Вопрос: На балансе Общества числятся жилые помещения. Право собственности на данные помещения Обществом не зарегистрировано. Данные помещения находятся в пользовании работников Общества. Договоры по передаче не заключены. Общество взимает плату за пользование жилыми помещениями, данная плата не определена локальными нормативными актами Общества. В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению реализация услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилом фонде всех форм собственности. Просим дать пояснения, попадает ли указанная плата под льготу по НДС? Какие документы необходимо составить для подтверждения льготы? (ООО "Аудит-новые технологии", июнь 2011 г.)

На балансе Общества числятся жилые помещения. Право собственности на данные помещения Обществом не зарегистрировано. Данные помещения находятся в пользовании работников Общества. Договоры по передаче не заключены. Общество взимает плату за пользование жилыми помещениями, данная плата не определена локальными нормативными актами Общества.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению реализация услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилом фонде всех форм собственности.

Просим дать пояснения, попадает ли указанная плата под льготу по НДС? Какие документы необходимо составить для подтверждения льготы?

По смыслу положений пп. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ право предоставления жилого помещения гражданину во владение и (или) в пользование, принадлежит исключительно собственнику.

Согласно ст. 15 ЖК РФ в целях применения жилищного законодательства жилым помещением признается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как поясняет инициатор запроса, рассматриваемые в запросе жилые помещения представляют собой квартиры в многоквартирных домах, т.е. с учетом положений ст. 130 ГК РФ, данные помещения являются недвижимым имуществом, а значит, право распоряжения ими принадлежит исключительно их собственнику.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения права*(1).

Согласно запросу, право собственности Общества на рассматриваемые жилые помещения не зарегистрировано, следовательно, формально, оно не вправе сдавать данные помещения гражданам во владение и (или) пользование.

Как следует из пояснений инициатора запроса, плата за пользование помещениями ежемесячно принимается от занимающих помещения работников по приходным кассовым ордерам, в которых указано "За пользование жилыми помещениями" без приведения характеристик занимаемого помещения и реквизитов договора найма. Также, составляется Акт оказания услуг по предоставлению жилых помещений в пользование - без указания характеристик помещения и ссылок на договор найма.

Из анализа НК РФ можно сделать вывод, что нарушение норм гражданского законодательства влияет на налогообложение лишь в случаях, специально предусмотренных законодательством. Если норма налогового законодательства не обуславливает применение содержащегося в ней правила соблюдением норм гражданского законодательства, это правило должно применяться независимо от того, соблюдены нормы гражданского законодательства или нет.

В рассматриваемой ситуации получаемая от работников плата за пользование жилыми помещениями по смыслу ст. 41 НК РФ являются для общества доходом, подлежащим включению в налоговую базу по налогу на прибыль. Факт оказания услуг подтверждается актами, и реализация данных услуг может быть признана объектом обложения НДС, несмотря на недействительность самого договора найма.

При этом, указанное увеличение налоговой базы по налогу на прибыль и НДС, не влечет налоговых рисков, и с большой степенью вероятности не вызовет претензий налоговых органов.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению реализация услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.

Как показано выше, составляемыми ежемесячно актами подтверждается реализация работникам услуг по предоставлению в пользование жилых помещений, соответственно, формально, с учетом с пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ данная реализация не подлежит налогообложению.

Вместе с тем, использование данной льготы может вызвать претензии налоговых органов, которые могут, на основании отсутствия регистрации права собственности за наймодателем, прийти к выводу о невозможности использования льготы лицом, которое по смыслу жилищного и гражданского законодательства не вправе предоставлять жилые помещения по договору найма.

Нельзя исключать, что подобные претензии могут быть оспорены в суде. Однако судебная практика по подобным спорам отсутствует. Соответственно, прогнозировать исход такого спора невозможно.

Вместе с тем, избежать указанных налоговых рисков и обеспечить право на применение рассматриваемой льготы будет возможно, если Общество зарегистрирует право собственности на сдаваемые жилые помещения, заключит договоры найма в установленном порядке (Глава 35 ГК РФ). Подобное оформление, позволит, также привести отношения сторон в соответствие с гражданским и жилищным законодательством.

Вывод:

В рассматриваемой ситуации получаемая от работников плата за пользование жилыми помещениями являются для общества доходом, подлежащим включению в налоговую базу по налогу на прибыль, а реализация данных услуг, подтвержденная актами, может быть признан объектом обложения НДС, несмотря на невозможность передачи, данных жилых помещений с точки зрения гражданского законодательства.

Вместе с тем, освобождения выручки от реализации данных услуг от обложения НДС, почти наверняка вызовет претензии налоговых органов. Нельзя исключать возможность оспаривания таких претензий в суде.

Избежать указанных налоговых рисков и обеспечить право на применение рассматриваемой льготы будет возможно, если Общество зарегистрирует право собственности на сдаваемые жилые помещения, заключит договоры найма в установленном порядке (Глава 35 ГК РФ). Подобное оформление, позволит, также привести отношения сторон в соответствие с гражданским и жилищным законодательством.

15 июня 2011 г.

ООО "Аудит-новые технологии", июнь 2011 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Статьей 6 данного закона установлено специальное правило - права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, (до 31.01.98) признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Однако, по словам инициатора запроса рассматриваемые квартиры были переданы Обществу 30.09.98, соответственно, общие положения ГК РФ и Закона N 122-ФЗ об обязательности регистрации распространяются на них в полном объеме.