"Спасение утопающих - дело рук самих утопающих" (интервью с А.П. Пинчуковым, председателем правления Костромской ассоциации ТСЖ и ЖСК, членом правления Всероссийской ассоциации содействия ТСЖ и ЖСК) (И. Лемехов, "Коммунальщик", N 9, сентябрь 2011 г.)

"Спасение утопающих - дело рук самих утопающих" (интервью с А.П. Пинчуковым, председателем правления Костромской ассоциации ТСЖ и ЖСК, членом правления Всероссийской ассоциации содействия ТСЖ и ЖСК)

В настоящее время товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом с каждым днем все больше завоевывает доверие собственников. "Наигравшись в прятки" с бесконечными управляющими компаниями, россияне все чаще заглядываются на более открытую форму домоуправления. В чем же плюсы товарищества и с какими проблемами сталкиваются ТСЖ, рассказал нашему корреспонденту председатель правления Костромской ассоциации ТСЖ и ЖСК, член правления Всероссийской ассоциации содействия ТСЖ и ЖСК А.П. Пинчуков.

- В нашей области, наверное, как и по всей стране, товарищество собственников жилья - пока еще не самый популярный способ управления многоквартирным домом. Как Вы считаете, в чем причины такого недоверия к данному способу управления и в чем, по-вашему, плюсы ТСЖ?

- Я считаю, что такое положение дел связано с некой исторической предрасположенностью. Русский человек привык к тому, что коммунальное хозяйство, наши дома обслуживают государственные структуры, и никого это, собственно, не заботило. И брать на себя такую обузу, как управление домом, совершенно не хочется никому. Но времена меняются, мы перешли в совсем иную экономику. Государство вынуждено перекладывать на плечи граждан определенные обязанности по содержанию жилья. И в этой сфере важно грамотно выстраивать отношения с теми, кто обслуживает этот дом, кто ремонтирует его, кто оказывает какие-либо услуги. На сегодня государством предложена такая форма, как управляющая компания, когда жители ни о чем не задумываются и ничего не делают, подписывают договор - и управляющая компания сама все вершит. Но здесь возникает проблема: нет четкого, технически грамотного контроля за действиями этой компании, не известно, на что тратятся деньги собственников, и это главный минус. В случае когда собственники самостоятельно контролируют, а также имеют возможность нанять специалиста и проверять технологию и правильность выполнения ремонтов, расход финансов, тогда и исполнитель, будь-то подрядчик или та же управляющая компания, вынуждены более строго относиться к выполнению своих работ. Форма ТСЖ позволяет собственникам организоваться и выстроить технически-компетентные отношения с исполнителем услуг.

- То есть ТСЖ можно назвать неким шагом в будущее управления многоквартирным домом по сравнению с управляющими компаниями?

- Я думаю, что это шаг к формированию ответственного собственника, настоящего хозяина, которого нам, порой, не хватает во всех сферах деятельности. И вот эта школа для каждого жителя дома, в котором есть ТСЖ, весьма эффективна. Ведь управляющая компания, в большинстве своем, совсем не задумывается над возможностью использования в интересах жильцов многих элементов общего имущества дома, такого как: чердаки, колясочные, мусоропроводные камеры, подвалы. А эти помещения могут быть приспособлены не только для размещения технического оборудования, обслуживающего дом. Их можно приспособить для дополнительных функций в интересах жителей дома. Те же подвалы, если собственники нашли возможность, не мешая обслуживанию инженерного оборудования, какие-то части помещений реконструировать, в соответствии с техническими требованиями, предъявляемыми к общественным помещениям, могут сдаваться в аренду, например под небольшие магазины, офисы, клубы, получая деньги на обслуживание и содержание дома. Плюс ТСЖ в том, что члены товарищества могут взять кредит под залог этих отремонтированных технических помещений, например на капитальный ремонт дома, и потом постепенно погашать его на те же деньги, полученные от арендованной площади. Жители поставлены в условия, когда они сами вынуждены прилагать усилия для содержания своего дома. Прилагая эти усилия, они просто обязаны эффективно использовать свое общедомовое имущество.

- Несмотря на явные плюсы, собственники все равно не спешат создавать товарищества. Почему?

- Некую тень на аббревиатуру ТСЖ бросили мошеннические товарищества, создаваемые в крупных городах, без согласия собственников, через которые чиновники уводили массу денег на те же капитальные ремонты. К счастью, у нас в области таких структур пока не было. Но и в том числе благодаря таким псевдотовариществам в новой редакции Жилищного кодекса были введены "перестраховочные" меры, вводящие чрезмерный контроль местных администраций за деятельностью ТСЖ. Бурная деятельность чиновников в неправильном направлении рождает увеличение контролирующего аппарата, который надо занять делом. В результате мы можем прийти к уже знакомой ситуации, когда вместо того чтобы заниматься созидательной работой, ТСЖ будут "работать" с потоком проверяющих комиссий.

- ТСЖ - это способ управления многоквартирными домами больших городов, областных центров или же в любом городе возможно товарищество?

- Я считаю, что товарищество можно создавать в любом городе, независимо от численности населения. Не случайно в г. Кострома около пятидесяти товариществ, а по всей области около четырех сотен. Новая редакция Жилищного кодекса предусматривает создание ТСЖ собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, при условии что количество квартир в этих домах не более чем тридцать. Хотя остаются вопросы, например, почему принципиально взята цифра в тридцать квартир.

- Как говорят, товарищество - очень хороший способ управления, но при условии, если дом новый, с новыми коммуникациями и имеет минимум девять этажей. Так ли это? И что делать собственникам советских пятиэтажек - "хрущевок" и "сталинок"?

- Я думаю, что чем сложнее проблема, тем более компетентное должно быть вмешательство. Потому что, если отнестись к проблеме не серьезно, то она просто усилится и дом придет в упадок. А как я уже говорил, зачастую управляющая компания даже не смотрит на то или иное состояние общедомового имущества. Как пример, можно привести обрушение дома в г. Струнино Владимирской области. Находясь в товариществе, собственники начинают, более внимательно относиться к своему дому, можно сказать, "болеть" за свое имущество. Поэтому как раз жителям ветхих строений, я бы посоветовал браться самим за восстановление своего жилья.

- Как известно, законодательство не предусматривает обязательного членства собственников в ТСЖ. В чем преимущество такого члена для конкретного собственника?

- Члены товарищества в рамках устава имеют определенные права. Они могут выбирать правление и председателя, выступать на собраниях, их голос учитывается при принятии решения, т.е. они могут влиять на жизнь дома более эффективно. Вместе с тем на них налагается определенная ответственность, но это нормальная вещь, когда ты что-то решаешь, то берешь на себя ответственность. У человека, не вступившего в ТСЖ, таких полномочий и права голоса нет. Хотя в товариществе, в котором я являюсь председателем, ТСЖ "Советская 24", из одиннадцати собственников есть одна женщина не член товарищества, но на собраниях она выступает активно, и если ее позиция правильная, мы соглашаемся. Новая редакция Жилищного кодекса гласит, что правление обязано раскрывать информацию не только перед членами ТСЖ, но и перед другими собственниками дома на равных. Я считаю, такая открытость только послужит укреплению товарищества.

- В настоящее время в Костромской области активно проводится политика создания и поддержки ТОС. Как, по-вашему, должны строиться отношения между ТОС и ТСЖ?

- В отличие от ТСЖ, где все члены объединены одной насущной проблемой, и где каждый совершенно четко представляет себе цель, ТОСы в Костромской области поддерживаются бюджетом, и зачастую их руководители боятся высказывать критические замечания в отношении власти. Отсюда уже формируется их "мировоззрение", они не могут отстаивать интересы граждан в полной мере. Мы не против ТОСов, мы даже пытались найти с ними какие-то точки соприкосновения, но очень редко сами ТОСы идут навстречу.

- Андрей Петрович, а как Вы относитесь к институту старших по домам?

- Я думаю, что создание института старших по домам это определенная зрелость властей, по поводу того, что дома все-таки должны как-то самоорганизовываться, и тут у меня расхождений с точкой зрения властей нет. Я воспринимаю это как некий первоначальный шаг, для того чтобы люди перешли в более совершенную форму организации. Вот дальше - Товарищество собственников жилья. Старший по дому - некое организующее звено в попытке установить более цивилизованные отношения между собственниками и управляющей компанией. Но все же активные старшие по домам и советы дома - это хороший задел на создание ТСЖ.

- Существуют ли какие-нибудь органы, помогающие в становлении и развитии ТСЖ на территории Костромской области, и придет ли на помощь собственникам, в случае необходимости, Костромская ассоциация ТСЖ?

- В прошлом году, посоветовавшись с другими товариществами области, мы решили создать Костромскую ассоциацию ТСЖ, для того чтобы более эффективно решать проблемы, чтобы концентрировать общие усилия на общих юридических и экономических аспектах. Наша ассоциация никому не отказывает в помощи, даже тем, кто еще не создал ТСЖ. Мы всегда оказываем поддержку, делимся советами и материалами, участвуем в собраниях. Никакой экономической выгоды мы не ищем, ассоциация работает на общественных началах. Наш главный плюс - это концентрация общего опыта. Один научился выигрывать споры с управляющими компаниями, другой с поставщиками теплоэнергоресурсов, третий имеет положительный опыт в содержании и управлении общедомового имущества. И весь этот опыт для кого-то оказывается действительно бесценным.

- Андрей Петрович, а что за получившая огласку история с отремонтированным подвалом, который "захватила" администрация города?

- В 1996 г. моя фирма ООО "Квартал" выкупила часть квартир дома под офисы. Когда мы спустились в подвал, мы были в шоке, бутовый фундамент в некоторых местах был поврежден проложенными коммуникациями, и именно это было причиной трещин в стенах дома и могло привести к трагическим последствиям. Вместе с собственниками ТСЖ "Советская 24" мы решились на реконструкцию. Реконструкция подвала и капитальный ремонт сетей велись с 1996 и до 2007 г. включительно. В результате подвал, не утратив технической сущности, стал удовлетворять требованиям технических регламентов и для помещений общественного назначения. И все было бы хорошо: ТСЖ, единственным видом деятельности которого является поддержание дома в надлежащем состоянии, получило бы дополнительные средства, за счет которых снизились расходы собственников на содержание здания в нормальном состоянии. Но дополнительные средства понадобились и городской администрации. Помещение, которое было расширено и отремонтировано за счет средств собственников жилья, было оформлено в собственность администрации города, и, соответственно, деньги за аренду теперь получает городской бюджет. Естественно, мы обратились в Свердловский районный суд Костромы, который признал, что регистрация права собственности произошла незаконно, и отменил ее. Однако Костромской областной суд посчитал, что подвал, уже не представляющий собой исключительно нагромождение труб, а реконструированный и "имеющий иные дополнительные свойства, может отойти в собственность администрации".

- В письме президенту РФ Д.А. Медведеву, инициатором которого Вы являлись, была просьба разобраться с "бесчинством" властей?

- Да, после отказа областного суда, мы стали искать аналогичные прецеденты по всей стране. Оказывается, существует множество подобных случаев, когда Жилищный кодекс попросту "передергивается" с подачи и в пользу муниципалитета. Нашу инициативу ТСЖ Костромы и Санкт-Петербурга со сбором подписей президенту поддержала Всероссийская ассоциация ТСЖ. Было собранно около полутора тысяч подписей. Ответы властей опубликованы на нашем сайте www.tsgdom.ru <http://www.tsgdom.ru/>. Хотя никаких конкретных видимых действий дальше, казалось бы, не последовало, данное мероприятие послужило толчком для осознания масштаба и причин возникновения проблемы, мы обрели многих сторонников, сейчас коллективно проводим по всей стране анкетирование домов с отчужденными помещениями. Пополняется реестр историй таких домов, мы планируем издать книгу с адресами, историями и фотографиями, которую отправим властям, дабы наглядно показать существование серьезной проблемы. Мы уверены, что "захват" общего домового имущества будет остановлен, незаконно отчужденное придется возвращать.

- Андрей Петрович, как Вы уже сказали, ТСЖ - это будущее в управлении многоквартирными домами, почему же власти не идут навстречу товариществам?

- На самом деле, в Костроме власти высказываются в пользу создания товариществ. Другое дело, чтобы создавать ТСЖ, нужна определенная степень "зрелости" на местах. А работа по донесению населению знаний Жилищного кодекса, о возможностях ТСЖ, о работе с управляющими компаниями не проводится. Я считаю, что было бы неплохо выделять какие-нибудь средства для проведения обучения граждан, как раз по теме управления многоквартирными домами.

- Андрей Петрович, вы являетесь председателем Костромской ассоциации ТСЖ и членом правления Всероссийской Ассоциации ТСЖ и ЖСК. Какую роль, по-вашему мнению, могут сыграть такие объединения в реформировании жилищного хозяйства?

- Они помогают товариществам и тем, кто только собирается организовать ТСЖ, укрепить свои позиции, поддержать друг друга. Но говорить о наших возможностях более активно популяризовать институт ТСЖ в регионах и стране пока не приходится, поскольку такие ассоциации в большинстве своем являются общественными, и мы просто не имеем средств, чтобы выезжать в регионы, агитируя и обучая собственников. И вот на этом поприще поддержка властей была бы не лишней.

- Заканчивая наш разговор, что бы Вам хотелось пожелать собственникам, стоящим перед выбором способа управления или изменением действующего способа управления?

- Никто, кроме самих собственников, более требовательно и компетентно не сможет оценить деятельность подрядчика, который будет оказывать услуги по содержанию и ремонту дома. И процесс коммунальных расходов намного легче контролировать, когда вы делаете это сами. И, конечно же, то, что плохо лежит - обязательно кому-нибудь понадобится, поэтому вы сами должны контролировать свое домовое имущество и находить ему самое выгодное применение. "Спасение утопающих - дело рук самих утопающих".

И. Лемехов

"Коммунальщик", N 9, сентябрь 2011 г.