Продажа квартиры в России нерезидентом (гражданином иного государства, ранее бывшим гражданином России и сменившим фамилию): анализ споров и законодательства (В. Крылова, "Жилищное право", N 1, январь 2012 г.)

Продажа квартиры в России нерезидентом (гражданином иного государства, ранее бывшим гражданином России и сменившим фамилию): анализ споров и законодательства

Всем известно, что в России среди собственников недвижимости достаточно много иностранных граждан, постоянно проживающих за пределами России, граждан России, которые постоянно проживают за пределами нашей страны, а также иностранных граждан, ранее бывших гражданами России и сменивших фамилию. Все они по российскому законодательству относятся к налоговым нерезидентам и, соответственно, налоги платят как нерезиденты.

Прежде чем начать разбираться в нюансах темы, необходимо выяснить, кто же согласно законодательству, в частности Налоговому кодексу Российской Федерации (далее по тексту - НК РФ), является резидентом, а кто - нерезидентом.

Согласно пункту 2 статьи 207 НК РФ в целях обложения налогом на доходы физических лиц (далее по тексту - НДФЛ) к налоговым резидентам относятся физические лица, фактически находившиеся на территории РФ не менее 183 календарных дней (шесть месяцев) в течение 12 следующих подряд месяцев.

Здесь необходимо обратить внимание на то, что гражданство для налогового резидентства никакого значения не имеет, то есть налоговым резидентом может быть как гражданин РФ, так и иностранный гражданин; также иностранный гражданин, бывший гражданином РФ, но сменивший фамилию, не говоря уже о лицах без гражданства и лицах с двойным гражданством.

Также важно помнить, что период нахождения физического лица в Российской Федерации не должен прерываться на периоды выезда за пределы страны для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения. Эти данные подтверждаются соответствующими отметками в паспорте о пересечении границы. Если это условие не выполняется, лицо считается нерезидентом независимо от его гражданства и, соответственно, должно платить налог от полученного дохода. При этом доходом считается вся сумма, вырученная от продажи недвижимости, а не разница между суммой, за которую жилье было куплено, и суммой, за которую оно было продано (Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 24.10.2008 N 03-04-05-01/400). Суды, вынося решение о взыскании неуплаченного НДФЛ налогоплательщиком (нерезидентом) или уплаченного не в полном объеме, как правило, ссылаются именно на вышеуказанное письмо.

Налогом на доходы физических лиц облагаются доходы, полученные налоговыми резидентами и нерезидентами от источников в РФ, в том числе от реализации недвижимого имущества, например квартиры или доли в ней.

В статье 224 НК РФ определено, что доходы налоговых резидентов Российской Федерации облагаются НДФЛ по ставке от 9 до 13% в зависимости от источника дохода, а налоговых нерезидентов - по ставке 30%.

Существует перечень доходов, не подлежащих обложению НДФЛ, который закреплен в статье 217 НК РФ. Например, пункт 17.1 указанной выше статьи к таким доходам относит те, которые получают налоговые резиденты РФ с продажи квартиры и доли в ней, если недвижимость находилась в собственности налогоплательщика три года и более. Однако данная норма действует с 01.01.2010 (пункт 2 статьи 6 ФЗ от 19.07.2009 N 202-ФЗ) и распространяется на правоотношения, которые возникли с 01.01.2009 (пункт 4 статьи 5 ФЗ от 27.12.2009 N 368-ФЗ). Таким образом, НДФЛ не облагаются только доходы резидентов от продажи квартиры, находящейся в собственности более трех лет, нерезиденты в данном случае не освобождаются от уплаты налога.

Доходы, полученные иностранцем (нерезидентом или резидентом) из источников в Российской Федерации, подлежат обложению в Российской Федерации в соответствии с положениями НК РФ.

Однако нужно учитывать и то, что доходы, полученные иностранцем (нерезидентом или резидентом) на территории Российской Федерации, являются также объектом налогообложения в соответствии с законодательством иностранного государства - получателя дохода. Соответственно, налог в этом случае уплачивается дважды: в первый раз в соответствии с нормами налогового законодательства государства - источника дохода, то есть Российской Федерации, во второй - согласно нормам внутреннего законодательства государства - получателя дохода.

Также нужно помнить о приоритете международных договоров. Приоритет положений международных договоров РФ, касающихся налогообложения и сборов, над нормами российского налогового законодательства закреплен статьей 7 части 1 НК РФ. Данная статья гласит, что если международными договорами РФ, регулирующими порядок налогообложения резидентов, установлены правила, отличные от правил и норм, предусмотренных НК РФ и иными нормативными правовыми актами РФ, то применяются правила и нормы международных договоров РФ.

В настоящее время Россией заключены, ратифицированы и действуют несколько десятков международных договоров с иностранными государствами об избежании двойного налогообложения (как правило, в форме конвенций и соглашений). В соответствии с этими договорами недвижимое имущество, принадлежащее лицу с постоянным местопребыванием в одном договаривающимся государстве и находящееся в другом договаривающимся государстве, может облагаться налогом в этом другом государстве.

Например, налогообложение лиц с постоянным местом пребывания в РФ или США урегулировано договором от 17.06.1992 "Об избежание двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал" (далее по тексту - Договор). Согласно статье 21 Договора капитал, представленный недвижимым имуществом (в том числе зданием, сооружением), которое принадлежит лицу с постоянным местопребыванием в одном договаривающемся государстве и находится в другом договаривающемся государстве, может облагаться налогом в этом другом государстве. Таким образом, если продаваемая квартира находится в РФ, а продавец (им может быть и гражданин РФ, и бывший гражданин РФ, и иностранный гражданин) постоянно проживает в США, то налог с дохода от продажи квартиры может уплачиваться по правилам российского законодательства.

По российскому законодательству доходы физических лиц облагаются НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ, соответственно, ставка налога зависит от налогового статуса налогоплательщика: резидент или нерезидент.

Кроме того, суммы налога, выплаченные в государстве - источнике дохода в соответствии с внутренним налоговым законодательством этого государства, могут засчитываться при уплате налога иностранцев за рубежом. Процедура зачета уплаченных налогов за рубежом регламентируется налоговым законодательством иностранного государства. В России применяется аналогичный порядок, который предусматривают статьи 232, 311 НК РФ.

При этом размер засчитываемых налогов, выплаченных в государстве - источнике дохода, не может превышать сумму налога, подлежащего уплате этим налогоплательщиком за рубежом по соответствующим доходам, рассчитанного в соответствии с налоговым законодательством и правилами иностранного государства. Зачет производится при условии предъявления налогоплательщиком документа, подтверждающего удержание налога в государстве - источнике дохода.

Также важно учитывать, что действующие международные налоговые соглашения об избежание двойного налогообложения определяют только правила разграничения прав каждого из государств по налогообложению лица одного государства, имеющего объект налогообложения в другом государстве, однако методы реализации этих положений (порядок исчисления, уплаты налога, взыскания сумм налогов, не уплаченных в установленные сроки, и привлечения к ответственности за допущенные налогоплательщиком нарушения) устанавливают внутригосударственные нормы налогового права.

Таким образом, в случае неуплаты налога в бюджет РФ, возможно, придется иметь дело с налоговыми органами самого иностранного государства этого гражданина.

Что касается РФ, уплате подлежит сам налог, пеня за просрочку платежа и штраф.

Пеня - это денежная сумма, взимаемая с налогоплательщика (в нашем случае нерезидента) в случае уплаты им налога в более поздние сроки, чем это предусмотрено законодательством (статья 75 НК РФ). Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налога или сбора начиная со следующего за установленным законодательством о налогах и сборах дня уплаты налога или сбора. Пеня за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы налога или сбора. Процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Банка России.

Штраф - это санкция за совершение налогового правонарушения. В частности, за неуплату или неполную уплату налога в результате его неправильного исчисления предусмотрен штраф в размере 20% от неуплаченной суммы. Основанием является статья 122 НК РФ.

Следовательно, не заплатив налог в России, налогоплательщику все же не удастся совсем избежать его оплаты.

Еще одна интересная деталь: если продавец живет за рубежом, налоговый вычет при продаже квартиры он не получит. Имущественный налоговый вычет при продаже жилья возмещается только в отношении доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%. Когда квартиру продает налоговый резидент, его доходы, как уже описывалось ранее, облагаются по ставке 13%. Налоговая же ставка налоговых нерезидентов (в том числе от продажи недвижимости в России) согласно пункту 3 статьи 224 НК РФ устанавливается в размере 30% в отношении всех доходов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 210 Кодекса для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 30%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению. При этом налоговые вычеты, предусмотренные статьями 218-221 НК РФ, не применяются.

Следовательно, если по итогам налогового периода физическое лицо не будет являться налоговым резидентом Российской Федерации, у такого физического лица не будет иметься оснований для обращения в налоговые органы в целях получения имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

Подводя итог вышесказанного, можно сделать следующий вывод: гражданство физического лица не имеет никакого значения для продажи квартиры в России, важно налоговое резидентство. Следовательно, чтобы продать квартиру в России с меньшими затратами для себя лично, продавцу необходимо стать резидентом страны, то есть прожить в России 183 дня до заключения договора купли-продажи. Или же подарить свою квартиру близким родственникам, чтобы уже они, пользуясь преимуществами резидента, продали квартиру. Но в данном случае налог все-таки должен быть уплачен, но в меньшем объеме - по ставке 13%, поскольку имущество находилось в собственности налогоплательщиков менее трех лет.

Но если вышеуказанные варианты не подходят, продавцу недвижимости в Российской Федерации следует выяснить, существует ли международный договор с государством, в котором он постоянно проживает, чтобы избежать двойного налогообложения. В случае же если продавец решит не уплачивать НДФЛ вовсе или же уплатит частично, как показывает судебная практика, судебное решение будет вынесено не в пользу продавца.

В. Крылова,

руководитель отдела судебной защиты ЗАО "Объединенные юристы"

"Жилищное право", N 1, январь 2012 г.