Вопрос: Организация-застройщик применяет упрощенную систему налогообложения с объектом "доходы". Она заключает договоры участия в долевом строительстве с физическими лицами. Однако сумма вознаграждения, выплачиваемая застройщику, не определена. Разница, которая образуется между ценой договора и себестоимостью созданного объекта, является его премией. Себестоимость объекта формируется из фактических затрат на строительство объекта и на содержание службы застройщика. С этой суммы обычно и уплачивается налог по УСН. Имеет ли право организация-застройщик уплачивать налог только с этой суммы? ("Нормативные акты для бухгалтера", N 18, сентябрь 2011 г.)

Организация-застройщик применяет упрощенную систему налогообложения с объектом "доходы". Она заключает договоры участия в долевом строительстве с физическими лицами. Однако сумма вознаграждения, выплачиваемая застройщику, не определена. Разница, которая образуется между ценой договора и себестоимостью созданного объекта, является его премией. Себестоимость объекта формируется из фактических затрат на строительство объекта и на содержание службы застройщика. С этой суммы обычно и уплачивается налог по УСН. Имеет ли право организация-застройщик уплачивать налог только с этой суммы?

Статьей 346.15 Налогового кодекса РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации в соответствии со статьей 249 Налогового кодекса РФ и внереализационные доходы - в соответствии со статьей 250 Налогового кодекса РФ. При определении объекта не учитываются, в частности, доходы, поименованные в статье 251 Налогового кодекса РФ.

Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы не учитываются средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Застройщик заключает договоры участия в долевом строительстве с физическими лицами в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

В договорах долевого участия на строительство объектов недвижимости не предусмотрен возврат денежных средств, которые не использованы дольщиками (к примеру, из-за снижения фактической стоимости строительства по сравнению с его договорной стоимостью). Договором также не определен размер вознаграждения заказчика-застройщика. Поэтому доходом застройщика будет являться экономия, которая определяется как разность между ценой договора и себестоимостью созданного объекта.

Следовательно, организации, являющиеся застройщиками, при заключении вышеуказанных договоров должны учитывать в составе доходов экономию затрат на строительство объектов недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью и фактическими затратами по строительству данных объектов, не включающими в себя расходы на содержание службы застройщика, по окончании строительства. Такой позиции придерживается Минфин России в письме от 22.07.2011 N 03-11-06/2/109.

Ю.Л. Терновка,

эксперт "НА"

15 сентября 2011 г.

"Нормативные акты для бухгалтера", N 18, сентябрь 2011 г.