Проблемы государственного регулирования строительства и эксплуатации жилых объектов и территорий жилой застройки в Москве и пути их разрешения (С.Л. Казинец, "Образование и право", N 1, январь 2012 г.)

Проблемы государственного регулирования строительства и эксплуатации жилых объектов и территорий жилой застройки в Москве и пути их разрешения

Основной тенденцией в жилищном строительстве последнего десятилетия стало резкое сокращение его объемов. Это усугубилось вынужденным отказом большинства российских предприятий от капитальных вложений в жилищное строительство.

Жилой фонд в массе своей требует реконструкции. Очевидно, что приобретение жилья, несмотря на наличие института ипотеки, в значительной мере все еще остается привилегией состоятельных граждан*(1).

Приведем некоторые характерные данные. По данным Госкомстата, в России в 2007 г. было построено и введено жилых домов общей площадью 329,826 млн. кв. м, или 92% в 1999 г. Уменьшение ввода в действие жилья только за один год составило 2,494 млн. кв. м. В ряде регионов РФ существенно ухудшилось положение дел в жилищном строительстве (в Камчатской области уменьшение составило 49,4%, в Республике Саха (Якутия) - 33,4%), в Приморском крае - 30,3%), в Саратовской области - 31,1%).

В России более 10,8 млн. семей и одиноких людей проживают в общежитиях, ветхих домах, коммунальных квартирах или снимают жилье. Только в Москве количество очередников на улучшение жилищных условий составляет 169 тыс. семей, причем из них около 35%) - это очередники льготных категорий, а около 40 тыс. семей подлежат переселению из аварийных строений. В настоящее время вопрос обеспечения жильем далек от своего решения, только в Москве необходимо еще, по крайней мере, 4 млн. кв. м.

На фоне обострения дефицита жилья имеет место огромная объективная социальная потребность в решении жилищного вопроса. Положительным фактором является лишь то обстоятельство, что индивидуальные застройщики более быстрыми темпами наращивают ввод жилья в действие. Жилые дома, поликлиники, детские сады, школы, сфера услуг, дороги, транспорт - все это составляет общественно полезную социальную инфраструктуру. Жилищное строительство, один из главных социальных факторов развития общества, - индикатор социального благополучия государства*(2).

Для недавно существовавшей в России командной системы экономики важнейшая особенность государственных инвестиций в жилищное строительство заключалась в том, что их возврат, окупаемость осуществлялась через качественные социальные факторы: улучшение здоровья, культуры, образованности и работоспособности граждан*(3).

Сегодня рынок жилья, как зеркало, полностью отразил все макро- и микроэкономические проблемы переходного периода. С возникновением многообразия форм собственности появились разделенные интересами две рыночные стороны: продавец и покупатель. Двойная монополия государства и как продавца, и как покупателя постепенно стала рушиться. Появление на рынке жилья множества продавцов и покупателей сразу же привело к возникновению их производных: кредиторов, инвесторов, девелоперов, риэлторов, страховщиков, оценщиков и пр.

Хотя любой из них и все они вместе вполне могут быть на паях и государственными структурами, но суть их мотиваций радикально изменяется и сводится к получению прибыли. Именно это, получение прибыли, и стало той базой, на которой происходит формирование рынка жилья. Реализация абстрактных социальных факторов далека от интересов этой системы. И вместе с этим процессом началась медленная трансформация социальных ориентиров в обществе.

Рассчитывать на то, что прибыль в форме улучшения социальных факторов для предпринимателя станет привлекательной и важной мотивацией, надеяться не приходится. Это по-прежнему остается функцией общества. А инструмент выражения интересов общества есть государство. Однако его экономические возможности резко меняются, и социальные проблемы приходится решать в условиях существенного сокращения и дефицита ресурсов на эти цели. Старые подходы к социальной сфере оказываются неработоспособными, многие программы, особенно жилищные, "пробуксовывают". Широкий фронт социальной поддержки широких слоев приходится сужать до тонких прослоек*(4).

Для механизма административно-правового регулирования наиболее характерны правовые средства распорядительного типа, т.е. предписания (включая запреты), поскольку административно-правовое регулирование рассчитано преимущественно на такие общественные отношения, в которых исключается юридически равенство их участников, отношения "власти-подчинения". Кроме того, административно-правое регулирование предполагает односторонность волеизъявления одного из участников отношения.

В рамках административно-правового регулирования складывается такой механизм правового регулирования, который не является результатом взаимного (т.е. договорного) волеизъявления управляющих и управляемых. Данная особенность, в частности, свидетельствует о том, что административно-правовое регулирование исходит из наличия официальной государственной инстанции, полномочной решать в одностороннем порядке, но в соответствии с требованиями законов и административно-правовых норм, возникающие в рамках регулируемых управленческих отношений вопросы, независимо от того, по чьей инициативе те возникают. При этом административно-правовой метод не исключает использование в необходимых случаях дозволительных средств, в результате которых могут возникать управленческие отношения равенства участников регулируемых управленческих отношений. Но использование дозволений также предписывается административно-правовыми нормами (например, в виде соответствующих разрешений).

Вопрос о средствах административно-правового регулирования не находит освещения в большинстве работ по административному праву. Тем не менее в работах профессора Ю.А. Тихомирова присутствует и определение этого феномена, и развернутое описание средств и видов административно-правового регулирования. Согласно мнению автора, "административно-правовое регулирование... есть механизм императивно-нормативного упорядочения организации и деятельности субъектов и объектов управления и формирования устойчивого правового порядка их функционирования. ...Побуждение субъектов права действовать самостоятельно и осуществлять свои права и выполнять обязанности в рамках установленных режимов и процедур, обеспечение стабильности в их функционировании - таковы назначение и проявления этого регулирования"*(5).

В области строительства и жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации действует специальное Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, пришедшее на смену одноименному Государственному комитету. Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по реализации государственной политики, по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства, промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства.

Агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству осуществляет следующие функции в установленной сфере деятельности:

1) проводит конкурсы и заключает государственные контракты на размещение заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг, на проведение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ для государственных нужд в установленной сфере деятельности, в том числе для обеспечения нужд Агентства;

2) осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества, необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти в установленной сфере деятельности, в том числе имущества, переданного федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям и казенным предприятиям, подведомственным Агентству;

3) организует:

- проведение в установленном порядке государственной экспертизы градостроительной, предпроектной и проектной документации;

- подготовку и переподготовку специалистов в области архитектуры и градостроительства;

- формирование и ведение государственного фонда комплексных инженерных изысканий для строительства;

- осуществляет экономический анализ деятельности подведомственных государственных унитарных предприятий и утверждает экономические показатели их деятельности, проводит в подведомственных организациях проверки финансово-хозяйственной деятельности и использования имущественного комплекса;

- осуществляет иные функции по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в установленной сфере деятельности*(6).

В подготовительный период, до начала основных работ, необходимо обустроить строительную площадку в соответствии с проектами организации строительства и производства работ:

- установить ограждение согласно стройгенплану в соответствии с отведенным земельным участком;

- оборудовать и обозначить указателями и знаками пути объезда транспорта и прохода пешеходов (пешеходные галереи, настилы, перила, мостки, обустроенные объезды, дорожные знаки и т.д.);

- установить при въезде на площадку и выезде с нее информационные щиты с указанием наименования и местонахождения объекта, названия заказчика и подрядной организации, номеров их телефонов, лицензий, должности и фамилии производителя работ, даты начала и окончания строительства.

Наименование подрядных организаций и номера телефонов указываются также на бытовых помещениях, щитах ограждения, механизмах и оборудовании, кабельных барабанах и т.д. До начала производства работ, сопровождающихся уничтожением зеленых насаждений, установить щиты, содержащие информацию о планируемом виде работ, сроках проведения работ, графическом изображении строящегося объекта, количестве вырубаемых и пересаживаемых зеленых насаждений, проекте (плане) благоустройства и озеленения территорий, а также показателях воздействия (шумы, выбросы и сбросы загрязняющих веществ), изменении гидрологических условий и планах природоохранных мероприятий по сокращению вредных воздействий на окружающую среду (в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 30.06.2004 г. N 1312-РП);

- смонтировать аварийное освещение и освещение опасных мест;

- оборудовать выезды со строительных площадок моечными постами автотранспорта (включая автомиксеры) заводского изготовления с замкнутым циклом водооборота и утилизацией стоков (в зимнее время - установками пневмомеханической очистки автомашин);

- закрыть фасады зданий и сооружений, выходящих на улицы, магистрали и площади, навесным декоративно-сетчатым ограждением;

- освободить строительную площадку от посторонних зданий, строений и сооружений (в соответствии с проектом организации строительства) и др.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании соответствующего договора и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты такого строительства, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты - Российской Федерации" (далее - Федеральный закон об участии в долевом строительстве).

Применительно к указанному Федеральному закону под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения*(7).

Под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника. Выдача разрешения на строительство отнесена к ведению органов местного самоуправления муниципальных районов (п. 5 ч. 2 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно части 1 статьи 3 названного Федерального закона, застройщик вправе привлекать денежные средства участников для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства дома (объектов недвижимости), в состав которого будут входить объекты долевого строительства. Государственную регистрацию указанных прав осуществляет территориальный орган Федеральной регистрационной службы, расположенный на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся объектов (далее - территориальный орган Росрегистрации; см. п. 1 ст. 9 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Документы, представляемые при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, определены статьей 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.

Согласно части 3 статьи 16 Федерального закона об участии в долевом строительстве, застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в территориальный орган Росрегистрации для государственной регистрации прав собственности участников на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

Содержание зеленых насаждений должно учитывать специфику экологического состояния жилых территорий города для создания устойчивых, долговечных и декоративных зеленых насаждений. Регламент содержания предусматривает следующие основные мероприятия:

- регулярный полив зеленых насаждений с обеспечением соответствующих для каждого вида зеленых насаждений норм и кратности. Полив обеспечивает оптимальную влажность в корнеобитаемом слое почвы, увеличивая поступление элементов минерального питания;

- дождевание и обмыв крон деревьев и кустарников с применением моющих средств для удаления пыли и грязи;

- внесение органических и минеральных удобрений для обеспечения нормального развития растений, повышения их устойчивости к неблагоприятным экологическим условиям;

- рыхление почвы, удаление сорной растительности, мульчирование и отепление;

- санитарную, омолаживающую, формовочную и топиарную обрезку крон, стрижку "живой" изгороди и др.*(8)

Все мероприятия по содержанию зеленых насаждений должны осуществляться в строгом соответствии с технологическими картами производства работ. Для регламентирования работ по содержанию зеленых насаждений на жилых территориях, их капитальному ремонту и реконструкции эксплуатационная организация проводит инвентаризацию зеленых насаждений с разработкой паспорта объекта, передаваемого после согласований с органами архитектуры и градостроительства, земельным комитетом в бюро технической инвентаризации. В паспорте объекта озелененной территории указывают сведения о состоянии зеленых насаждений, сроки проведения капитального ремонта или реконструкции объекта. Организации, осуществляющие эксплуатацию жилых территорий, обязаны своевременно извещать бюро технической инвентаризации обо всех изменениях на объекте озеленения. Каждые пять лет инвентаризационные данные планово обновляются, что позволяет осуществлять мониторинг состояния зеленых насаждений и благоустройства жилых территорий*(9).

В соответствии со статьями 18, 19 Федерального закона об участии в долевом строительстве застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками по договору, исключительно для строительства им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

Согласно части 2 статьи 3 рассматриваемого Федерального закона на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (далее - договор). По договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику, а другая сторона (участник) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве). Обязательные реквизиты договора установлены в пункте 4 статьи 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве.

В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся доме, лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (ч. 3 ст. 3 рассматриваемого Федерального закона).

В соответствии со статьей 19 Федерального закона об участии в долевом строительстве проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее, чем за четырнадцать дней со дня заключения застройщиком договора с первым участником, а также представляется в территориальный орган Росрегистрации.

Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений. Ежеквартально он обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 20 рассматриваемого Федерального закона, которые подлежат опубликованию в порядке, установленном для опубликования проектной декларации, в течение десяти дней со дня их внесения. В случае нарушения застройщиком указанных требований к проектной декларации участник вправе обратиться в суд, в том числе арбитражный, с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 рассматриваемого Федерального закона.

При проведении экспертизы проектно-сметной документации на новое строительство (кроме типовых и повторно применяемых проектов для массового строительства), реконструкцию, капитальный ремонт зданий и сооружений рабочая документация в части устройства фасадов для проведения специализированной технической оценки качества предлагаемых проектных решений по заключению Мосгосэкспертизы направляется в Государственное учреждение города Москвы "Городской координационный экспертно-научный центр "Энлаком" - ГУ Центр "Энлаком".

Экспертизу промышленной безопасности проектной документации на строительство подземных объектов, сооружаемых закрытыми и открытыми способами (щитовой проходкой, продавливанием стального футляра, проходкой штолен и вертикальных стволов, горизонтальным бурением), а также на строительство и реконструкцию газопроводов осуществляют организации, имеющие лицензию на проведение экспертизы, выданные Госгортехнадзором России*(10).

Согласно статье 20 Федерального закона об участии в долевом строительстве, информация о застройщике должна содержать сведения:

- о фирменном наименовании (наименовании), местонахождении (для застройщика - юридического лица), фамилии, имени, отчестве, месте жительства (для застройщика - индивидуального предпринимателя), режиме работы застройщика;

- о государственной регистрации застройщика;

- об учредителях (участниках) застройщика;

- о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации.

Требования к содержанию информации о проекте строительства установлены частью 1 статьи 21; лица, которым такая информация должна быть представлена застройщиком, определены частью 2 статьи 21 Федерального закона об участии в долевом строительстве. Квалификация проступков, установленных частью 3 названной статьи, возможна только в случае определения Правительством Российской Федерации статуса органа, осуществляющего государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (властные полномочия такого органа установлены частями 2-7 статьи 23 Федерального закона об участии в долевом строительстве). Указанный орган рассматривает дела об административных правонарушениях, предусмотренных частями 1-3 комментируемой статьи (ст. 23.64 КоАП РФ)*(11).

До последнего времени капитальные вложения частных собственников не получали какой-либо правовой защиты. По словам председателя Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Н. Кошмана, пока рынок развивается по диким законам: "Судите сами. За 2003 г. органами Госархстройнадзора проведено 200 тыс. проверок, выдано 80 тыс. предписаний, наложены штрафы на общую сумму 80 млн. руб., приостанавливались работы на 15 тыс. строек. Задача ведомства - переломить ситуацию"*(12).

Благоустройство жилых территорий является комплексной, многоаспектной задачей. Понятие "благоустройство" включает комплекс мероприятий по инженерному благоустройству (инженерной подготовке и инженерному оборудованию, искусственному освещению), социально-бытовому благоустройству (совершенствованию системы социально-бытового обслуживания населения), по внешнему благоустройству (озеленению, организации движения транспорта и пешеходов, оснащению территории малыми архитектурными формами и элементами благоустройства). В комплекс мероприятий по благоустройству входят также работы, связанные с оздоровлением окружающей среды, улучшением санитарно-гигиенических условий территорий жилой застройки, обеспечивающие экологическое благоустройство территории*(13).

Процесс благоустройства объекта включает в себя прежде всего проектирование системы благоустройства, реализацию благоустроительного проекта, содержание и техническую эксплуатацию, ремонт и реконструкцию системы благоустройства объекта и его элементов.

Проектирование благоустройства территории осуществляется любой проектной организацией, имеющей лицензию на данный вид деятельности и получившей заказ на выполнение этой работы*(14). Проект благоустройства является составной частью как градостроительной, так и архитектурно-строительной документации. Чем качественнее проектное решение, тем более полно в нем учтены эксплуатационные качества, тем более долго можно эксплуатировать такой объект без коренных реконструктивных мероприятий в сфере благоустройства. Однако, как отмечают В.Н. Денисов и Ю.Х. Лукманов, это справедливо лишь при достаточно высоком качестве возведения объекта и реализации в натуре проекта его благоустройства*(15).

Вопросы содержания и эксплуатации системы благоустройства, текущего и капитального ремонта элементов благоустройства решаются организациями и предприятиями, также имеющими соответствующую лицензию. При этом организация работы может осуществляться с использованием различных схем:

- все виды работ ведет одна подрядная организация, имеющая технические возможности и подготовленный персонал для осуществления необходимого перечня работ и услуг;

- основную деятельность по содержанию и эксплуатации системы благоустройства осуществляет одна подрядная организация, а часть работ (например, отдельные виды работ по уходу за зелеными насаждениями или ремонт дорожных покрытий проездов и т.п.) ведет по договору подряда или субподряда одна или несколько специализированных организаций.

Обычно по первой схеме работают комплексные организации, предприятия, фирмы, имеющие в своем составе не только службы, занимающиеся ремонтно-эксплуатационной деятельностью жилищного фонда, но и службы, обеспечивающие работы по благоустройству, озеленению, санитарной очистке и уборке территорий, дорожно-ремонтные работы. Вторую схему организации работ используют ремонтно-эксплуатационные организации и предприятия, не имеющие возможности закрыть весь цикл работ, связанных с содержанием и эксплуатацией жилых территорий, из-за отсутствия лицензий на различные виды деятельности, нехватки трудовых и производственных ресурсов и т.п.*(16)

Состав, содержание и объемы работ по отдельным направлениям благоустройства жилых территорий зависят от многих факторов, в первую очередь, от периода постройки жилых зданий, качества содержания существующего жилищного фонда, состояния инженерных инфраструктур, насыщенности и уровня обеспеченности территорий учреждениями социально-бытового обслуживания, градостроительной, инженерно-транспортной и экологической ситуации на территориях жилой застройки и прилегающих районах и др.*(17)

Критерием эффективности принятых решений по благоустройству следует считать их соответствие нормативным показателям, обеспечивающим: а) полноту предоставления услуг в сфере социально-бытового благоустройства; б) номенклатуру малых архитектурных форм и планировочных элементов, размеры и доступность планировочных элементов благоустройства; в) требуемые санитарно-гигиенические и экологические условия*(18).

На эксплуатируемых жилых территориях основные вопросы, связанные с инженерной подготовкой, т.е. защитой территорий от неблагоприятных природных воздействий и вопросы по приспособлению "неудобных" участков для градостроительных целей, как правило, решены. Поэтому эксплуатационным организациям приходится разрешать, прежде всего, проблемы улучшения организации поверхностного стока, нарушенного в результате изменения (повышения) планировочных отметок лотков проезжих частей прилегающих улиц и внутриквартальных проездов после неоднократного ремонта покрытий дорожных одежд, а также за счет нарушений в функционировании водоотводящих систем (загрязненности или недостаточной пропускной способности дождеприемных решеток, неправильного их расположения на прилегающих улицах и внутриквартальных территориях после реконструкции улично-дорожной сети и др.). В процессе реконструкции очень часто также происходят изменения в трассировке и начертании внутриквартальной сети переулков и дворовых пространств, по которым ранее отводились дождевые стоки.

Комплекс мероприятий по водоотведению, как верно отмечают В.Н. Денисов и Ю.Х. Лукманов, "должен отвечать двум основным положениям: первое - максимальное обеспечение прежде всего естественного стока дождевых вод посредством вертикальной планировки поверхности; второе - создание возможности водоотведения с использованием специальных инженерных систем на территориях, где естественный сток по каким-либо причинам невозможен"*(19).

Внешнее благоустройство - одна из основных проблем, которую приходится разрешать эксплуатирующей организации на территориях жилой застройки. Комплекс мероприятий, обеспечивающий внешнее благоустройство территории, включает в себя: создание, содержание и ремонт системы озеленения территории, транспортных и пешеходных коммуникаций, малых архитектурных форм, планировочных и объемных элементов благоустройства, игрового и спортивного оборудования, садово-парковой мебели*(20).

Велико значение зеленых насаждений в пределах жилых территорий. Прежде всего, зеленые насаждения входят составной частью в природный комплекс города и участвуют в оздоровлении городской среды. Создание средствами озеленения воздушных течений, идущих из пригородных лесов и водоемов, поглощение углекислого газа и выделение кислорода, понижение температуры окружающего воздуха в жаркую погоду за счет испарения влаги, снижение уровня городского шума, запыленности и загазованности воздуха, защита от ветров, выделение растениями фитонцидов - особых летучих веществ, способных убивать болезнетворные микробы; и, наконец, исключительно благотворное влияние на нервную систему человека - вот далеко не полный перечень основных качеств зеленых насаждений.

В современных социально-экономических условиях наиболее распространено долевое строительство многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости. Хотя такое строительство и более доступно, но требует соответствующей организационно-правовой основы. В Законе о долевом строительстве присутствует подробная регламентация большинства важных аспектов отношений в сфере долевого участия в строительстве. Большинство граждан и юридических лиц сегодня не в состоянии вести собственное строительство*(21).

На основании изложенного сделаем следующие выводы.

Во-первых, для механизма административно-правового регулирования строительства и эксплуатации жилых объектов и территорий жилой застройки в городе Москве наиболее характерны правовые средства распорядительного типа, т.е. предписания (включая запреты), поскольку административно-правовое регулирование строительства и эксплуатации жилых объектов и территорий жилой застройки рассчитано преимущественно на такие общественные отношения, в которых исключается юридически равенство их участников, отношения "власти-подчинения". Кроме того, административно-правое регулирование строительства и эксплуатации жилых объектов и территорий жилой застройки предполагает односторонность волеизъявления одного из участников отношения.

Во-вторых, после вступления Федерального закона 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации" отношения в сфере привлечения денежных средств от физических и (или) юридических лиц на строительство недвижимости стали приобретать упорядоченный характер. Закон призван урегулировать отношения, сделать их вполне стабильными и не особенно подверженными рискам. Поэтому участникам договорных отношений в сфере долевого участия в строительстве необходимо исходить при планировании и осуществлении их соответствующей деятельности из требований указанного Закона, который устанавливает правила игры для участников данных правоотношений. Из-за отсутствия в законах регламентации договоров об инвестиционной деятельности суды исходили из их содержания, а не из наименования, при этом неоднозначно оценивали правовую природу заключаемых сделок.

В-третьих, Федеральным законом 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации" не были урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора. Этот пробел давал повод для толкования договора об инвестировании как одного из гражданско-правовых договоров, предусмотренных частью второй Гражданского кодекса РФ.

Библиографический список:

1. Административное право: Учебник / Под ред. Ю.М. Козлова, Л.Л. Попова. М.: Юристъ, 2004. С. 105.

2. Алексеев С.С. Общие дозволения и общие запреты в советском праве. М.: Юридическая литература, 1989.

3. Алехин А.П., Козлов Ю.М. Административное право Российской Федерации. Часть 1. Сущность и основные институты административного права: Учебник. М.: ТЕИС, 1994.

4. Андреевский И.Е. Полицейское право. Изд. 2-е, Т. 2. Ч. 2. СПб.: Типография А.Е. Ландау, 1873.

5. Анисимов А. Экономика переходного периода. М.: БЕК, 1995.

6. Бахрах Д.Н. Административное право: Учебник для вузов. М: БЕК, 1996.

7. Госстрой предупреждает. Строительный бум не повод для взвинчивания цен // Российская газета 2003. 31 декабря. С. 9.

8. Денисов В.Н., Лукманов Ю.Х. Благоустройство территорий жилой застройки. СПб.: МАНЭБ, 2006. С. 48.

9. Замотаев А. В городе федерального значения // Российская Федерация. 1995. N 5. С. 212.

10. Замотаев А. Местное самоуправление как элемент государственного устройства // Российская юстиция. 1996. N 6. С. 16-18.

11. Замотаев А. Какой быть районной власти? // Российская Федерация. 1996. N 3. С. 26.

12. Основы местного самоуправления в городах России / Под ред. А.Е. Когута. СПб., 1995.

13. Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях / Под ред. Ю.М. Козлова. М.: Юристъ, 2004. С. 204.

14. Кузьмичева Г.А. Административная ответственность в системе юридической ответственности // В Сборнике научных трудов, посвященных 100-летию со дня рождения С.С. Студеникина, "Административное право: теория и современность" / А.Б. Агапов, Г.А. Кузьмичева, Л.В. Куншина, М.С. Студеникина. Отв. ред. Л.Л. Попов. М.: МГЮА, 2006.

15. Рахман И.А. Социальные проблемы и строительство жилья // Недвижимость года. 2001. N 3.

16. Самарин Ю. Чем больше прав у городов, тем меньше амбиций у регионов // Российская Федерация. 1994. N 1. С. 44, 45 и др.

17. Стенографический отчет о заседании президиума Государственного совета "О мерах по обеспечению граждан России доступным жильем" 9 апреля 2005 г. // Официальный сайт Президента Российской Федерации, www.kremlin.ru.

18. Структура органов местного самоуправления в городах Германии // Мировой опыт управления городами. Л., 1991.

19. Тихомиров Ю.А. Курс административного права и процесса. М., 2007. С. 379.

С.Л. Казинец,

соискатель

"Образование и право", N 1, январь 2012 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Стенографический отчет о заседании президиума Государственного совета "О мерах по обеспечению граждан России доступным жильем" 9 апреля 2005 г. // Официальный сайт Президента Российской Федерации, www.kremlin.ru.

*(2) См.: Рахман И.А. Социальные проблемы и строительство жилья // Недвижимость года. 2001. N 3.

*(3) См.: Замотаев А. Местное самоуправление как элемент государственного устройства // Российская юстиция. 1996. N 6. С. 16-18; Основы местного самоуправления в городах России / Под ред. А.Е. Когута. СПб., 1995; Структура органов местного самоуправления в городах Германии // Мировой опыт управления городами. Л., 1991; Замотаев А. В городе федерального значения // Российская Федерация. 1995. N 5. С. 212; Замотаев А. Какой быть районной власти? // Российская Федерация. 1996. N 3. С. 26; Самарин Ю. Чем больше прав у городов, тем меньше амбиций у регионов // Российская Федерация. 1994. N 1. С. 44, 45 и др.

*(4) См.: Алексеев С.С. Общие дозволения и общие запреты в советском праве. М.: Юридическая литература, 1989; Алехин А.П., Козлов Ю.М. Административное право Российской Федерации. Часть 1. Сущность и основные институты административного права: Учебник. М.: ТЕИС, 1994.

*(5) См.: Тихомиров Ю.А. Курс административного права и процесса. М., 2007. С. 379.

*(6) См.: Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях / Под ред. Ю.М. Козлова. М.: Юристъ, 2004. С. 204.

*(7) См.: Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях / Под ред. Ю.М. Козлова. М.: Юристъ, 2004. С. 204.

*(8) См.: Денисов В.Н., Лукманов Ю.Х. Благоустройство территорий жилой застройки. СПб.: МАНЭБ, 2006. С. 56.

*(9) Там же. С. 48.

*(10) См.: Административное право: Учебник / Под ред. Ю.М. Козлова, Л.Л. Попова. М.: Юристъ, 2004. С. 105.

*(11) См.: Алексеев С.С. Общие дозволения и общие запреты в советском праве. М: Юридическая литература, 1989; Алехин А.П., Козлов Ю.М. Административное право Российской Федерации. Часть 1. Сущность и основные институты административного права: Учебник. М.: ТЕИС, 1994.

*(12) См.: Госстрой предупреждает. Строительный бум не повод для взвинчивания цен // Российская газета 2003. 31 декабря. С. 9.

*(13) См.: Денисов В.Н., Лукманов Ю.Х. Указ. соч. С. 45.

*(14) См.: Кузьмичева Г.А. Административная ответственность в системе юридической ответственности // В Сборнике научных трудов, посвященных 100-летию со дня рождения С.С. Студеникина, "Административное право: теория и современность" / А.Б. Агапов, Г.А. Кузьмичева, Л.В. Куншина, М.С. Студеникина. Отв. ред. Л.Л. Попов. М.: МГЮА, 2006; Тихомиров Ю.А. Курс административного права и процесса. М., 2007.

*(15) См.: Денисов В.Н., Лукманов Ю.Х. Указ. соч. С. 45, 46.

*(16) См.: Кузьмичева Г.А. Указ. соч.; Тихомиров Ю.А. Указ. соч.

*(17) См.: Административное право: Учебник / Под ред. Ю.М. Козлова, Л.Л. Попова. М.: Юристъ, 2004. С. 105.

*(18) См.: Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях / Под ред. Ю.М. Козлова. М.: Юристъ, 2004. С. 204.

*(19) См.: Денисов В.Н., Лукманов Ю.Х. Указ. соч.

*(20) См.: Кузьмичева Г.А. Указ. соч.; Тихомиров Ю.А. Указ. соч.

*(21) См.: Андреевский И.Е. Полицейское право. Изд. 2-е, Т. 2. Ч. 2. СПб.: Типография А.Е. Ландау, 1873; Анисимов А. Экономика переходного периода. М.: БЕК, 1995; Бахрах Д.Н. Административное право: Учебник для вузов. М: БЕК, 1996.

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Открыть документ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.