Что нам стоит дом построить (А. Козлов, "Жилищное право", N 9, сентябрь 2011 г.)

Что нам стоит дом построить

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в мае этого года разъяснил, какие нормы Гражданского кодекса РФ подлежат применению в случае возникновения хозяйственного спора по поводу незаконной постройки на земле, находящейся в общей долевой собственности. Вся соль вопроса заключается в том, что одним из собственников земельного участка, который пытался обязать другого собственника снести самовольную постройку, выступал орган местного самоуправления. Но обо всем по порядку.

Ни для кого не секрет, что органы государственной власти различных уровней имеют обыкновение менять свое мнение относительно ранее рассмотренных ими вопросов, выданных разрешений и принятых решений. Особенно ярко эта тенденция проявляется при смене руководителей регионов (местных органов власти). В строительной отрасли эта проблема заключается в том, что ранее выданные разрешительные документы новая власть отзывает или признает недействительными. При этом те многомиллионные убытки, которые несут застройщики, чиновников не особо заботят.

Теперь же государственным органам отчасти придется считаться с добросовестными инвесторами. Кроме того, принятые разъяснения разрешат некоторые противоречия владельцев земельных участков, находящихся в долевой собственности, по поводу их использования.

Прежде всего, кратко изложим историю взаимодействия участников строительного процесса.

Предположим, застройщик совместно с субъектом Российской Федерации (администрацией муниципального образования) владеет на праве общей долевой собственности земельным участком. Между застройщиком и администрацией имеется соглашение о строительстве на этом участке объекта капитального строительства; орган, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, выдал в соответствии с законодательством разрешение на строительство; земельный участок отведен для целей капитального строительства. Застройщик подготавливает проектно-сметную документацию и на основании разрешения начинает строительство.

Впоследствии орган государственной власти субъекта РФ (администрация муниципального образования) меняет свое решение: отзывает или признает недействительным разрешение на строительство, а также подает в суд для признания постройки (незавершенного строительства) самовольной. Раньше такие действия чиновников были существенным аргументом в спорах со строителями. Действительно, когда в проект вложены значительные средства, проще пойти на уступки, нежели доводить дело до суда. Такие действия чиновников соответствовали трактовке гражданского законодательства о самовольной постройке.

Давайте разберемся, что такое самовольная постройка и каков порядок отнесения объектов капитального строительства к "самоволке".

Для признания постройки самовольной необходимо наличие определенных условий, а точнее хотя бы одного из них:

а) земельный участок не отведен для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

б) объект создан без получения на это необходимых разрешений;

в) создание объекта произошло (происходит) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Кроме того, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правда, п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Однако право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанные нормы были подтверждены и судебной практикой. В п. 22 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов "О судебной практике по защите прав собственности") разъяснено: применяя ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам необходимо учитывать, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

По логике следует: раз постройка находится на земельном участке, находящемся в долевой собственности, в том числе местного органа власти, то она (постройка) нарушает законные права и интересы этого органа. Однако Высший Арбитражный Суд РФ постановил при рассмотрении арбитражными судами дел о самовольных постройках применять иные нормы права*(1). Вот основные из них.

1. Применение норм права о самовольной постройке с учетом положений ст. 247 ГК РФ.

В случае если земельный участок, на котором производится строительство спорного объекта, находится в общей долевой собственности, то при рассмотрении данного спора необходимо руководствоваться положениями не только ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и ст. 247 Кодекса, согласно п. 1 которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, с учетом ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации один из сособственников земельного участка может требовать сноса самовольной постройки, возведенной на этом участке другим сособственником, в силу ст. 222 Кодекса, если ее возведение одним из сособственников нарушает не только установленный порядок пользования общим земельным участком, но и права и законные интересы другого собственника, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

2. Возведение спорного объекта без разрешения на строительство не является безусловным основанием для отказа в признании права собственности.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 26 постановления Пленумов "О судебной практике по защите прав собственности", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время судам необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли уполномоченный орган отказал в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

3. Права и законные интересы участника долевой собственности земельного участка, в случае если постройка произведена без согласия этого собственника, охраняются законом.

Строительство спорного объекта без разрешения на такое строительство со стороны сособственника земельного участка позволяет участнику долевой собственности заявить требование о предоставлении в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

4. Нормативный акт местного органа власти об использовании земельного участка под строительство фактически считается согласованием использования этого участка для целей строительства.

Для понимания этого вопроса кратко изложим порядок предоставления земельных участков для строительства.

Основным документом для осуществления градостроительной деятельности, планирования структуры кварталов, микрорайонов и иных элементов, установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, является проект планировки территории.

На основании проекта планировки территории разрабатываются проекты межевания территорий применительно к застроенным или подлежащим застройке территориям, расположенным в границах микрорайона, квартала и т.д.

В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке. В составе градостроительного плана земельного участка, в частности, указываются:

1) границы земельного участка;

2) границы зон действия публичных сервитутов;

3) минимальные отступы от границ земельного участка;

4) информация о градостроительном регламенте, информация обо всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;

5) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на нем;

6) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;

7) информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

8) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

Градостроительный план земельного участка является обязательным документом, который представляется застройщиком или заказчиком для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, градостроительный план является одним из основных документов, необходимых для осуществления строительства (в 2011 году введена новая форма градостроительного плана земельного участка*(2)).

Согласно приведенным нормам без градостроительного плана земельного участка невозможно согласовать необходимую документацию, получить разрешение на строительство и сдать объект капитального строительства.

Высший Арбитражный Суд РФ в свою очередь указал: если имеется нормативный акт местного органа власти об утверждении градостроительного плана, согласно которому земельный участок предназначается именно под строительство, а застройщиком были предприняты все меры для получения необходимых разрешений, то следует считать, что администрация фактически согласовала использование земельного участка для целей строительства.

Таким образом, кратко подводя итог анализа правовых норм, содержащихся в постановлении Пленума ВАС РФ, можно отметить следующее:

- не каждая постройка, произведенная без разрешения на строительство, является самовольной;

- в случае если застройщиком были предприняты все меры для получения в установленном порядке разрешения на строительство, земельный участок предназначен для нового строительства и земля находится в долевой собственности, то застройщик вправе обратиться в суд для признания права собственности на возведенный (вновь возводимый) объект;

- закон признает право участника долевой собственности на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации;

- ограничение прав участника долевой собственности, согласно которому собственник может требовать сноса самовольной постройки только в случае, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В заключение заметим: несмотря на то что суд встал на защиту интересов застройщика, у органов государственной власти существуют другие меры административного воздействия на строителей, выражающиеся в привлечении к ответственности по ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Согласно ч. 1 указанной статьи строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство влечет наложение штрафа на юридических лиц от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

Согласитесь, довольно действенная мера.

А. Козлов,

начальник юридической группы ООО "Группа компаний "Вектор-Консалт"

"Жилищное право", N 9, сентябрь 2011 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.05.2011 N 15025/10.

*(2) Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 10.05.2011 N 207 "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка".