Механизмы финансирования: что предлагают банки? (Г.Г. Зайцева, "Руководитель строительной организации", N 10, октябрь 2011 г.)

Механизмы финансирования: что предлагают банки?

Привлечение внешнего финансирования является неотъемлемой частью строительного процесса, однако кредитные ресурсы не всегда были одинаково доступны для организаций-заемщиков. В разгар экономического кризиса банки предпочли существенно сократить объемы кредитования, что сильно ударило по строительным компаниям. Сегодня же банкиры сами заинтересованы в реальном секторе экономики: они готовы не только предоставлять различные кредитные продукты, но и смягчать условия для заемщиков.

Как известно, предприятиям строительной отрасли отводится немаловажная роль при переходе российской экономики на инновационный путь развития. А активизация инвестиционной деятельности и жилищного строительства, стимулирование малого и среднего бизнеса, к которому относится в том числе часть строительных организаций, в настоящее время входят в число ключевых задач для регионов и страны в целом.

В этих условиях, предполагающих государственную поддержку, финансирование данных видов деятельности становится менее рисковым и более привлекательным для банков. Пожалуй, впервые с момента начала экономического кризиса становится очевидно, что банкиры заинтересованы в кредитовании девелоперов и строительного бизнеса так же, как бизнес - в заемных средствах.

Малому бизнесу - простые условия

Какие же кредитные продукты доступны сегодня строительным фирмам?

Первая группа - займы для малого и среднего бизнеса, которые в настоящее время предоставляет большинство банков. В секторе строительства такие кредиты будут интересны прежде всего небольшим узкоспециализированным компаниям, занимающимся одним или несколькими видами работ.

Правда, сами банкиры трезво оценивают кредитную активность предпринимателей. "Малый бизнес не стремится брать займы, - отметил на XII Всероссийском банковском форуме председатель правления КБ "Юниаструм Банк" Е.А. Туткевич. - Скорее всего, он никогда не приходил в банк, потому что испытывал следующие сложности. Во-первых, психологически трудно раскрыть перед кредитной организацией свою финансовую отчетность. Владельцы компаний думают, что в лучшем случае банки возьмут большую часть их дохода, а в худшем - бизнес. Во-вторых, предпринимателям непросто подготовить пакет документов. В-третьих, проблемой являются собственные сотрудники банков (особенно в регионах), нередко неспособные доступно изложить информацию потенциальному заемщику".

Примечание. Сверхжесткий проектный подход к целевому кредитованию дает банку возможность понять, является ли деятельность компании-заемщика эффективной, будет ли достроен финансируемый жилой дом, а значит, банк может получить гарантии того, что выданные кредитные ресурсы будут полностью возвращены.

Играет роль и текущая экономическая ситуация в стране. "Мы видим, что с весны 2011 года малые предприниматели не думают о долгосрочном развитии, им более важны "короткие" ресурсы, - продолжил Е.А. Туткевич. - В реальном секторе чувствуется ожидание витка кризиса, что вызывает снижение спроса на кредитные продукты. Бизнесмены меньше думают о расширении деятельности, покупке нового оборудования".

Тем не менее снижение спроса на кредитные продукты фиксируют не все: часть финансовых учреждений отмечает рост кредитной активности малого и среднего бизнеса. Банковские организации стремятся улучшить условия кредитных программ для данной группы заемщиков и нарастить свой кредитный портфель в этом сегменте. В частности, они предлагают не только традиционные займы на пополнение оборотных средств, но и целевые кредиты на приобретение транспортного средства, спецтехники, займы на инвестиционные цели, увеличивают сроки кредитования до 10-15 лет, предусматривают возможность снижения процентной ставки при наличии положительной кредитной истории, упрощают работу с заемщиком, в том числе процедуру андеррайтинга (проверки платежеспособности клиента, претендующего на кредит).

Кроме того, многие банки принимают различные варианты обеспечения залога: приобретаемую технику, имеющееся движимое или недвижимое имущество, поручительство фонда поддержки малого предпринимательства. Ряд кредитных организаций приравнивают данное поручительство к залоговому имуществу и таким способом расширяют возможности бизнеса по привлечению кредитных ресурсов.

Девелоперам - проектный подход

Для реализации более крупных проектов, в том числе в сфере жилищного строительства, существуют банковские продукты второй группы. "Кредитование инвестиционных и инновационных проектов требует иных подходов и методологий, обусловленных как общими, так и специфическими факторами, - пояснил председатель правления ОАО "Эллипс Банк" М.И. Гуревич, также выступавший на банковском форуме. - Такими факторами, например, являются сроки реализации проекта, как правило, превышающие два года, наличие убыточных этапов реализации проекта, других кредитов и т.д. Поэтому возникает вопрос: могут ли банки (особенно региональные) осуществлять именно инвестиционное кредитование? Практический опыт показывает, что это возможно даже в условиях кризиса".

Банкир привел следующий пример: кредитная организация при финансировании завершающего этапа строительства жилого дома применила проектный подход, учтя при этом реальные риски кредитования и ситуацию, сложившуюся в разгар кризиса на местном рынке недвижимости. В банке была создана специальная рабочая группа, состоявшая из кредитных специалистов, сотрудников юридической службы, службы безопасности, а также других подразделений. В период строительства рабочая группа вела усиленный мониторинг деятельности заемщика (выполнения им бизнес-плана, целевого использования денежных средств), контролировала поставки материалов и оборудования, прохождение застройщиком процедур согласования с надзорными органами, соблюдение графика ввода и выполнения отдельных этапов работ. В результате строительство дома было успешно завершено, объект принят государственной комиссией, началась реализация квартир.

Таким образом, сверхжесткий проектный подход к целевому кредитованию дал банку возможность понять, является ли деятельность заемщика эффективной, будет ли достроен жилой дом, а значит, банк смог получить гарантии того, что выданные кредитные ресурсы будут полностью возвращены. Кроме того, завершению строительства поспособствовали понимание и поддержка со стороны местных властей и органов надзора. "Если бы в разгар кризиса пришлось потребовать у компании досрочного возврата кредита (а заемщик кредитовался в трех банках, два из которых были признаны банкротами и выставили требования по досрочному возврату), власти имели бы недострой в центре города, а кредитная организация - финансовые потери", - констатировал М.И. Гуревич.

Этот случай свидетельствует о том, что банки уже не боятся рассматривать в качестве реальных заемщиков те компании, которые работают в рисковых сферах (в частности, ведут строительство), разрабатывают для таких клиентов специальные кредитные продукты и стараются оптимально выстроить работу своих риск-менеджеров по сопровождению профинансированных проектов.

Три гарантии от "Стимула"

Третья возможность - финансирование строительства жилья экономкласса по программе "Стимул", разработанной Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). "Мы активно реализуем эту программу, в рамках которой готовы предоставлять банкам достаточно дешевые ресурсы для выдачи кредитов застройщикам, - рассказал еще один участник банковского форума заместитель генерального директора АИЖК А.Г. Семенюк. - Кроме того, в рамках "Стимула" мы гарантируем рефинансирование ипотечных кредитов, которые будут выданы банками, а также выкуп квартир, не реализованных после завершения строительства объекта, - это жилье выкупает так называемый гарант сбыта".

Напомним, что механизм "Стимула", используемого во всех региональных целевых программах развития жилищного строительства до 2015 года, заключается в следующем: АИЖК подписывает с банком соглашение о фондировании по конкретному строительному объекту на два года. В течение этого времени банк может воспользоваться целевым займом по фиксированной ставке от 7 до 8,75% годовых в зависимости от рейтинга банка. Средства федерального агентства банк может направить на кредитование застройщиков либо выдачу ипотечных кредитов гражданам, которые намерены приобрести квартиры в строящихся по программе домах.

Таким образом, банки, работающие по программе "Стимул" и пользующиеся ее гарантиями, снижают финансовые риски, что отражается на процентной ставке по кредиту, выданному застройщику, и в конечном итоге уменьшает рыночную стоимость возводимого жилья.

Реализация программы по стимулированию кредитования строительства жилья экономкласса уже дала результат. По данным А.Г. Семенюка на 25 августа 2011 года, АИЖК заключило 57 соглашений с субъектами РФ и получило 412 заявок от банков на участие в программе на общую сумму 119 млрд. руб. Соглашений с кредитными организациями о фондировании заключено на 42,7 млрд. руб. (по 131 проекту). На рассмотрении у специалистов АИЖК находится еще 94 проекта на сумму, превышающую 24 млрд. руб.

Восстановление ипотеки

Четвертая возможность, напрямую не связанная с кредитованием застройщиков, но существенно влияющая на развитие рынка первичного жилья, - ипотечное кредитование покупателей квартир. Рост ипотечного рынка, который по объему вплотную приближается к докризисному уровню, увеличивает спрос на жилье в новостройках.

"Мы ожидаем, что в 2011 году объем выдачи ипотечных кредитов достигнет планки в 650 млрд. руб. (этот объем был зафиксирован в 2008 году), - прокомментировал заместитель генерального директора АИЖК. - Рынок выйдет на рекордное количество ипотечных кредитов, что подтверждает увеличение числа сделок с недвижимостью, совершаемых за счет ипотечного кредитования (по данным на II квартал 2011 года - 17,3% в общем объеме сделок с жильем). Это доля, максимальная за весь период наблюдения".

Средний размер ипотечных кредитов сокращается - граждане ориентируются на менее дорогое жилье. А вот ставки в настоящее время находятся на минимальном уровне: по итогам июля 2011 года они составили 12,1% годовых. "Это средняя ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях, - пояснил А.Г. Семенюк. - В будущем, возможно, либо будет еще небольшое снижение, либо произойдет остановка на достигнутом уровне. Но мы не ожидаем существенного повышения процентных ставок по ипотеке, хотя другие участники рынка высказывают такие предположения".

Впрочем, проценты по ипотечным кредитам, выдаваемым АИЖК через 150 банков-партнеров в рамках программ по стимулированию строительства, ниже среднерыночной ставки. С 1 июля 2011 года АИЖК установило минимальные процентные ставки для приобретения строящегося жилья. По программам "Новостройка" и "Малоэтажное жилье" ставка составляет 7,9% годовых, при этом максимальная процентная ставка выдачи кредитов на новое жилье не будет превышать 11% даже при минимальном первоначальном взносе и максимальном сроке кредитования (30 лет).

Более того, для отдельных категорий населения действуют специальные вычеты, за счет которых ставка может снизиться еще больше - до 6,4% годовых. В частности, программой "Новостройка" предусмотрено:

- если стоимость квадратного метра приобретаемого жилья не превышает норматива, установленного Минрегионом, ставка уменьшается на 0,5%;

- если на уплату первоначального взноса направляются средства материнского капитала, действует вычет в размере 0,25%;

- если предметом ипотеки является жилье, приобретенное в рамках программы "Стимул", снижение составляет 0,25%.

Доходный дом в кредит

Наконец, в ближайшее время появится пятый вид кредитных продуктов, направленных не столько на финансирование строительства, сколько на увеличение категорий покупателей возводимого жилья, - ипотека доходных домов. Продукт "Арендное жилье", который разработало АИЖК, представляет собой кредит юрлицу на строительство жилья для последующей его сдачи внаем.

"Развитие сектора арендного жилья - достаточно перспективный сегмент, - отметил А.Г. Семенюк. - Такие программы можно использовать и для целей коммерческого найма, и для решения социальных задач властями регионального уровня. В настоящее время продукт находится на стадии пилотных проектов. Мы считаем, что сможем сделать его массовым и стандартным начиная с 2012 года".

Один из пилотных проектов сейчас реализуется в Калужской области, где будут строиться объекты жилья для сдачи внаем сотрудникам заводов - производителей автокомпонентов. Согласно условиям трехстороннего соглашения, заключенного между АИЖК, министерством строительства и ЖКХ Калужской области и региональным фондом поддержки строительства доступного жилья, министерство разработает специальную подпрограмму для формирования на территории Калужской области жилищного фонда коммерческого использования в рамках программы развития жилищного строительства.

Планируется, что АИЖК подключится к проекту уже на стадии завершения строительства. Банки-партнеры федерального агентства будут предоставлять управляющей компании, которая возьмет на себя руководство домом и сбор арендных платежей, ипотечный кредит на покупку квартир у застройщика, при условии что компания самостоятельно оплатит не менее 30% стоимости квартир и гарантирует приемлемую для нанимателей ставку аренды. Погашать ипотечный кредит, выданный на срок до 20 лет под невысокий процент, управляющая компания будет за счет поступающих арендных платежей. Агентство же будет выкупать такие кредиты, обеспеченные залогом квартир (ипотека юридического лица).

Господдержка помогла

Кредитные продукты, которые банки предлагают сегодня строительным компаниям, и другие инструменты стимулирования отечественного рынка новостроек свидетельствуют о том, что интерес финансовых учреждений к таким заемщикам действительно начинает повышаться. Этому сильно способствует государственная поддержка, осуществляемая различными способами - через программы АИЖК, фонды поддержки малого предпринимательства, целевые программы, разработанные на региональном уровне. Подобные меры снижают и риски банков при кредитовании предприятий данной отрасли, и риски ведения строительного бизнеса (в частности, уменьшается опасность не распродать квартиры). Именно такие продукты, обеспечивающие заемщикам наиболее привлекательные процентные ставки и другие условия, становятся флагманами, на которые ориентируются остальные банки.

Г.Г. Зайцева,

главный редактор журнала "Руководитель строительной организации"

"Руководитель строительной организации", N 10, октябрь 2011 г.