Современное состояние реформы жилищного хозяйства: взгляд практика (С.Л. Беляков, "Коммунальщик", N 1, январь 2012 г.)

Современное состояние реформы жилищного хозяйства: взгляд практика

В последнее время телевидение, пресса и население задает один и тот же риторический вопрос: когда мы увидим положительные последствия реформы ЖКХ. Ведь и деньги выделяются немалые, и усилия всех ветвей власти прилагаются, и население активизируется... Но все остается по-прежнему. В настоящей статье я хотел бы высказать свою, основанную на практическом опыте, точку зрения относительно причин того, что реформа жилищного хозяйства продвигается очень медленно, а нередко и вовсе пробуксовывает.

Основная и главная причина всех бед системы ЖКХ кроется в том, что подавляющая часть населения не осознает, что, получив в собственность свою квартиру, каждый гражданин приобрел и огромную ответственность за ее содержание. На самом деле, процесс реформирования ЖКХ по-настоящему еще только начинается, и от всех нас зависит, чем закончится эта революция. Каждый день увеличивается нагрузка на управляющие организации, для выполнения которой необходимо все большее количество сотрудников, что влечет увеличение стоимости обслуживания.

Вот только некоторые из проблем:

1. Отчетность перед органами государственной власти, статистики, проверяющими органами достигли такого объема, что большая часть времени тратится именно на создание бюрократических перлов, которые в конечном итоге никому не нужны. Кто мешает государству разработать единую систему отчетности и получения информации, внедрить ее и получать гарантированные проверенные (не на тысячах листочках об одном и том же) данные, которые можно анализировать и на их основании принимать взвешенные решения. Невозможно давать достоверные сведения на сотни запросов и справок, а на этих сведениях (часто противоречащих друг другу или сделанных под определенные цели) строится политика государства в области ЖКХ.

Необходима единая неизменная стандартная форма отчетности.

2. Недостоверная информация из некомпетентных источников приводит к увеличению количества необоснованных жалоб, на которые иногда невозможно дать ответ.

Информацию о деятельности ЖКХ должны предоставлять компетентные в данном вопросе люди.

3. Изменения в действующем законодательстве - бессистемные и локальные - только усугубляют проблемы в ЖКХ. Нужные законы не принимаются годами (история с пресловутым 307-м постановлением - притча во языцех), а принимаемые - не соответствуют ожиданиям. Создание экспертного совета в отрасли ЖКХ, состоящего из практиков на местах, могло бы решить эту проблему.

Законодательные акты в области ЖКХ должны приниматься после экспертизы комитета из специалистов, реально исполняющих на местах действующие законодательные акты.

Рассмотрим только одну локальную проблему - ограничение лимита средств предприятия ЖКХ на упрощенной системе налогообложения и последствия этого.

В обороте каждого предприятия ЖКХ 75-85% собранных средств составляют платежи ресурсоснабжающим предприятиям. Согласно ст. 157 ЖК РФ размер предъявленных к платежу коммунальных услуг должен соответствовать стоимости коммунальных ресурсов. Фактически в оборот предприятия ЖКХ включаются суммы, не участвующие в процессе получения прибыли, которые, с моей точки зрения, должны учитываться на забалансовых счетах. Принятием данного положения ЖК РФ государство фактически дискриминировало предприятия ЖКХ, ограничив оборот до 15-25% по сравнению с предприятиями в других отраслях народного хозяйства.

К каким последствиям это приводит?

1. Увеличение количества малых предприятий в ЖКХ. Традиционный способ решения данной проблемы - клонирование предприятия. По тому же или иному адресу создается новое предприятие с похожим названием.

Это действие влечет за собой увеличение тарифа за счет:

увеличения количества персонала (бухгалтер, кассир и т.д.);

увеличения объема отчетности;

дополнительного обучения персонала на ответственных лиц именно для этого предприятия;

стоимости аренды офиса, увеличения транспортных расходов, закупки компьютерной техники (в случае открытия нового офиса).

Кроме того, увеличение количества предприятий ЖКХ усложняет работу контролирующих органов, органов статистики, пенсионного фонда, налоговых органов, возрастает штат данных государственных органов, растут затраты государства на их содержание.

2. Ограничение в объеме и качестве предоставляемых населению услуг. В связи с ограничением лимита предприятие не имеет возможности увеличивать объем и качество предоставляемых услуг, поскольку это повлечет превышение лимита оборота, как следствие, перевод на общепринятую систему налогообложения и потеря конкурентноспособности среди предприятий ЖКХ.

3. Аффилированность внутри группы компаний. Перекрестное финансирование одного предприятия другим приводит к серьезным нарушениям и злоупотреблениям, а также уклонению от уплаты налогов.

4. Умышленное банкротство и уклонение от уплаты задолженностей ресурсоснабжающим организациям (РСО), партнерам. Создание нескольких предприятий позволяет быстро перезаключать договоры с собственниками домов с одной компании на другую, уклоняясь при этом от уплаты долгов. Действующее законодательно позволяет, выплачивая 100 руб. в месяц на погашение задолженности, не гасить основную сумму долга, чем и пользуются недобросовестные компании.

5. Дополнительные затраты по содержанию нового персонала, офиса, техники и транспорта не позволяют развиваться предприятию. Вместо того чтобы направить дополнительные средства на развитие материально-технической базы предприятия, необходимо содержать штат персонала, нести дополнительные затраты.

Необходимо оплату коммунальных ресурсов в оборотах предприятия ЖКХ вывести из лимита предприятия.

Совершенно в неравных условиях находятся управляющие и обслуживающие предприятия, по факту выполняющие одну и ту же работу.

Управляющая компания (управляющая организация по ЖК РФ)

1. Лимит оборота - 60 млн. руб. в год. В оборот входит и некоммерческий оборот по ресурсоснабжающим организациям.

2. Аккумулирует денежные средства граждан, отвечает за коммунальные платежи. Несет полную ответственность за выполнение условий договоров с РСО, выплачивает штрафы, пени за несвоевременную и неполную оплату, при условии неоплаты задолженности собственниками.

3. Обязана раскрывать информацию по постановлению Правительства РФ от 23.09.2010 N 731. Несет расходы по содержанию и обслуживанию сайта.

4. Несет полную прямую материальную и уголовную ответственность за целостность конструкций и систем дома.

5. Несет материальную ответственность за качество предоставляемых коммунальных услуг. Взыскание убытков с РСО в случае предоставления некачественного ресурса практически невозможно в рамках действующего законодательства.

6. Прямая заинтересованность в проведении своевременного текущего и капитального ремонтов, так как является исполнителем услуг. Отсутствие аварийных случаев снимает напряженность в работе с собственниками.

7. Крайне заинтересована в модернизации жилых домов. Уменьшение стоимости ресурса влечет уменьшение задолженности собственников, как следствие, повышение конкурентноспособности, улучшение качества обслуживания, уменьшение затрат предприятия.

8. Вступает в СРО на добровольной основе.

9. Обязана предоставлять в полном объеме отчетность, касающуюся обслуживания домов, органам государственной власти и иным организациям.

Обслуживающая организация (подрядная организация согласно ГК РФ)

1. Имеет тот же самый лимит оборота, при этом оборот по РСО проводится по балансу ТСЖ, ЖСК. Конкурентное преимущество налицо. Размер оборота - 60 млн. руб. в год.

2. Аккумулирует денежные средства граждан, но не отвечает за коммунальные платежи. В случае банкротства обслуживающей организации собственники помещений ТСЖ, ЖСК погашают задолженность перед РСО.

3. Не подпадает под действие постановления Правительства РФ от 23.09.2010 N 731. Раскрытие информации не является обязанностью компании.

4. Не несет ответственность за целостность конструкций и систем дома. Ответственность возложена законодателем на ТСЖ, ЖСК как управляющую организацию.

5. Не несет ответственность за качество предоставляемых коммунальных услуг - ответственность наступает у ТСЖ, ЖСК как управляющей организации. Возможность регрессивного иска в случае обоснованной претензии УО невелика.

6. Нет заинтересованности в проведении текущего и капитального ремонтов, так как не является исполнителем услуг.

7. Нет заинтересованности в модернизации жилых домов: договор подряда расторгается по инициативе заказчика в любой момент времени.

8. По определению, не требуется вступления в СРО.

9. Не обязана предоставлять статистическую отчетность, касающуюся обслуживания домов.

В рамках действующего законодательства, при правовой неграмотности населения, появление управляющих компаний, готовых взять на себя ответственность за управление, содержание, текущий и капитальный ремонт и предоставление коммунальных услуг, скорее случайность, чем закономерность.

Для создания реально работающей и действующей системы ЖКХ необходимо:

1. Определить статус предприятий ЖКХ на рынке.

1.1. Управляющая организация.

Обязательные условия.

более 70% площади обслуживаемых домов находятся в управлении;

прямой договор с РСО (по решению собственников - прямой договор с РСО с каждым собственником);

упрощенная система налогообложения для организаций, обслуживающих менее 500 тыс. кв. м жилья, полная форма отчетности для организаций, обслуживающих более 500 тыс. кв. м жилья;

лимит оборота (с учетом оборотов по РСО на забалансовых счетах) для предприятий на упрощенной системе налогообложения;

наличие обученного персонала ответственных лиц (газоснабжение, промышленная безопасность и безопасная эксплуатация подъемных механизмов, ТЭУ, электроустановки).

1.2. Обслуживающая организация.

менее 70% площади обслуживаемых домов находятся в управлении;

при сборе платежей на расчетный счет предприятия прямая ответственность по договорам ресурсоснабжения, заключенным с ТСЖ. Ежемесячный отчет на соответствие поступивших и перечисленных сумм по договорам с РСО;

обязанность раскрывать информацию по постановлению Правительства РФ от 23.09.2010. N 731 по ТСЖ, ЖСК, находящимся в обслуживании;

наличие обученного персонала ответственных лиц (газоснабжение, промышленная безопасность и безопасная эксплуатация подъемных механизмов, ТЭУ, электроустановки);

расторжение договора - в любой момент времени по требованию собственников.

1.3. Управляющий жилым домом (частный предприниматель).

договор о полной материальной и уголовной ответственности за наступившие последствия при управлении домом, а также за злоупотребление доверием;

сертификация деятельности управляющего;

наличие обученного персонала ответственных лиц (газоснабжение, промышленная безопасность и безопасная эксплуатация подъемных механизмов, ТЭУ, электроустановки);

обязанность раскрывать информацию по постановлению Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 по ТСЖ, ЖСК, находящимся в обслуживании;

при сборе платежей на расчетный счет ТСЖ, ЖСК прямая ответственность по договорам ресурсоснабжения, заключенным с ТСЖ, ЖСК. Ежемесячный отчет на соответствие поступивших и перечисленных сумм по договорам с РСО;

расторжение договора - в любой момент времени, по требованию собственников.

2. Определить границу балансовой ответственности.

На сегодняшний день в связи с тем, что в ряде мест часть наружных сетей находится в собственности граждан, сложилась парадоксальная ситуация: часть граждан платит за содержание наружных сетей дважды (в виде части тарифа за коммунальный ресурс и производит обслуживание и ремонт сетей, находящихся в собственности). Причина проста: передача сетей в собственность муниципального образования сопряжена с финансовыми затратами (БТИ, оформление права собственности, решение 100% собственников об отчуждении и т.д.). Необходимо упростить данную процедуру и дать разрешение на ее проведение в 2 этапа: решение 67% собственников о передаче наружных сетей, дарственная на муниципальное образование (либо иную организацию) на передаваемое имущество.

В итоге решаем 2 проблемы:

2.1. При аварии на сетях уже не требуется искать собственника и разбираться, чьи сети.

2.2.  Граница балансовой принадлежности - стена дома (единая норма для всех домов).

3. Действующее законодательство.

То, что действующее законодательство в области ЖКХ отстает от существующей действительности, понимает каждый. Коснемся только некоторых проблем.

1. Установка общедомовых приборов учета

Установка приборов учета на домах, которые никогда не учитывали потребляемый ресурс, приводит к тому, что жильцы приходят в состояние шока от получаемых квитанций. Внятной мотивации к установке приборов учета ни со стороны государства, ни со стороны РСО, ни со стороны управляющих организаций нет.

Первый пример: жильцы дома не дают согласия на установку приборов учета. Управляющая организация или РСО в рамках 261-ФЗ устанавливают приборы учета. Собственники помещений не принимают приборы в общедомовую собственность и оспаривают в суде действия противной стороны. По факту имущество не стало общедолевым имуществом, соответственно не подлежит оплате, а его содержание не является обязанностью собственников (поверка, ремонт, снятие показаний приборов). Кроме того, у собственников есть возможность обратиться в ФАС по вопросу навязывания услуг и есть гарантированный положительный результат такого обращения. Законодательно данный вопрос не решен.

Второй пример: у дома при строительстве не была предусмотрена система циркуляции горячего водоснабжения. Собственники отказываются устанавливать любые приборы учета, так как для получения горячей воды нормативной температуры необходимо пролить 1-5 куб. м воды в месяц, или подают в суд на управляющую организацию по вопросу предоставления некачественной услуги и гарантированно выигрывают. Значительная часть жилого фонда не оборудована системами циркуляции ГВС.

Устанавливаемые приборы учета не имеют стандартного интерфейса передачи данных. Иногда невозможно организовать передачу данных по единому каналу со всех приборов учета одного дома. Необходимо составить реестр приборов, которые совместимы по передаче данных. По опыту западных стран, рано или поздно в городе будет организована единая аварийная служба, и тогда поднимать вопрос о совместимости существующего оборудования будет уже поздно.

2. Платежи за коммунальные ресурсы

Давно требует разрешения вопрос о сборе платежей. Управляющая организация, которая выполняет эту функцию, вынуждена все расходы и убытки по сбору платежей закрывать за счет своей прибыли либо незаконно распределять выпадающие платежи на добросовестных плательщиков (что подпадает под уголовную ответственность).

Пример: в составе платежей примерная средняя доля коммунальных платежей составляет 80%, текущий ремонт - 4%, содержание и управление - 16%. Средний процент за банковский сбор платежей - 2%. Процент платежей граждан в среднем - 94%.

Считаем: потери УО по сбору платежей - 2%, потери по неплатежам граждан по коммунальным платежам - 0,7% х 0,8% = 0,56%.

В итоге: управляющая компания только на сборе платежей (при условии 10% оплаты ресурсоснабжающим компаниям) имеет постоянно выпадающие доходы в размере 7,6%, что составляет 47,5%) от средств на содержание общего имущества.

3. Вопрос неплатежей граждан

В настоящее время в связи с резким повышением налоговых и иных отчислений доля платежей граждан на содержание жилья в суммарном доходе семьи резко возросла и все большее количество семей физически не может в полном объеме оплачивать коммунальные услуги, очень остро встает вопрос об уменьшении доли с 22% от совокупного дохода до 12-15% для получения субсидии.

Вторая сторона этой проблемы - отсутствие законодательной базы для взыскания задолженности. Для нанимателей жилья существует норма (ст. 83 п. 4 подп. 1 ЖК РФ) о расторжении договора найма и о выселении граждан (ст. 84 п. 1, 2, 3 ЖК РФ), которая не выполняется в связи с социальными показаниями и отсутствием маневренного фонда. Вопрос с собственниками жилья не отражен вообще.

Получение исполнительного листа в последнее время никаким образом не гарантирует получение долга, а чаще всего несет дополнительные потери в виде судебных издержек для управляющей организации.

4. Реализация застройщиком подвальных и чердачных помещений, незаконный захват и продажа общего имущества МКД.

Серьезной проблемой для управляющей организации стала реализация подвальных и чердачных помещений. Действующее законодательство не предусматривает никакой ответственности для собственников подвальных и чердачных помещений за непредоставление доступа управляющей организации для устранения аварийной ситуации и т.д.

Необходимо принять целый ряд мер для предотвращения подобных ситуаций:

для исключения отчуждения общего имущества в процессе строительства дома обязать "Застройщика" при заключении любого договора, касающегося финансирования нового жилья, включать в договор перечень общего имущества в будущем доме (обязательное приложение к договору) и по сдаче дома оформлять свидетельство государственной регистрации права на общее долевое имущество. Любые изменения, касающиеся общего имущества, должны производиться с согласия 100% собственников до и после сдачи дома в эксплуатацию;

в случае если должны быть возвращены в общую долевую собственность все нереализованные муниципалитетами подвалы, оформленные без согласия собственников (при наличии на момент отчуждения хотя бы одного собственника в доме);

в случаях, когда помещение уже продано, возврат незаконно отчужденного имущества производить компенсации новому собственнику путем передачи иного имущества, находящегося в муниципальной или иной собственности;

5. Для реального раскрытия информации управляющими организациями согласно постановлению Правительства РФ N 731 от 23.09.2010 необходимо разработать и внедрить стандартную форму раскрытия информации в виде программного комплекса, который невозможно было раскрыть на сайте, при неполном или неправильном его заполнении. Основными показателями работы управляющей организации (независимо от формы управления: управляющая или обслуживающая организация, ТСЖ, ЖСК прямое управление) при любой форме бухгалтерской отчетности должны быть задолженность перед поставщиками и задолженность собственников. Это позволит выявлять недобросовестность управляющей организации и быстро принимать соответствующие решения.

6. В системе раскрытия информации на сайтах муниципальных органов власти должен быть размещен реестр недобросовестных компаний: банкротов предприятий ЖКХ, имеющих задолженность перед РСО на 1 кв. м более 2 месяцев. Обязательные реквизиты: Наименование и адрес предприятия, Ф.И.О. директора, объем задолженности.

7.  Не решается вопрос о безвозмездной передаче наружных сетей (при наличии решения собрания по данному вопросу) в собственность муниципальному образованию или ресурсоснабжающей организации. В итоге жильцы оплачивают содержание своих сетей и в составе тарифа содержание общегородских сетей. Принадлежность сетей единому собственнику позволило бы решить множество проблем:

сократить время проведения аварийных работ, текущего ремонта наружных сетей. Собственники порой неделями не могут разобраться, кому принадлежат сети;

привести в соответствие качество поставляемого ресурса. Каждая организация ссылается на дефекты в сетях иного собственника;

существенно сократить расходы собственников, сделать тарифы более социально справедливыми;

решить раз и навсегда проблему бесхозяйственных сетей.

8. Для исключения возникновения неликвидной задолженности необходимо справку об отсутствии задолженности по коммунальным и жилищным платежам сделать обязательным для предъявления документом для регистрации договора купли-продажи жилья в органах государственной регистрации. Срок действия справки - текущий месяц.

9. Необходимо ввести административную ответственность за передачу недостоверных данных приборов учета, за непредоставление доступа к ним, за хищение коммунальных ресурсов. Порою передаваемые показания приборов учета отличаются от реальных в 10, а иногда в 100 раз.

8. Необходимо установить административную ответственность: за фальсификацию итогов собрания собственниками или застройщиком, за несвоевременную передачу руководителем управляющей организации документации дома собственникам или новой управляющей компании при смене управляющей организации.

4. Продвижение активно развивающихся компаний

На сегодняшний день работа в отрасли ЖКХ не является ни престижной, ни высокооплачиваемой. Руководители предприятий ЖКХ - чаще всего люди среднего и пожилого возраста, работающие еще с 90-х гг., не способны изменить сложившийся способ управления домами.

Необходимо организовать систему грантов для активно развивающихся компаний ЖКХ на основе рейтингов:

задолженность перед РСО (в % к годовому платежу);

задолженность собственников (в % к годовому начислению);

объем выполненного капитального и текущего ремонта на 1 кв. м;

срок деятельности компании;

средний год ввода домов в эксплуатацию и т.д.

Дать возможность этим компаниям получать беспроцентный кредит на энергосбережение с возвратом через 3-5 лет при условии проведения энергосберегающих мероприятий на определенном количестве конкретных домов.

Положительный опыт необходимо транслировать на другие регионы. Отличным пособием могли бы стать практические фильмы об использовании энергосберегающего оборудования, внедрения инновационного оборудования, положительного опыта, которые можно рассылать через сайты администраций области на сайты управляющих организаций, минимизировав затраты на информирование.

Одной из форм стимулирования управляющих организаций могли бы стать: съемки фильмов о конкретных компаниях, вручение грантов на развитие и расширение бизнеса, в особых случаях - вручение отраслевых наград. Это позволило бы привлечь в отрасль молодые кадры, увеличивая престиж работы.

5. Жилищное просвещение собственников жилья

Предоставление информации управляющими компаниями - это одна сторона вопроса. Необходимо предусмотреть упрощенную таблицу для собственников каждого дома, для размещения на сайте управляющей организации, в которой бы отражалась стоимость ресурса, схема распределения затрат по коммунальным и жилищным платежам.

Правила пользования такой информацией должны быть в свободном доступе. Это позволит снять сомнения граждан о правильности начислений, а также обратиться в проверяющие органы при возникновении сомнений, снизить до минимума время проведения проверки управляющей организации.

Необходимо также проработать типовые договоры: управления, обслуживания, на поставку ресурсов, требования которых нельзя уменьшать, а расширение возможно.

6. Подготовка персонала, повышение квалификации сотрудников

Как никогда остро стоит в отрасли проблема с кадрами. Средний возраст сотрудников - 45-60 лет. Молодежь игнорирует данные специальности как непрестижные.

В связи с массовой установкой приборов учета, энергосберегающего оборудования на предприятиях ЖКХ идет массовый отток высококвалифицированных специалистов в монтажные организации, так как обеспечить высокий уровень заработной платы при существующих тарифах невозможно.

Парадокс: установка нового энергосберегающего оборудования может привести к увеличению потребления в связи с отсутствием навыков регулирования систем.

Резюмируя вышесказанное, нужно сказать, что на сегодняшний день необходимо срочно реализовывать государственную программу переподготовки персонала ЖКХ (пока не поздно), а также открывать в вузах кафедры подготовки инженерного персонала, ориентированного именно на сферу ЖКХ.

Разумеется, в одной статье невозможно отразить все недостатки действующей системы. Исправить ситуацию можно, но только при проведении планомерной работы, а не путем принятия скороспелых решений. Соответственно, предлагаемые методы не должны сразу реализовываться чохом по всей стране, но вот попробовать реализовать альтернативные варианты в разных регионах, чтобы выбрать лучшие решения, нужно.

В нашем деле, как у врачей, главное - не навреди.

С.Л. Беляков,

директор управляющей компании "Вятка-Уют",

г. Киров, победитель конкурсов "Под знаком Меркурия" ТПП г. Кирова

и "Золотой Меркурий" ТПП Кировской обл.

"Коммунальщик", N 1, январь 2012 г.