Правовое регулирование вопросов формирования земельных участков под многоквартирными домами на федеральном уровне (П.В. Макеев, "Гражданин и право", N 9, сентябрь 2011 г.)

Правовое регулирование вопросов формирования земельных участков под многоквартирными домами на федеральном уровне

Формирование земельных участков под многоквартирными домами является одной из наиболее актуальных тем в земельном и жилищном праве. Это обусловлено принципиально новым подходом федерального законодателя к правовому регулированию указанной сферы общественных отношений.

Вопросы формирования земельных участков под многоквартирными домами на федеральном уровне урегулированы в следующих нормативных правовых актах:

1) Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ*(1) (далее - ЗК РФ; п. 2 ст. 36);

2) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ*(2) (далее - ЖК РФ; ч. 1 ст. 36);

3) Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"*(3) (далее - Вводный закон к ЖК РФ; ст. 16);

4) Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ*(4) (далее - ГрК РФ; ст. 42-46);

5) Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"*(5) (далее - Вводный закон к ГрК РФ; ч. 2 ст. 6);

6) Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"*(6) (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ; ст. 16, 17, 20, 22, 23, 37-40).

В соответствии с п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Как следует из данной нормы, условия и порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах предусмотрены в жилищном законодательстве.

В п. 1 ст. 36 ЖК РФ содержится лишь общее положение о том, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Условия и порядок предоставления земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах законодатель закрепил в ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ.

В соответствии с указанной статьей земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Из ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ следует, что земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, законодатель подразделяет на две группы:

1) земельные участки, которые сформированы до введения в действие ЖК РФ (до 1 марта 2005 г.) и в отношении которых проведен государственный кадастровый учет;

2) земельные участки, которые не сформированы до введения в действие ЖК РФ (до 1 марта 2005 г.).

В первом случае в качестве условия предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах названо вступление в силу ЖК РФ (1 марта 2005 г.).

Во втором случае условиями предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах названы формирование земельного участка и проведение его государственного кадастрового учета.

Анализ ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ показывает, что в ней не закреплен подробный порядок предоставления земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах.

Данное обстоятельство послужило поводом к тому, чтобы при предоставлении земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах использовать общий (заявительный) порядок оформления земельно-правовых отношений, предусмотренный в ЗК РФ.

Как отмечает Министерство финансов Российской Федерации в письме от 2 июня 2008 г. N 03-05-04-02/36*(7), положения ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ содержат лишь условия перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность, но не определяют порядок такого перехода, в связи с чем полагаем, что для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме необходимо соблюдение общего (заявительного) порядка оформления земельно-правовых отношений.

Указанная позиция отражена также в ряде решений судебных органов. Так, в постановлении от 31 марта 2009 г. N Ф04-957/2009(1585-А46-31)*(8) Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа указал, что порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность, установленному в п. 5 и 6 ст. 36 ЗК РФ, согласно которому граждане и юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастровой карты, а последний в установленный законом срок принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность.

Вместе с тем в определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 июля 2009 г. N ВАС-8594/09*(9) ссылки на п. 5 и 6 ст. 36 ЗК РФ, предусматривающие заявительный порядок приобретения земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, отклонены, поскольку пункт 2 ст. 36 ЗК РФ, касающийся прав на земельные участки под многоквартирным домом, содержит отсылку к жилищному законодательству, устанавливающему исключение из общего правила (заявительного порядка).

Об отсутствии необходимости в издании органом государственной власти или органом местного самоуправления ненормативного правового акта о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (решения о предоставлении земельного участка собственникам помещений в многоквартирном доме) даны разъяснения Министерством экономического развития Российской Федерации в письме от 16 октября 2009 г. N Д23-3410 "О передаче земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме"*(10).

Кроме того, Конституционный Суд РФ в постановлении от 28 мая 2010 г. N 12-П*(11) также указал, что переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, не предполагает принятие органами государственной власти или местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка.

Полагаем, что нормы ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ являются специальными по отношению к нормам ст. 36 ЗК РФ, о чем свидетельствует п. 2 ст. 36 ЗК РФ, отсылающий к жилищному законодательству в том случае, когда вопрос касается условий и порядка предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах.

В связи с этим считаем, что соблюдение общего порядка предоставления земельных участков, предусмотренного ЗК РФ, и принятие акта о предоставлении земельных участков под многоквартирными домами для приобретения собственниками помещений в таких домах права общей долевой собственности на указанные земельные участки не требуются.

Учитывая отсутствие в ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ детального регулирования порядка формирования земельных участков под многоквартирными домами, 15 ноября 2010 г. в Государственную Думу РФ внесен проект федерального закона N 455471-5 "О внесении изменений в статью 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" (далее - законопроект N 455471-5)*(12).

Законопроектом N 455471-5 предлагается законодательно устранить препятствие собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Законопроектом N 455471-5 предусматривается возможность обращаться с заявлением о формировании земельного участка, на котором находятся многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, как любому лицу, уполномоченному собранием собственников помещений в многоквартирном доме, так и собственнику жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме в индивидуальном порядке.

Кроме того, в законопроекте N 455471-5 закрепляется срок рассмотрения заявления о формировании земельного участка, на котором находятся многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, и срок утверждения (1 месяц) органами государственной власти или органами местного самоуправления схемы расположения такого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, необходимые для проведения кадастровых работ.

26 января 2011 г. законопроект N 455471-5 принят Государственной Думой РФ в первом чтении, идет подготовка к принятию законопроекта N 455471-5 во втором чтении.

Вопросы формирования земельных участков под многоквартирными домами в части определения границ и размеров таких земельных участков регламентированы ГрК РФ, Вводным законом к ГрК РФ и Федеральным законом N 221-ФЗ.

Согласно ч. 2 ст. 6 Вводного закона к ГрК РФ, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со ст. 46 ГрК РФ.

В соответствии с ч. 2, 4 ст. 43 ГрК РФ подготовка проектов межевания осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков, размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Согласно ст. 38 Федерального закона N 221-ФЗ, местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ путем подготовки межевого плана. При этом, если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа.

До вступления в силу ЖК РФ на основе ст. 10 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (утратил силу) было принято Постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" (утратило силу). В указанном акте был предусмотрен порядок определения размеров и установления границ земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в собственность или аренду домовладельцам или товариществам собственников жилья.

В настоящее время подзаконный правовой акт об определении границ и размеров земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, не разработан.

В этой связи 16 июня 2010 г. в Государственную Думу РФ внесен проект федерального закона N 391880-5 "О внесении изменения в ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - законопроект N 391880-5)*(13).

Законопроектом N 391880-5 предлагается внести изменение в ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ, дополнив ее частью 8, предусматривающей утверждение уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти методики расчета размера земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Как отмечается в пояснительной записке, необходимость разработки законопроекта N 391880-5 обусловлена тем, что в настоящее время методика расчета размера земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, отсутствует.

Законопроект N 391880-5 находится на стадии рассмотрения в Государственной Думе РФ, планируется принятие его в первом чтении.

На основании изложенного считаем, что на федеральном уровне вопросы формирования земельных участков под многоквартирными домами урегулированы недостаточно детально. Механизм предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах требует уточнения.

Полагаем, что с принятием законопроектов N 455471-5 и 391880-5 ряд вопросов, связанных с формированием земельных участков под многоквартирными домами, будет решен.

П.В. Макеев,

член Общероссийской общественной организации

"Ассоциация юристов России", кандидат юридических наук

"Гражданин и право", N 9, сентябрь 2011 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147.

*(2) См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.

*(3) См. там же. Ст. 15.

*(4) См. там же. Ст. 16.

*(5) См. там же. Ст. 17.

*(6) См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 31. Ст. 4017.

*(7) Документ опубликован не был.

*(8) Документ опубликован не был.

*(9) Документ опубликован не был.

*(10) См.: Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2009. N 12.

*(11) См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2010. N 24. Ст. 3069.

*(12) http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/MainPagefotechology?OpenFrameset (дата обращения: 12.04.2011).

*(13) http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/MainPagefotechology?OpenFrameset (дата обращения: 12.04.2011).