Защита прав граждан по делам о выселении из жилых помещений специализированного жилищного фонда (Р.М. Попов, "Гражданин и право", N 9, сентябрь 2011 г.)

Защита прав граждан по делам о выселении из жилых помещений специализированного жилищного фонда

Новый Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) вступил в силу с 1 марта 2005 г. в соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". В связи с его принятием утратили силу Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики"*(1), Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"*(2) и ЖК РСФСР.

Действующий ЖК РФ значительно расширил и систематизировал перечень жилых помещений, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан в соответствии со ст. 19 ЖК и предоставляемых по правилам главы IV ЖК РФ из государственного или муниципального жилищного фонда.

Статья 92 к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относит:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Указанные жилые помещения обладают рядом характерных отличительных признаков.

Во-первых, специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц. Исключения устанавливаются только для отдельных категорий жилых помещений, предназначенных для социальной защиты некоторых категорий граждан (например, вынужденных переселенцев или беженцев).

Во-вторых, в ЖК РФ предусмотрено изъятие жилых помещений специализированного жилищного фонда из гражданского оборота. В соответствии с ч. 3 ст. 92 специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма. Помимо этого, наниматель в соответствии с ч. 4 ст. 100 не вправе производить обмен жилого помещения или сдавать его вподнаем.

В-третьих, постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений"*(3) утвержден типовой договор найма жилых помещений.

Таким образом, правоотношения, связанные с договором найма специализированного жилого помещения, носят административный характер со всеми присущими такой категории отношений признаками:

1) основанием для возникновения данных отношений является административное волеизъявление - решение уполномоченного властного органа;

2) орган государственной и (или) местной власти является субъектом договора найма специализированного жилого помещения;

3) отношения между участниками правоотношений носят императивный характер, т.е. основаны на неравноправном положении сторон. Лицо, выступающее субъектом договора найма специализированного жилого помещения, не имеет права на паритетной основе определять параметры взаимоотношений с контрагентом в лице властного субъекта*(4).

По инициативе нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в следующих случаях:

1) при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения (ч. 3 ст. 101 ЖК РФ);

2) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более, шести месяцев (п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ);

3) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 2 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ);

4) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (п. 3 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ);

5) использования жилого помещения не по назначению (п. 4 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ).

Наибольшее количество судебных споров возникает в связи с выселением граждан из служебных жилых помещений и общежитий.

Служебные жилые помещения предоставляются:

1) для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной или местной власти;

2) для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с юридическими лицами, основанных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;

3) в связи с прохождением службы;

4) в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной или местной власти (ст. 93 ЖК РФ).

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (ч. 1 ст. 94 ЖК РФ). Поэтому после окончания деятельности, явившейся основанием для заселения гражданина в общежитие или служебное жилое помещение, желание собственника жилого помещения выселить такого гражданина является вполне закономерным. Однако здесь возникает ряд проблем, которые могут в итоге привести к невозможности такого выселения в судебном порядке.

Для примера можно рассмотреть ситуацию, когда работник устраивается на работу в бюджетное учреждение и ходатайствует о предоставлении ему жилого помещения. Учреждение обращается с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления, который и санкционирует заселение гражданина в жилое помещение специализированного жилищного фонда.

Однако в случае увольнения такого гражданина из бюджетного учреждения, в котором он работал, у руководства предприятия отсутствует предусмотренная законом обязанность сообщить о расторжении трудового договора в муниципалитет (такая обязанность иногда закрепляется в нормативных актах органа местного самоуправления). В результате гражданин продолжает проживать в жилом помещении, работая в коммерческих организациях. И только по запросу муниципалитета МУП предоставляет информацию о том, что такой сотрудник там больше не работает. В таком случае весьма актуальным становится вопрос о применении сроков исковой давности к возникшим правоотношениям.

Современный институт исковой давности в действующем гражданском законодательстве сложился в середине 90-х годов XX в. после введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Вступление в силу в марте 2005 г. ЖК РФ, изменение правового статуса жилых помещений специализированного жилищного фонда обусловили многочисленные обращения представителей органов государственной и муниципальной власти, унитарных предприятий и учреждений с исками к гражданам, утратившим право пользования служебным жильем ввиду прекращения служебных и трудовых отношений с истцами. Над многими согражданами нависла угроза выселения из служебного жилья, общежитий без предоставления другого жилого помещения*(5).

В судебной практике сформировалась определенная система защиты своих прав на проживание в служебных жилых помещениях и жилых помещениях и общежитиях. Если в ЖК РФ не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные ГК РФ (ст. 196, 197) и иными положениями главы 12 ГК РФ об исковой давности (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований для возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и др.), применяется общий трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ)*(6).

Примером использования сроков исковой давности по делам о выселении может служить следующий спор.

Пример

Федеральное государственное учреждение "Управление по эксплуатации административных зданий и жилищного фонда" Управления делами Президента РФ в мае 2004 г. обратилось в суд с иском к Т.В., указав, что ответчику на срок исполнения им полномочий представителя Сахалинской области в г. Москве было предоставлено служебное жилое помещение: квартира 769 в доме 15, корпус 3 по ул. Никулинской в г. Москве. Поскольку в 1995 г. Т.В. уволился с указанной должности, однако продолжает занимать без законных оснований данную квартиру, истец просил суд выселить его из этого служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Т.В. и члены его семьи были вселены в жилое помещение, в отношении которого заявлен спор, в связи с трудовыми отношениями - работой Т.В. представителем Сахалинской области в г. Москве. Вселение в указанное жилое помещение имело место на основании направления N 58, выданного Управлением делами Президента РФ в 1995 г. На имя Т.В. был открыт финансовый лицевой счет, из имеющейся в деле копии которого следует, что на вселение в жилое помещение был выдан ордер N 771216 от 3 октября 1993 г. Т.В. и члены его семьи длительное время проживали в указанной квартире, производили оплату жилья и коммунальных услуг.

В соответствии со ст. 50, 51 и 106 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего в период вселения ответчиков в данную квартиру, составление договора найма жилого помещения в письменной форме в обязательном порядке не требовалось, заключение такого договора осуществлялось путем открытия на имя нанимателя финансового лицевого счета.

Таким образом, между Управлением делами Президента РФ в лице истца и Т.В. фактически был заключен договор найма служебного жилого помещения, и положения ст. 304 и 305 ГК РФ к требованию о выселении нанимателя квартиры и членов его семьи применены быть не могут.

Согласно ст. 47 и 105 ЖК РСФСР, ордер на жилое помещение является основанием для вселения в жилое помещение. Однако отсутствие у гражданина ордера на занятие жилой площади при фактическом вселении в предоставленную ему квартиру, проживании в ней и исполнении обязанностей нанимателя само по себе не может служить препятствием к возникновению у такого лица права пользования жилым помещением.

При предоставлении указанной квартиры ответчиками не было допущено неправомерных действий, а возможное нарушение должностными лицами установленного порядка оформления документов в ходе предоставления служебного жилого помещения не может являться основанием для умаления прав гражданина, добросовестно выполнявшего обязанности нанимателя квартиры.

Дав оценку названным выше обстоятельствам в совокупности со всеми материалами дела, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ приходит к выводу, что возникшие между истцом и ответчиком правоотношения являются жилищными, и, учитывая, что выселение из служебных жилых помещений в период обращения истца в суд регулировалось нормами ст. 107 Жилищного кодекса РСФСР, считает, что вывод суда первой инстанции о том, что исковая давность, об истечении сроков которой заявили ответчики, не подлежит применению, поскольку, согласно ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, является ошибочным, так как положения ст. 304 и 305 ГК РФ, на которые суд сослался в обоснование принятого решения, к требованиям о выселении нанимателя квартиры и членов его семьи применимы быть не могут.

Истец с иском о выселении Т.В. обратился 24 мая 2004 г., т.е. более чем через восемь лет после прекращения (26 декабря 1995 г.) Т.В. полномочий представителя администрации Сахалинской области, т.е. по истечении срока исковой давности, что является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Еще одним примером является определение президиума Московского областного суда по кассационной жалобе О. на решение суда по иску Бабушкинской КЭЧ о прекращении договора найма и выселении из общежития.

Решением суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда, требования истца были удовлетворены.

Удовлетворяя требования Бабушкинской КЭЧ, суд исходил из того, что спорное жилое помещение является общежитием и предоставлено О. на период прохождения военной службы. Принимая во внимание, что отношения между войсковой частью и О. прекращены в 1995 г. в связи с невыполнением О. условий контракта, суд, руководствуясь статьей 105 ЖК РФ, прекратил договор найма специализированного жилого помещения с ответчиками и выселил их из общежития без предоставления другого жилого помещения.

С данным выводом суда президиум Московского областного суда не согласился по следующим основаниям.

Судом было установлено, что спорное жилое помещение является общежитием и принадлежит Бабушкинской КЭЧ района на праве оперативного управления. Указанное жилое помещение предоставлено О. в октябре 1994 г., в период прохождения военной службы по контракту, и являлось его постоянным местом жительства. О. и члены его семьи были вселены в жилое помещение, на имя О. открыт финансовый лицевой счет, О. производил оплату жилья.

Согласно требованиям действовавшего на период вселения ответчиков в данную квартиру жилищного законодательства (ст. 50, 51 и 106 ЖК РСФСР), составление договора найма жилого помещения в письменной форме в обязательном порядке не требовалось, заключение такого договора осуществлялось путем открытия на имя нанимателя финансового лицевого счета.

В этой связи президиум указал, что возникшие между сторонами правоотношения являются жилищными и на момент увольнения О. из рядов Вооруженных Сил РФ (1995 г.) регулировались нормами ст. 107, 108 и 110 ЖК РСФСР.

К жилищным правоотношениям не могут быть применены положения ст. 208 ГК РФ, так как нормы, содержащиеся в ст. 304 и 305 ГК РФ, не могут применяться к требованиям о выселении нанимателя и членов его семьи из жилого помещения в общежитии. К жилищным правоотношениям подлежат применению положения ст. 196 ГК РФ, которые устанавливают срок исковой давности в три года.

Из материалов дела следует, что О. с 28 марта 1995 г. уволен из рядов Вооруженных Сил РФ за невыполнение условий контракта на основании приказа ГВК ПВО от 20 марта 1995 г.

Однако в суд с иском о прекращении договора найма жилого помещения и выселении О. и членов его семьи из спорного жилого помещения Бабушкинская КЭЧ района обратилась лишь 25 августа 2008 г. - более чем через 13 лет после прекращения (20 марта 1995 г.) О. военной службы в рядах ВС РФ.

Принимая во внимание заявление О. о применении к возникшим правоотношениям срока исковой давности, вывод суда об удовлетворении заявленных требований президиум признал неправомерным. В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске*(7).

Весьма интересная позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 28 декабря 2007 г. N 5-В07-147*(8).

ОАО "База материально-технического обеспечения Минатома" обратилась в 2006 г. с иском к гражданину, прекратившему работу в этой организации в 2000 г. Решением Чертановского районного суда г. Москвы от 9 июня 2006 г. иск удовлетворен, а определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 9 ноября 2006 г. решение оставлено без изменения. Ответчик обратился в Верховный Суд с заявлением об отмене состоявшихся по делу судебных актов. Основным его доводом стал пропуск Обществом срока исковой давности.

Однако этот довод был признан надзорной инстанцией несостоятельным. Суды первой и кассационной инстанций правильно пришли к выводу, что данные жилищные правоотношения являются длящимися и, поскольку в установленном законом порядке спорная служебная квартира гражданину не предоставлялась и ордер на нее не выдавался, исковая давность к данному вопросу неприменима.

Таким образом, можно сделать вывод, что, по общему правилу, на требования о выселении распространяются положения ст. 195, 196 и 198-200 ГК РФ о сроке исковой давности. Утверждение, что на это требование не распространяется срок исковой давности из-за "требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304; ч. 4 ст. 208 ГК РФ)", несостоятельно: эти граждане в свое время были вселены в общежитие на законном основании (письменные и устные распоряжения руководителей о вселении приравниваются к законным основаниям)*(9). Данные требования не распространяются на случаи, когда вселение было произведено гражданами в нарушение установленного порядка.

На практике возникали вопросы, связанные с соответствием ст. 107 ЖК РСФСР*(10), которая гласила, что рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, а также граждане, которые исключены из членов колхоза или вышли из него по собственному желанию, подлежали выселению из служебного жилого помещения со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения (ч. 2 ст. 105 ЖК РФ, ч. 1 ст. 40 Конституции РФ).

Разрешение данного вопроса было произведено определением Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2004 г. N 413-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Красовского Рудольфа Арнольдовича и Красовской Ольги Викторовны, поданной в интересах Красовской Кристины Рудольфовны, на нарушение ее конституционных прав статьей 107 Жилищного кодекса РСФСР" (документ опубликован не был), Конституционным Судом был сделан вывод, что особые правила выселения лиц, поселившихся в служебном жилом помещении, установлены законом и обусловлены правовым режимом служебных помещений как специальных жилых помещений, используемых для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него (ст. 101 и 106 ЖК РСФСР). Тем самым жилищное законодательство защищает интересы соответствующих предприятий, учреждений, организаций как юридических лиц, являющихся собственниками жилья либо его владельцами, ограничивая в праве пользования конкретной жилой площадью только тех граждан, которые не состоят с ними в трудовых правоотношениях.

Правило о выселении из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения лиц, прекративших трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, вместе со всеми проживающими с ними лицами, в том числе несовершеннолетними, не противоречит ст. 40 (ч. 1) Конституции РФ, поскольку содержащейся в ней нормой запрещено только произвольное, т.е. вне оснований и порядка, предусмотренных законом, лишение граждан жилища.

Из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения в соответствии со ст. 103 ЖК РФ:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов Федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II группы вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Необходимо отметить, что перечень соответствующих категорий граждан, установленный утратившим силу ЖК РСФСР, был шире. Так, статья 108 запрещала выселять без предоставления другого жилого помещения: участников ВОВ, пребывавших в составе действующей армии; лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников, и ряд других категорий граждан.

Представляется, что ныне действующий перечень следовало бы расширить, включив в него указанные выше категории граждан, а также беременных женщин и женщин с детьми, не достигшими, как минимум, одного года, и у которых нет другого жилого помещения в собственности в данном субъекте. Данные категории граждан являются социально не защищенными, и выселение, например, сотрудницы, получившей право на проживание в общежитии в связи с трудовыми отношениями и вынужденной уволиться из организации во время беременности по каким-либо причинам (не связанными с виновными действиями работника), способно причинить существенные трудности как женщине, так и ребенку. В случае увольнения таких категорий граждан по собственному желанию отечественное законодательство могло бы использовать опыт зарубежных правоприменителей, нашедший отражение в постановлении Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 28 июня 2007 г. N 8 "О практике применения судами жилищного законодательства по делам о расторжении договора найма жилого помещения и выселении"*(11).

В соответствии с п. 19 данного постановления в случае предъявления исков о выселении из общежитий работников, уволенных по собственному желанию, суду следует проверять уважительность причин увольнения по этому основанию. Наличие уважительных причин, повлекших увольнение работника по собственному желанию, может явиться основанием к отказу в иске о выселении из общежития. Данная формулировка представляется весьма удачной: с одной стороны, она не содержит императивного предписания сохранять за гражданами права пользования жилым помещением, что может повлечь нарушение интересов собственников таких помещений, а с другой - она разрешает судам на свое усмотрение с учетом значимых обстоятельств сохранять за указанными гражданами жилье. Закрепление подобной нормы в отечественном законодательстве было бы особенно актуально в условиях российского рынка труда, на котором нарушения прав и законных интересов работника, в том числе и принуждение к увольнению по собственному желанию с угрозой уволить "по статье", не являются редкостью.

Р.М. Попов,

эксперт отдела судебной и арбитражной практики администрации г. Дубна

"Гражданин и право", N 9, сентябрь 2011 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Российская газета. 1993. 23 января.

*(2) См.: Российская газета. 1996. 26 июня.

*(3) См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 6. Ст. 697.

*(4) См.: Карпухин Д.В. Выселение нанимателей из жилых помещений специализированного жилищного фонда: проблемы нормативно-правового регулирования и правоприменительной практики // Административное и муниципальное право. 2009. N 2.

*(5) См.: Забелова Л.Б., Карпухин Д.В. Сроки исковой давности в жилищных правоотношениях // Жилищное право. 2009. N 6.

*(6) См.: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // Российская газета. 2009. 8 июля.

*(7) См.: Обобщение Московского областного суда "Обобщение практики рассмотрения дел президиумом Московского областного суда за 2009 год".

*(8) Документ опубликован не был.

*(9) См.: Фаршатов И.А. Охрана и защита жилищных прав граждан, проживающих в общежитиях // Жилищное право. 2008. N 4.

*(10) См.: Ведомости ВС РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883.

*(11) http://www.lawbelarus.com/repub2008/sub06/text06568.htm.