Спорные моменты реализации конфиската - недвижимости (С. Смирнов, "Клуб главных бухгалтеров", N 9, сентябрь 2011 г.)

Спорные моменты реализации конфиската - недвижимости

В последнее время возникает все больше споров, что именно в процессе применения норм законодательства об исполнительном производстве в реальной жизни проявляются все минусы и недосказанности нормотворческой мысли, вспыхивают конфликты между участниками исполнительного производства, которые подчас невозможно разрешить, опираясь только на действующие нормы права.

Поэтому судам часто приходится изобретать способы выхода из создавшейся ситуации, что часто бывает не в пользу сторон исполнительного производства. Тем более что предметами споров могут выступать весьма ценные и крупные объекты недвижимого имущества, сооружения и здания, представляющие не только экономическую но и историческую ценность.

В чем же заключается особенность реализации конфискованного недвижимого имущества и почему законодатель не случайно останавливается на реализации недвижимости - он учитывает особенности данного имущества?

Особенность данного имущества заключается в передаче прав на недвижимое имущество, которое состоит в том, что согласно статье 131 Гражданского Кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Реализация конфискованного имущества производится в соответствии со статьей 54 ФЗ РФ "Об исполнительном производстве".

Данной статьей предусмотрено, что реализация конфискованной недвижимости производится путем торгов, проводимых специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

Право заключения с вышеупомянутыми организациями договоров на реализацию конфискованного принадлежит судебному приставу-исполнителю.

Передаче прав на недвижимость в порядке исполнительного производства предшествуют все исполнительные действия, вплоть до реализации ее путем проведения торгов.

Порядку проведения торгов посвящены статьи 447-449 Гражданского кодекса РФ. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Дополнительно данный вопрос урегулирован Порядком передачи и реализации конфискованного и арестованного имущества, утвержденным Приказом Министерства юстиции N 57 и Федерального долгового центра при Правительстве РФ N 20 от 10.02.2000. Этим же документом установлена реализация конфиската - в обязательной и исключительной форме - через аукцион.

Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что аукцион может быть открытым или закрытым. В открытом аукционе может участвовать любое лицо, в то время как в закрытом аукционе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Практика реализации конфиската считает вполне логичным положение о том, что договоры о реализации недвижимости в ходе исполнительного производства должны заключаться именно на открытых аукционах. Однако и закон, и Порядок передачи и реализации конфискованного и арестованного имущества не ограничивают форму аукциона только открытым. Это означает, что имущество может быть продано и на закрытом аукционе. Данная форма предполагает, что имущество может быть продано и на закрытом аукционе, что не исключает злоупотребления как со стороны специализированной организации, так и со стороны покупателей.

Помимо частных интересов, в ходе проведения торгов преследуются также публичные интересы - интересы государства в осуществлении процесса реализации конфискованного имущества на законных началах в ходе обращения взыскания на имущество. Наличие двойственного свойства характера торгов не раз отмечалось законодателями.

В мнениях законодателей и реализаторов конфискованного имущества отмечается несколько направлений:

- торги призваны обеспечить заключение договора на оптимальных условиях, и прежде всего в отношении цены, защищая тем самым интересы того, кто прибегнул к торгам;

- при проведении торгов соблюдается публичный интерес третьих лиц и государства.

Также возникает много споров о том, что это за специализированная организация, проводящая торги по реализации конфискованного имущества - недвижимости.

Закон РФ "Об исполнительном производстве" значительно сужает список так называемых кандидатур на это место. Из данного закона следует, что организатором торгов недвижимым имуществом может быть:

- во-первых, только специализированная организация;

- во-вторых, специализированная организация, имеющая право совершать операции с недвижимостью (наличие лицензии);

- в-третьих, организация, с которой заключен договор.

Однако данная формулировка недостаточно четко обозначила, какой именно договор и с кем он должен быть заключен. То ли это договор с судебными приставами-исполнителями, то ли с особым компетентным органом, в чьи полномочия входит отбор специализированных организаций для продажи конфискованного имущества и заключение с ними особого рода "организационных" договоров, содержащих в себе одновременно разрешение и поручение на осуществление такой деятельности?

Анализируя положения гражданского законодательства РФ и сложившуюся практику, следует подчеркнуть, что первоначально речь идет о договоре на организацию (проведение) торгов, что является первым юридическим фактом в процессе продажи имущества на торгах.

Вторым юридическим фактом в процессе реализации конфискованного имущества, недвижимости, на торгах является подписание лицом, выигравшим торги, и организатором торгов протокола о результатах торгов, который имеет силу договора, в данном случае договора купли-продажи.

В реальной жизни договор на проведение торгов заключается между судебным приставом-исполнителем и специализированной организацией. При этом бывший собственник объекта недвижимости, реализуемого на торгах, полностью исключается из документального оформления отношений, связанного с проведением торгов.

Согласно статье 62 Закона РФ "Об исполнительном производстве" на судебного пристава-исполнителя возлагается обязанность по проведению торгов. Судебный пристав-исполнитель должен сделать заявку специализированной организации и указать минимальную начальную цену конфискованного имущества, выставляемого на торги. Однако в настоящем Законе не указывается, из каких критериев должен исходить судебный пристав, определяя эту самую минимальную начальную цену, само понятие минимальной начальной цены имущества, продаваемого с торгов, ранее Законом не использовалось и не имеет своего определения. Возникают спорные моменты: кто должен назначить минимальную цену - орган принудительного исполнения или оценщик.

Следует отметить, что Гражданским кодексом РФ определен только общий порядок заключения договоров на торгах, специальные же правила, которые были бы посвящены реализации недвижимого конфискованного имущества, в кодексе отсутствуют. Следовательно, при реализации конфискованного имущества необходимо руководствоваться общими правилами проведения торгов, установленными ГК РФ.

Исходя из последней практики реализации конфиската, можно сделать вывод, что специализированные организации организуют закрытые аукционы (тем более что они не запрещены законодательством). Безусловно, так легче и проще, потому что, по сути дела, о продаже извещается достаточно узкий круг лиц. Зачастую все они свои люди и интересы третьих лиц, конечно же, не соблюдаются.

Результатом торгов, как указывалось ранее, является подписание протокола. В связи с тем что продается недвижимость, здесь действуют требования статьи 554 ГК РФ. Соответственно, в протоколе о результатов торгов все требования вышеуказанной статьи должны соблюдаться, иначе договор будет признан незаключенным. Однако на практике организаторы торгов ленятся составлять протокол как положено, вследствие чего у покупателей недвижимости в дальнейшем возникают проблемы с регистрацией купленного имущества в органах Росреестра.

Также в настоящее время много споров вызывают аукционы, не состоявшиеся из-за отсутствия надлежащего количества участников. Согласно правилам проведения аукционов участников должно быть не менее двух. Если вы пришли один, то, как показывает практика, сами должны позаботиться о явке второго участника торгов. Законодатель данный вопрос не урегулировал именно при продаже конфиската - недвижимости.

В заключение хотелось бы добавить, что недвижимости, конфискованной по решению суда, пока еще немного. Рынок еще не ощутил значительного предложения жилья в группе конфискованного имущества. С каждым днем появляется все больше недвижимости, но только на начальных стадиях процесса исполнительного производства (опись имущества, выбор оценочной компании, оценка). Законодатель же в настоящее время ускорил законотворческий процесс по принятию законов, регулирующих спорные моменты, возникающие при реализации даже тех крох конфискованного недвижимого имущества.

Литература, использованная при написании данной статьи:

1. Гражданский Кодекс РФ.

2. ФЗ РФ от 21.07.1997 N 118 "О судебных приставах".

3. ФЗ РФ от 02.10.2007 N 229 "О исполнительном производстве".

4. ФЗ РФ от 21.06.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

5. Постановление Правительства РФ от 23.04.1999 N 459 "О реализации конфискованного и арестованного имущества".

6. Распоряжение РФФИ от 29.11.2001 N 418 "Об утверждении Порядка организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного, бесхозного и иного имущества, обращенного в собственность Российской Федерации".

7. Приказ Минюста РФ от 24.08.1999 N 248 "Об утверждении Порядка передачи и реализации конфискованного и арестованного имущества".

С. Смирнов

"Клуб главных бухгалтеров", N 9, сентябрь 2011 г.