Имеет ли право физическое лицо - арендодатель на получение профессионального вычета по НДФЛ (Н. Яковлева, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 32, август 2011 г.)

Имеет ли право физическое лицо - арендодатель на получение профессионального вычета по НДФЛ

На основании п. 2 ст. 221 НК РФ налогоплательщики, получающие доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера, при исчислении налоговой базы по НДФЛ вправе получить профессиональные налоговые вычеты в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с выполнением этих работ (оказанием услуг).

Указанные доходы могут быть уменьшены на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с выполнением таких работ (оказанием услуг). Для получения профессиональных налоговых вычетов физическим лицам необходимо подать налоговому агенту заявление и документы, подтверждающие расходы.

Но в налоговом законодательстве говорится именно о доходах от выполнения работ и оказания услуг, а в соответствии со ст. 606 и 671 ГК РФ договоры аренды и найма жилого помещения являются самостоятельными видами договоров, и специальных норм, относящих договоры аренды к договорам оказания услуг для целей уплаты налога на доходы физических лиц, в главе 23 НК РФ нет. В п. 2 ст. 221 НК РФ возможность применения профессиональных вычетов в отношении доходов от предоставления имущества в аренду не предусмотрена, и Минфин России в письмах от 13.07.10 г. N 03-04-05/3-389 и от 3.09.10 г. N 03-04-05/3-521 придерживается аналогичной позиции.

Но налоговые органы придерживаются иного мнения и считают, что вычет применить можно (письма ФНС России от 2.10.08 г. N 3-5-04/564@ и УФНС России по г. Москве от 5.03.08 г. N 28-11/021762).

УФНС России в письме от 5.03.08 г. N 28-11/021762 отмечает, что единственный случай, когда профессиональный налоговый вычет можно применить к доходам, полученным в рамках договора аренды, - аренда транспортного средства с экипажем. Согласно ст. 632 ГК РФ по такому договору арендодатель не только предоставляет имущество в пользование, но и оказывает своими силами услуги по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации. В ст. 646 ГК РФ определено, что если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, то арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией (оплата топлива и других материалов, расходуемых в процессе эксплуатации). Однако профессиональный вычет можно применить не ко всей сумме вознаграждения по договору, а только к части, относящейся именно к оплате названных услуг. Поэтому вознаграждение арендатора в договоре целесообразно разделить на две части: плата за пользование арендованным имуществом и оплата услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации.

Для применения профессионального налогового вычета к доходам арендодателя расходы, заявленные для вычета, должны быть произведены и подтверждены документами, представленными физическим лицом - арендодателем, а также иметь непосредственную связь с оказанием услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации и не возмещаться арендатором по правилам ГК РФ или договора аренды.

Если налоговый агент (арендатор) предоставит арендодателю профессиональный налоговый вычет в нарушение хотя бы одного из перечисленных условий, то он неправомерно занизит налоговую базу по НДФЛ данного налогоплательщика, что приведет к неполному удержанию и перечислению налога в бюджет, а это влечет к налоговой ответственности в виде штрафа в размере 20% от суммы, подлежащей удержанию и (или) перечислению (ст. 123 НК РФ в ред. Федерального закона от 27.07.10 г. N 229-ФЗ).

Например, ООО "Успех" арендует у Петрова П.П. легковой автомобиль без экипажа. Петров П.П. не является индивидуальным предпринимателем и не состоит в трудовых отношениях с ООО "Успех". Согласно условиям договора организация за свой счет осуществляет расходы на содержание и текущий ремонт транспортного средства. Перед зимним сезоном 2010 г. организация произвела замену изношенных покрышек на новые для эксплуатации в зимних условиях. Стоимость новых покрышек вместе со стоимостью работ автосервиса по их замене составила 25 000 руб. Договор с Петровым П.П. соответствует нормам ст. 644 ГК РФ об аренде транспортного средства без экипажа. Поэтому стоимость покрышек и работ по их замене нельзя рассматривать в качестве дохода Петрова П.П. Организация-арендатор исчисляет НДФЛ в отношении доходов Петрова П.П. только с суммы арендной платы.

ФНС России в письме от 2.10.08 г. N 3-5-04/564@ рассмотрела вопрос о налогообложении доходов физического лица от сдачи нежилого помещения в аренду.

В случае сдачи нежилого помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с главой 34 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. В соответствии со ст. 226 НК РФ арендатор является налоговым агентом и обязан исчислить, удержать и уплатить в бюджет налог из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.

Размер арендной платы в договоре аренды может быть определен сторонами как без учета затрат, связанных с оплатой коммунальных и эксплуатационных услуг, так и с учетом таковых.

Если в соответствии с условиями договора аренды расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги в арендную плату не включаются, т.е. организация-арендатор производит за свой счет указанные расходы, то у арендодателя - физического лица объектом налогообложения являются суммы полученной им от арендатора в налоговом периоде арендной платы.

Если согласно условиям договора аренды расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги в арендную плату включены, т.е. когда такие расходы производит за свой счет арендодатель, то налоговая база по налогу на доходы физических лиц в части доходов, полученных им от арендатора в виде арендных платежей, в сумме которых согласно условиям договора аренды учтены указанные затраты арендодателя, уменьшается на суммы фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги.

Таким образом, следует прописать в договоре аренды (найма), что арендатор будет возмещать арендодателю часть коммунальных затрат в размере стоимости потребленных компанией услуг. Это выгодно арендодателю и арендатору. Арендатор учтет в расходах сумму арендной платы и сумму возмещения коммунальных затрат, а арендодатель уменьшит сумму НДФЛ.

Но чтобы учесть коммунальные затраты в расходах арендатора, а также не признавать их доходом арендодателя и не учитывать их при расчете налоговой базы по НДФЛ, арендатору нужно иметь документы, подтверждающие размер понесенных расходов (акты, счета-фактуры, счета коммунальных и эксплуатационных служб).

Н. Яковлева,

аудитор ООО "ОСТ-Аудит"

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 32, август 2011 г.