен до сведения лиц, включенных в список лиц, имеющих право на участие в общем собрании, в порядке, предусмотренном для сообщения о его проведении. Такой отчет должен содержать следующую информацию:

- полное фирменное наименование и место нахождения товарищества;

- вид общего собрания (годовое или внеочередное);

- форма проведения общего собрания (собрание или посредством опроса в письменной форме);

- дата проведения общего собрания;

- место проведения общего собрания, проведенного в форме собрания (адрес, по которому проводилось собрание);

- повестка дня общего собрания;

- число голосов, которыми обладали лица, включенные в список лиц, имевших право на участие в общем собрании;

- число голосов, которыми обладали лица, принявшие участие в общем собрании с указанием, имелся ли кворум по каждому вопросу;

- число голосов, отданных за каждый из вариантов голосования ("за", "против" и "воздержался") по каждому вопросу повестки дня общего собрания, по которому имелся кворум;

- формулировки решений, принятых общим собранием по каждому вопросу повестки дня общего собрания;

- имена председателя и секретаря общего собрания.

Хотя и отсутствуют специальные положения, но по аналогии закона членам ТСЖ предоставляется право обжаловать принятое на общем собрании членов товарищества решение. При этом применяемой по аналогии статьей 46 ЖК РФ установлено, что такое право возникает у члена ТСЖ в двух случаях.

1. Член ТСЖ не принимал участия в общем собрании членов ТСЖ. Этот случай применительно к вопросам созыва и подготовки общего собрания членов ТСЖ имеет особое значение. В частности, к нарушениям, которые могут служить основаниями для удовлетворения иска собственника помещения в многоквартирном доме о признании решения общего собрания членов ТСЖ недействительным, могут быть отнесены несвоевременное извещение (неизвещение) члена ТСЖ о дате проведения общего собрания и непредоставление возможности ознакомиться с необходимой информацией (материалами) по вопросам, включенным в повестку дня собрания (безусловно, это не полный перечень тех нарушений, которые могут повлечь признание решения общего собрания недействительным).

2. Член ТСЖ голосовал против незаконного решения, и таким решением нарушены его права и (или) законные интересы.

Суд вправе с учетом всех обстоятельств дела оставить в силе обжалуемое решение, если голосование данного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и решение не повлекло причинения убытков собственнику.

Заявление о признании недействительным решения общего собрания членов ТСЖ может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. В случае пропуска указанного срока он не подлежит восстановлению. В то же время хотя законом это прямо не предусмотрено, но имеются случаи, когда решения общего собрания членов ТСЖ не имеют силы независимо от обжалования их в судебном порядке. В частности, к их числу относятся случаи, когда решения общего собрания членов ТСЖ были приняты:

1) по вопросам, не включенным в повестку дня общего собрания;

2) по вопросам, не входящим в компетенцию общего собрания членов ТСЖ;

3) при отсутствии кворума для проведения общего собрания;

4) без необходимого для принятия решения большинства голосов членов ТСЖ (квалифицированного большинства).

С.В. Матиящук,

заведующая кафедрой гражданского права СибУПК, кандидат

юридических наук, доцент

"Гражданин и право", N 1, январь 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.

*(2) См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 июля 2011 г. N КГ-А40/7229-11 по делу N А40-55696/09-89-451 // Архив Федерального арбитражного суда Московского округа.

*(3) См.: Постановление Федерального арбитражного суд Волго-Вятского округа от 29 января 2009 г. по делу N А82-3463/2008-9 // Архив Федерального арбитражного суд Волго-Вятского округа.