Экономкласс на острие спроса (С.Л. Кукина, "Руководитель строительной организации", N 9, сентябрь 2011 г.)

Экономкласс на острие спроса

День строителя, который отмечается в августе, представители профессионального сообщества ознаменовали круглыми столами и брифингами, чтобы, пользуясь случаем, оценить происходящие в отрасли изменения. Темой одного из таких круглых столов стало доступное жилье - его критерии, ожидания потребителей и перспективы развития в Нижнем Новгороде.

День строителя как профессиональный праздник был учрежден в 1956 году. Именно тогда, во время острой нехватки жилья для советских граждан, начался строительный бум, откуда, как объясняют справочники, и возник сам праздник.

Праздник существует более 50 лет, но вопрос обеспечения жильем граждан страны остроты не утратил. В сегменте экономкласса спрос на жилье на сегодня превышает предложение, как единодушно отметили представители мэрии, застройщиков, банков и риелторских компаний, обсуждавшие в формате круглого стола ситуацию с доступным жильем в Нижнем Новгороде. Анализ динамики строительства показывает, что в 2011 году темпы строительства нового жилья сравниваются с докризисными (ежегодное введение 500 тыс. кв. м нового жилья). "Конечно, в 2010 году наблюдался большой спад на рынке, - констатирует заместитель главы администрации г. Нижнего Новгорода С.М. Миронов. - Но сегодня застройщики уже поднимают голову, и на квартиры экономкласса появился спрос. Однако спрос превышает предложение".

Балансу спроса и предложения в мегаполисе препятствует, прежде всего, проблема отсутствия свободных земельных участков, которые можно было бы отдать под застройку. Поэтому администрация планирует оказывать содействие застройщикам в том числе посредством предоставления под строительство земельных участков на определенных условиях. Причем строиться будут высотные, а не малоэтажные дома.

"Экономкласс" не значит "низкое качество"

Чем характеризуются дома экономкласса? Было бы неправильно утверждать, что экономкласс - это низкое качество. По свидетельствам как чиновников, так и застройщиков, такие дома соответствуют всем актуальным СНиПам. "Можно соизмерять высотные дома плотной застройки или малоэтажное строительство, дорогие или дешевые материалы, но перспектива застройки сегодня - это жилье экономкласса, поскольку свободной земли практически нет, - говорит С.М. Миронов. - Мы надеемся, что в 2013 году наступит переломный момент, когда в результате расселения ветхого фонда (так называемая программа "волнового переселения") освободится много земельных участков, и они будут предоставлены в аренду застройщикам".

Застройщики, в свою очередь, заверяют, что квартиры эконом-класса не отличаются от жилья бизнес-класса ни в части инженерных импортных систем, которыми оборудованы дома, ни в отношении парковки перед домом и благоустройства территории. Квартиры этого сегмента жилья могут даже иметь индивидуальный дизайн входного холла (что в домах бизнес-класса не встречается). "Технология строительства, которую мы при этом используем, - та же, по которой построено 80-90% жилья бизнес-класса в Нижнем Новгороде. Это монолитный каркас с наружным и внутренним заполнением стен газосиликатными блоками, - рассказывает А.Д. Дэко, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ООО "Квартстрой-НН". - При строительстве используются качественные современные материалы, представленные современным рынком. Главное отличие этих квартир состоит в меньшей площади, соответственно, меньшей стоимости".

Удовлетворят ли небольшие квартиры спросу сегодняшних покупателей жилья? Безусловно да. Как показывает анализ покупательских запросов, молодые люди до 35 лет предпочитают новостройки. В основном, это одно- и двухкомнатные квартиры с преобладанием последних. Генеральный директор риелторской компании "Золотой ключик" О.Г. Бердюгина уточняет, что 46% клиентов при покупке жилья обращаются к ипотеке, и этот высокий процент свидетельствует о том, что банки предоставляют более льготные условия и очень плотно общаются с риелторским сообществом. Отмечая, что сегодняшние клиенты более капризны, представитель риелторов конкретизирует покупательские пристрастия, характерные для 2011 года: новостройки с отделкой, первый и последний этажи не в фаворе, обязательно лоджия или балкон; востребованная площадь - 37 и 44 кв. м. "Потребность во вторичном жилье - "хрущевки" и малогабаритные "брежневки" - меньше", - констатирует О.Г. Бердюгина.

Мой маленький дом

Действительно, падение спроса на просторные квартиры площадью 100 кв. м и более заставляет застройщиков обратиться к небольшим квартирам. Поскольку качественно они мало отличаются от квартир большей площади и стоимость квадратного метра в них аналогична, эти квартиры продаются дешевле только за счет небольшой площади. "Предпочтения нижегородцев не изменились, просто раньше таких квартир не было вообще, - объясняет А.Д. Дэко. - Вы встречали раньше 28- и 32-метровые новостройки? Да их просто не было. Мы строим такие квартиры и очень довольны спросом - у нас отличная динамика продаж. Как показывает практика, более удачным метражом является площадь квартиры 32 кв. м: эти квартиры раскупаются гораздо быстрее. При одинаковой "начинке" дома мы не можем строить жилье экономкласса в два раза дешевле. Но стоимость уменьшается за счет уменьшенной площади квартиры. Никто же не покупает квадратные метры - один, два, десять - всем нужна квартира".

По свидетельству представителей застройщиков, проектирование квартир малой площади занимает достаточно времени. Действительно, на площади 28 кв. м нужно разместить все, что необходимо человеку для комфортной жизни, - шкаф в прихожей, полноценную кухню, стиральную машину, телевизор, стенку, кровать. "Наши маркетологи целый год проектировали этот дом, - рассказывает А.Д. Дэко. - Они варьировали соотношение площадей, расстояние от угла до окна и от угла до двери, они думали, в какую сторону должна открываться дверь и какими должны быть площадь и планировка кухни, чтобы там поместилась вся необходимая мебель. Это реально очень сложная работа, которая необходима для комфортного проживания людей. А в итоге получился продукт, востребованный на рынке, и мы им гордимся". Речь идет о двух домах серии 3D в заречной (промышленной) части Нижнего Новгорода. В верхней части, где находится административный и культурный центр мегаполиса, такие дома пока не строятся, хотя именно на подобное жилье в этой части города можно прогнозировать колоссальный спрос. Не случайно участники мероприятия вспомнили зарубежный пример: в Лондоне есть целый квартал домов с маленькими квартирами. Они очень популярны у жителей загородных районов: их покупают, чтобы по приезде в столицу отдохнуть, положить вещи и, если потребуется переночевать.

Земельный вопрос

Возможно ли аналогичное строительство в густонаселенной верхней части Нижнего Новгорода? На сегодняшний день проблема упирается в землю. Свободные участки для строительства есть и в этих районах города, но вся тяжесть решения проблем инженерной и транспортной инфраструктуры целиком и полностью ложится на застройщиков, а это впрямую отражается на стоимости квартир. По свидетельству С.М. Миронова, администрация города планирует возмещать застройщикам, которые участвуют в расселении ветхого фонда, ставки по кредиту, что позволит уменьшить себестоимость строительства. С 2013 же года, когда начнется реализация всех программ поддержки строительства, задуманных мэрией, застройщик придет уже на подготовленные земельные участки, и строительство объектов массового спроса получит новый импульс.

Новая жизнь ипотеки

О восстановлении спроса свидетельствуют не только застройщики, но и банки. Пережитый кризис подорвал не только платежеспособность клиентов, но и их доверие к застройщикам, поскольку, помимо откровенного мошенничества на стройках, многие возводимые дома оказались "замороженными". Во время кризиса многие компании подмочили свою репутацию, и доверие к ним восстанавливается очень медленно. Даже те квартиры, которые достраиваются, продаются уже со свидетельством. Анализ состояния застройщиков банковскими структурами показывает, что все, что было не достроено до кризиса, сегодня уже достроено и перешло в статус вторичного жилья; однако приблизительно из 30 активных застройщиков города называют порядка 10 надежных, с которыми можно иметь дело. Это означает, что нового жилья вводится в эксплуатацию действительно мало.

Представители банковской сферы подчеркивают, что динамика кредитования меняется принципиально. Так, несколькими годами ранее соотношение кредитования первичного и вторичного жилья составляло примерно 10 и 90%, при том, что нижегородцы не столько улучшали жилищные условия, сколько решали жилищный вопрос и выбирали более дешевый вторичный рынок для того, чтобы просто где-то жить.

От "вторички" к новостройке

За последний год вторичный рынок по стоимости квадратного метра сравнялся с первичным. Теперь целый пласт клиентов, который решает для себя вопрос приобретения жилья, просто нуждается в квартирах экономкласса, и этим клиентам важно прежде всего снижение стоимости квартиры. За счет молодых семей, которые с бОльшим желанием вкладывают деньги в ипотечные кредиты на строительство новых квартир, динамика кредитования изменилась: 40% "первички" и 60% вторичного жилья.

"И эта динамика говорит о многом, - подчеркивает Н.Ю. Панькова, начальник отдела продаж розничных продуктов "Металлин-вестбанка". - Народ успокоился и стал больше верить застройщикам (при том, что число активных застройщиков существенно снизилось). Поскольку ситуация в отрасли не является динамичной, положительной - "ветхий фонд" стоит, дома либо строятся неактивно, либо достраиваются, мы со службой безопасности тщательно проверяем у застройщиков все документы, смотрим все сделки, все инвестиционные договоры, проверяем, в скольких банках аккредитован застройщик (поскольку раньше банки аккредитовали застройщика просто как юридическое лицо, а теперь аккредитовывают дома, объекты).

Индикатором является и стоимость квадратного метра. Например, если средняя стоимость жилья в верхней части Нижнего Новгорода составляет 50 тыс. руб. за кв. м, а застройщик продает его по 42-43 тыс. руб., значит, у него есть необходимость продать. Банк просчитывает все свои риски, поскольку застройщик может оказаться неплатежеспособным, и тогда жилье придется продавать на аукционе. А для этого оно должно быть достроено".

Кто приходит за ипотекой?

Примечательно, что, приспосабливаясь к изменчивым вызовам времени, банки идут даже на противоречие своим внутренним регламентам. Например, "Металлинвестбанк" начинает кредитование жилья при строительстве, выполненном на 30-40%. Однако всплеск спроса на экономжилье подтолкнул менеджмент банка принять другое решение: кредитовать покупателей, как только начинается строительство дома.

Участники круглого стола обозначили интересный парадокс соотношения категорий заемщиков и категорий жилья. Процент ипотечных кредитов в элитном секторе и бизнес-классе невелик. Здесь люди вкладывают в жилье свободные деньги, и у них на самом деле есть выбор. Но когда клиенты ограничены в средствах, а это часто молодые семьи с маленькими детьми, они настроены на экономкласс и вкладываются в строительство. Здесь ипотечных кредитов существенно больше.

Участники обсуждения отметили еще одну тенденцию: на ипотечный рынок выходят банки, которым ипотека изначально несвойственна. "Понимая спрос именно на первичном рынке, мы снижаем ставку на этапе строительства. Пусть это снижение на 1%, но для людей с низким доходом и это существенно и очень интересно", - подчеркивает представитель "Металлинвестбанка". В числе других шагов по удовлетворению спроса на вновь построенное жилье - неполная программа кредитования с залогом имеющейся недвижимости, кредитование новостройки с договором долевого участия и др.

Предпочтительный заемщик

На сегодняшний день в Нижнем Новгороде реально продается около 2 000 объектов. Учитывая интересы "ипотечников", застройщики стремятся строить жилье с готовой отделкой, чтобы сразу можно было жить в доме. "Мы не ориентируемся на черновую отделку и не понимаем слов "муниципальная отделка". Мы строим квартиры с нормальными обоями, нормальной железной дверью, нормальными межкомнатными дверьми. Это очень важно для "ипотечников", - говорит А.Д. Дэко ("Квартстрой-НН").

Принимая решение об ипотечном кредитовании для молодой семьи или пары, живущей гражданским браком, банки предпочитают давать кредиты молодым людям, поскольку кредиты эти длительные и мужчины в декрет не уйдут. На сегодняшний день ипотека выдается начиная с совокупного дохода 30-35 тыс. руб. Но не менее важен и первоначальный взнос. Как правило, на сегодняшний день либо этот взнос заменяют материнским капиталом, либо продают имеющуюся недвижимость, чтобы снизить последующие выплаты по кредиту.

Тем не менее при самых благоприятных прогнозах говорить о серьезном оживлении рынка придется не ранее 2013 года, когда существенно вырастет число свободных земельных участков, годных для жилищного строительства.

С.Л. Кукина,

эксперт журнала "Руководитель строительной организации"

"Руководитель строительной организации", N 9, сентябрь 2011 г.