Вопрос: Предположим, стороны решили пролонгировать договор аренды или по окончании прежнего заключить соглашение на новый срок. Если фактический пользователь имущества не меняется, то нужно ли составлять акт приема-передачи помещений или здания? Ведь если такой документ обязателен, то без него налоговики могут не признать расходы по пролонгированному или перезаключенному договору... ("Российский налоговый курьер", N 16, август 2011 г.)

Предположим, стороны решили пролонгировать договор аренды или по окончании прежнего заключить соглашение на новый срок. Если фактический пользователь имущества не меняется, то нужно ли составлять акт приема-передачи помещений или здания? Ведь если такой документ обязателен, то без него налоговики могут не признать расходы по пролонгированному или перезаключенному договору...

На мой взгляд, стороны могут не составлять такой акт. В общем случае при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 2 ст. 655 ГК РФ). В отношении нежилых помещений подобные правила в Гражданском кодексе отсутствуют. Но поскольку такие помещения неразрывно связаны со зданием или сооружением, к процедуре их передачи в аренду могут применяться правила статьи 655 Гражданского кодекса (к примеру, постановление ФАС Московского округа от 10.03.10 N КГ-А40/1308-10).

Итак, допустим, стороны по договору аренды:

- подписывают дополнительное соглашение к ранее заключенному договору аренды, согласно которому срок действия основного соглашения продлевается;

- либо заключают новый договор на новый срок с тем же арендодателем.

В обоих случаях арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом. То есть отсутствуют основания для возврата арендуемого имущества арендодателю. А раз нет возврата, то нет и необходимости в составлении передаточного акта либо другого документа о передаче. Иное мнение приводит к абсурдной ситуации - стороны договора аренды в один день должны подписать не один передаточный акт, а два:

- первый акт - что арендатор передал объект аренды арендодателю, а последний имущество принял;

- второй акт - о том, что арендодатель сдал арендуемое имущество арендатору, а последний это имущество принял.

По моему мнению, подобную "обязаловку" законодатель в статье 655 ГК РФ не предусматривает. Значит, стороны могут выбрать один из двух вариантов:

- ни арендодатель, ни арендатор не составляют акты приема-передачи имущества в рассматриваемых ситуациях;

- стороны составляют два акта, датированные одним числом, поскольку запрета на данные действия в ГК РФ нет. Это их право.

Из своей аудиторской практики могу сказать, что если арендодатель имеет возможность контролировать состав и состояние арендуемых зданий, сооружений, нежилых помещений, то в договоре аренды обычно предусматривают, что при пролонгации или перезаключении договора аренды передаточные акты не составляются. Бывает, что арендодатель перед пролонгацией договора аренды или заключением нового договора еще раз хочет убедиться:

- в исправном состоянии арендуемого имущества;

- в том, что арендатор управляет имуществом без нарушений условий договора;

- в том, что арендатор пользуется имуществом в соответствии с его назначением.

В подобной ситуации в договоре аренды стороны могут предусмотреть, что при пролонгации или перезаключении договора аренды стороны составляют передаточные акты.

А.А. Матиташвили,

руководитель департамента консалтинга аудиторской фирмы

15 августа 2011 г.

"Российский налоговый курьер", N 16, август 2011 г.