Актуальные направления государственной политики развития жилищного строительства (А.Д. Чехонин, "Руководитель строительной организации", N 8, август 2011 г.)

Актуальные направления государственной политики развития жилищного строительства

В конце 2010 года была принята Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011-2015 годы. Общий объем инвестиций в программу за счет различных источников, по прогнозам, составит более 600 млрд. руб. Основная цель программы - наращивание объемов жилищного строительства. На пять предстоящих лет запланирован рост объемов строительства в полтора раза - с 58 млн. кв. м в 2010 году до 90 млн. кв. м в 2015-м. За весь срок действия программы планируется строительство около 370 млн. кв. м жилья. Подобный рост масштабов строительства позволит с минимальной погрешностью сформировать баланс спроса и предложения, гарантируя тем самым снижение цен на жилищном рынке и, как следствие, доступность приобретения жилья для населения. Для достижения поставленных ФЦП "Жилище" целей задействованы федеральные механизмы государственной поддержки жилищного строительства. Что это за механизмы и как ими воспользоваться?

Госпрограммы по развитию малоэтажного строительства

Реальной силой, способной задавать тенденции в строительной индустрии, стал Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Деятельность этого фонда как института развития направлена на содействие развитию жилищного строительства, иному развитию территорий, развитию промышленности строительных материалов, отвечающих стандартам энергоэффективности и экологичности.

Ключевым приоритетом Фонда РЖС является создание условий для строительства жилья экономкласса, в первую очередь малоэтажного. Согласно принятой стратегии развития с 2012 года строительство не менее 30% жилья в РФ будет осуществляться на земельных участках, вовлеченных в оборот Фондом РЖС. Для решения поставленных перед ним задач фонд одновременно работает на трех рынках: земельных участков, жилья и жилищного строительства, промышленности строительных материалов. Фонд РЖС должен оказывать определяющее влияние на развитие этих рынков через вовлечение в оборот земельных участков и уже предлагает рынку качественно новый продукт - земельный участок, обеспеченной инфраструктурой, необходимой документацией, кредитными продуктами, а также возможностью беспрепятственной регистрации прав собственности на возведенное жилье.

Модернизация жилищно-коммунального хозяйства

Несомненно, важным механизмом государственной поддержки развития строительства является Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (Фонд ЖКХ). Целями деятельности Фонда ЖКХ в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Закон N 185-ФЗ) являются создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан и стимулирование реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий путем предоставления финансовой поддержки за счет средств фонда. Для достижения вышеупомянутых целей Фонд ЖКХ осуществляет следующие функции:

- рассматривает поданные субъектами РФ заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств фонда;

- принимает решения о соответствии заявок и прилагаемых к ним документов требованиям, установленным Законом N 185-ФЗ;

- принимает решения о предоставлении финансовой поддержки за счет средств фонда на основании заявок;

- осуществляет методическое обеспечение подготовки субъектами РФ заявок и прилагаемых к заявкам документов;

- осуществляет мониторинг реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и переселению граждан из аварийного жилищного фонда, а также выполнения предусмотренных Законом N 185-ФЗ условий предоставления финансовой поддержки за счет средств фонда и т.д.

Развитие ипотечного кредитования

Конечной целью Федеральной целевой программы "Жилище", безусловно, является решение жилищных проблем населения. Совершенно очевидно, что далеко не каждая семья сможет позволить себе приобрести даже "очень доступное" жилье за счет собственных средств. Таким образом, необходимо создать приемлемые условия кредитования населения. В 2010 году после почти двухлетнего перерыва начал восстанавливаться рынок ипотечного кредитования. При этом снижается и средняя процентная ставка по ипотечному кредиту, хотя говорить об "ипотеке для каждого", безусловно, рано. В 2010 году на поддержку ипотеки государство выделило порядка 250 млрд. руб. Для этого были активно задействованы ресурсы ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) и Внешэкономбанка. Скажем несколько слов о каждом из этих государственных механизмах.

Главная задача АИЖК заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Деятельность агентства направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов всеми гражданами России независимо от социального положения, образования, состава семьи, уровня доходов, профессии, места проживания или регистрации. Особое внимание АИЖК уделяет формированию рынка ипотеки в регионах, где наименее развиты жилищный и финансовый рынки.

Агентством создана система двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, участниками которой являются банки - первичные кредиторы, региональные операторы и сервисные агенты.

Основные функции Агентства по ипотечному жилищному кредитованию:

- заключение долгосрочных договоров с партнерами на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;

- внедрение различных финансовых инструментов и механизмов для повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного рынка;

- привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг;

- стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения на всей территории России;

- предоставление технической и консультационной помощи участникам рынка ипотечного жилищного кредитования в организации, подготовке и проведении операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг и т.п. В 2002 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию разработало стандарты процедур выдачи, рефинансирования, сопровождения ипотечных кредитов. Стандарты АИЖК устанавливают порядок взаимодействия АИЖК с участниками ипотечного рынка, условия процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных жилищных кредитов и займов, а также требования, которые агентство предъявляет к участникам унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования (региональным операторам, сервисным агентам, первичным кредиторам, оценочным и страховым компаниям), основным параметрам ипотечных кредитных сделок, заемщикам, предмету залога (ипотеки), страховому обеспечению ипотечных сделок.

Примечание. Деятельность АИЖК контролируется наблюдательным советом, в состав которого входят представители администрации Президента РФ и независимые эксперты ипотечного рынка, что обеспечивает эффективность, прозрачность и стабильность его работы.

В рамках реализации программы инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2013 годах Наблюдательный совет одобрил механизм рефинансирования ипотечных кредитов путем инвестирования средств накопительной части трудовой пенсии и собственных средств Внешэкономбанка в облигации с ипотечным покрытием с целью стимулирования ипотечного кредитования и повышения его доступности для широких слоев населения. Принято решение инвестировать средства общим объемом 250 млрд. руб. на следующих условиях:

- собственные средства Внешэкономбанка в облигации с ипотечным покрытием в объеме до 50 млрд. руб. со ставкой купона по облигациям 3% годовых по ценам не выше номинала;

- средства пенсионных накоплений, находящихся под управлением Внешэкономбанка как государственной управляющей компании, в облигации с ипотечным покрытием в объеме до 100 млрд. руб. со ставкой купона по облигациям не выше 9% годовых по ценам не выше номинала;

- средства пенсионных накоплений, находящихся под управлением Внешэкономбанка как государственной управляющей компании, в гарантированные государством облигации ОАО "АИЖК" в объеме до 60 млрд. руб. со ставкой купона, устанавливаемой в зависимости от рыночной конъюнктуры;

- средства Фонда национального благосостояния, выделяемые Внешэкономбанку в соответствии с Федеральным законом от 13.10.2008 N 173-ФЗ "О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации", для кредитования кредитной линии ОАО "АИЖК" в объеме до 40 млрд. руб. с процентной ставкой 6,5% годовых сроком до 1 июня 2020 года.

Утверждены требования к облигациям, в том числе с ипотечным покрытием, и ипотечному покрытию облигаций, приобретаемых в рамках программы инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2013 годах.

Одобрено предоставление гарантий в обеспечение обязательств ООО "ВЭБ Капитал" по договорам об оказании услуг по организации облигационных займов на общую сумму не более 150 млрд. руб. со сроком действия не более трех лет. Условия выдачи гарантий Внешэкономбанка, их изменение и иные условия участия банка в данном проекте будут утверждаться правлением Внешэкономбанка.

Активную поддержку жилищному строительству должны оказывать регионы

Большие полномочия по стимулированию жилищного строительства переданы региональным властям. При этом до регионов доведены планы увеличения объемов строительства жилья до 2015 года, выполнение которых станет одним из ключевых условий переназначения того или иного губернатора после окончания срока его полномочий. Ситуации в регионах различны, потому они разрабатывают разные планы поддержки строительной отрасли. Рассмотрим ситуацию в Нижегородской области, являющейся "середняком" по объемам строительства жилья на душу населения.

Одной из основных проблем в сфере жилищного строительства на территории Нижегородской области является недостаточная обеспеченность земельных участков коммунальной и дорожной инфраструктурой, что приводит к большим затратам застройщиков при освоении новых площадок для жилищного строительства.

С целью формирования рынка доступного жилья экономкласса правительство Нижегородской области приняло Постановление от 16.09.2010 N 611 "Об утверждении областной целевой программы "Стимулирование малоэтажного жилищного строительства в Нижегородской области на 2011-2013 годы" (с изменениями и дополнениями)". Основной целью программы является формирование рынка доступного жилья экономкласса (в первую очередь малоэтажного), обеспечивающего выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, а также приобретение жилья гражданами со средним уровнем доходов. Программа предполагает финансирование в сумме 3 392,6 млн. руб. за счет средств областного и местных бюджетов. Выбор участников программы осуществляется на основании заявок муниципальных районов и городских округов области. Одним из критериев отбора муниципальных образований является готовность муниципального образования на софинансирование работ (не менее 10% от сумм, направляемых из областного бюджета).

Как отметил министр строительства В.Н. Челомин, в рамках данной программы районам будет оказана поддержка в виде опережающей подготовки земельных участков в части обеспечения инженерной и дорожной инфраструктурой. Реализация программы стимулирования малоэтажного строительства обеспечит комплексный подход к освоению и развитию территорий. Жилье экономкласса, построенное на основе реализации этой программы, будет использоваться для обеспечения жильем:

- категорий граждан, установленных федеральным законодательством, перед которыми существуют государственные обязательства (военнослужащие, граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера, граждане, получившие радиационное облучение, вынужденные переселенцы);

- молодых семей, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий;

- семей, проживающих в аварийном фонде;

- молодых специалистов, работающих в учреждениях здравоохранения, образования, культуры и спорта;

- ветеранов Великой Отечественной войны;

- работников правоохранительных органов (участковые уполномоченные милиции);

- детей-сирот;

- граждан, участвующих в федеральных и региональных ипотечных программах,

- прочих категорий граждан.

Подводя некоторые итоги, необходимо отметить, что основная цель государственной жилищной политики - повышение доступности жилья для населения. Именно поэтому актуальным становится вопрос развития малоэтажного строительства. Малоэтажная застройка позволяет снизить стоимость жилья за счет сокращения сроков строительства, применения эффективных материалов и технологий, расширения набора инструментов привлечения финансовых средств.

Сегодня в России доля малоэтажной застройки составляет более 50% в общем объеме ввода жилья. Руководство страны поставило перед регионами задачу к 2015-2020 годам увеличить объемы малоэтажного строительства до 65-70%. Нижегородская область достигла показателя 65% уже в 2010 году. Правительством области разработана программа стимулирования развития жилищного строительства до 2015 года, по которой объем ввода жилья возрастет до 1 620 тыс. кв. м, в том числе будут освоены новые площадки для малоэтажной застройки. Успешному развитию малоэтажного строительства в области способствуют действующие программы: ипотечного жилищного кредитования, социальной поддержки молодых специалистов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда, постановление о выделении многодетным семьям земель под строительство жилья, а также программа развития малоэтажного строительства на 2011-2013 годы. Основной задачей последней является обеспечение инженерной и дорожной инфраструктурой земельных участков для малоэтажного строительства экономкласса.

А.Д. Чехонин,

эксперт журнала "Руководитель строительной организации"

"Руководитель строительной организации", N 8, август 2011 г.