Вопрос: Организация приобрела по договору купли-продажи недвижимости здание. Земельный участок, на котором расположено здание, находился у продавца (прежнего собственника здания) на праве аренды. Организация (новый собственник здания) договор аренды земельного участка не заключала, а уплачивала земельный налог за используемый земельный участок. Впоследствии собственник земельного участка обратился к организации с требованием уплатить задолженность по арендной плате. Вправе ли организация уменьшить размер задолженности на сумму уплаченного земельного налога? ("Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет", N 7, июль 2011 г.)

Организация приобрела по договору купли-продажи недвижимости здание. Земельный участок, на котором расположено здание, находился у продавца (прежнего собственника здания) на праве аренды. Организация (новый собственник здания) договор аренды земельного участка не заключала, а уплачивала земельный налог за используемый земельный участок. Впоследствии собственник земельного участка обратился к организации с требованием уплатить задолженность по арендной плате. Вправе ли организация уменьшить размер задолженности на сумму уплаченного земельного налога?

Организация вправе уменьшить размер задолженности по арендной плате за пользование земельным участком на сумму уплаченного ей ранее земельного налога.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 2 ст. 271 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Аналогичная норма закреплена п. 1 ст. 35 ЗК РФ: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

При этом ч. 1 ст. 388 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды (ч. 2 ст. 388 НК РФ).

Ст. 606 ГК РФ определяет, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

П. 1 ст. 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как установлено п. 2 ст. 1105 ГК РФ, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Рассматривая схожий вопрос, арбитражный суд Пензенской области в решении от 29.07.2005 N А49-1747/2005-149/5 удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате земельного участка и процентов за пользование чужими денежными средствами с нового собственника за вычетом суммы земельного налога, уплаченного им за пользование земельным участком.

Аналогичную позицию занял ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 05.04.2005 N Ф08-1035/2005, указав, что собственник здания обязан возместить собственнику земельного участка суммы неосновательного обогащения, размер которого в данном случае подлежит определению за вычетом сумм уплаченного земельного налога.

Л.Л. Горшкова,

руководитель Центра методологии

бухгалтерского учета и налогообложения

1 июля 2011 г.

"Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет", N 7, июль 2011 г.