GREENSTATE в Горелово - форпост индустрии (Е.Н. Зевельт, "Руководитель строительной организации", N 10, октябрь 2011 г.)

GREENSTATE в Горелово - форпост индустрии

Индустриальный парк как объект размещения производственных мощностей - достаточно новое явление в российской экономике. Однако многое говорит о его перспективности на рынке недвижимости. Одним из наиболее интересных событий, произошедших в рамках недавнего форума PROEstate, стало знакомство участников с индустриальным парком GREENSTATE, развивающимся на территории Ленинградской области.

Несколько слов о форуме

В начале сентября 2011 года в Санкт-Петербурге прошел ставший уже традиционным форум PROEstate. На нем присутствовали 3 000 лидеров отрасли из 21 страны мира и 90 российских городов. Среди участников - профессионалы рынка: девелоперские и строительные структуры, управляющие и инжиниринговые компании. Более 80% участников форума - топ-менеджеры. Алексей Чичканов, председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга, отметил: это свидетельствует о развитии PROEstate как эффективной инвестиционной площадки и оживлении рынка недвижимости в целом. Общее число экспонентов выставки увеличилось по сравнению с прошлым годом на 15% и составило 130.

Примечание. Собственные стенды представили такие российские города, как Калуга, Екатеринбург, Ульяновск, Пермь, а также иностранные участники - Будапешт и Таллин.

На форуме было продемонстрировано 170 девелоперских проектов, оказывающих существенное влияние на развитие регионов и направленных на формирование благоприятной и комфортной городской среды. Живой интерес участников форума вызвали инфраструктурные проекты регионов, городов и компаний, представляющие точки перспективного размещения объектов коммерческой недвижимости. Форум PRОEstate-2011 дал старт девяти новым проектам, среди которых: промышленный парк в Тосно*(1) (Trigon Capital), жилой комплекс "Триумф Парк" (MirLand Development Corporation), апартамент-отель бизнес-класса (ГК "ПИОНЕР") и др.

Индустриальный парк GREENSTATE

Бизнес-тур в индустриальный парк GREENSTATE собрал более 80 участников форума, которые пожелали лично познакомиться с состоянием промышленной недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Участников тура ждали презентация возможностей парка в Горелово, осмотр всей территории с объектами инфраструктуры и производственными помещениями действующих резидентов, а также тематический круглый стол с участием приглашенных экспертов. Посмотреть было на что.

Индустриальный парк расположен совсем недалеко от Санкт-Петербурга, в поселке Горелово, на месте бывшего танкового полигона. С территории парка видны корпуса знаменитого Кировского завода. Близость завода позволила устроителям для реализации транспортных услуг некоторым арендаторам использовать уже имеющиеся заводские железнодорожные пути, конечно, после некоторой модернизации.

Автобусы с участниками форума въехали на территорию индустриального парка со стороны города по комфортабельному платному шоссе. В Санкт-Петербурге платных дорог нет, а вот в Ленинградской области они стали уже чем-то обычным. Большим преимуществом этого парка является наличие совсем рядом кольцевой дороги и трех шоссе: Московского, Киевского и Таллинского. Действительно, близость к развязке КАД и Таллинского шоссе (расстояние немногим больше 1 км) обеспечивает доступность основных магистралей города. Персонал предприятий, размещенных в парке, доставляется на работу от двух станций городского метро, "Проспект ветеранов" и "Московская", на корпоративных автобусах, время пути 10-15 минут.

Площадь парка составляет 112 га, из которых 96 га - это участки для размещения объектов строительства, а 16 га - участки под объекты инфраструктуры. То есть участки предоставляются клиентам с полной инженерной подготовкой под строительство и коммуникациями. Это участки для размещения производств и логистических комплексов.

Посткризисная стратегия индустриального парка

Как рассказал Максим Соболев, директор по развитию объектов недвижимости ЗАО "ЮИТЛЕНТЕК", в 2007 году земельный участок был приобретен в основном для продажи скандинавским компаниям. На начальном этапе развития на площадке предполагалось разместить 10-15 крупных резидентов, среди клиентов было много иностранных компаний, для которых поиск участков и процесс получения разрешений и согласований мог оказаться сложным. Поэтому им сразу предлагали готовое место для их предприятия. Но что такое готовое место? Как правило, готовое здание с подведенными к нему всеми возможными коммуникациями, то есть место, где уже проведены все работы и любая фирма может начать деятельность. Но кризисный 2008 год внес свои коррективы. Пришлось менять стратегию.

Вся территория индустриального парка в Горелово сегодня разделена на две функциональные зоны: 1) пищевых предприятий; 2) логистики и прочих предприятий. Порядка 50 клиентов, заинтересованных в покупке небольших по площади участков, смогут вскоре организовать здесь свои производства. "И самое интересное - это то, что основная масса потенциальных клиентов - российские предприятия, развивающие свой бизнес в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, для которых очень важны реализация этого проекта, запуск объекта в эксплуатацию в короткие сроки и надежность партнерства. Планируется завершить заключение контрактов с клиентами на оставшуюся часть земли в течение ближайших пяти лет", - отметил в ходе экскурсии Максим Соболев.

Карта промзоны

На данном участке уже организована современная промзона: крупные, средние и мелкие промышленные предприятия, а также логистические центры. По подсчетам фирмы "ЮИТЛЕНТЕК", общая стоимость развития территории составляет 420 млн. евро. И здесь еще можно возвести 350 тыс. кв. м промышленной недвижимости. В настоящее время уже введены в эксплуатацию логистический центр нового поколения "Гориго" (90 тыс. кв. м), сервисная станция по техническому обслуживанию аварийно-спасательных средств датской компании VIKING Life-Saving Equipment (1 500 кв. м). В 2010 году в индустриальном парке начал функционировать самый современный в России мясоперерабатывающий завод (29 тыс. кв. м), построенный по заказу финского концерна Atria Group pk и работающий под маркой "Пит-Продукт". В марте 2011 года были введены в эксплуатацию производственные помещения (8,2 тыс. кв. м) для упаковки косметической продукции Dermosil, дочернего предприятия Dermoshop в Санкт-Петербурге.

"В настоящий момент ведутся переговоры с несколькими десятками предприятий. До конца года мы планируем закрыть несколько сделок", - сообщил Максим Соболев. В рамках сотрудничества с компанией возможны покупка земельного участка, обеспеченного инженерными коммуникациями; строительство нового объекта в соответствии с требованиями заказчика "built-to-suit" с последующей продажей и получение помещений, построенных в соответствии с требованиями заказчика, в долгосрочную аренду.

Что касается финансовой составляющей, на сегодня объем инвестиций в развитие GREENSTATE, включая расходы на полное инженерное обеспечение территории, превышает 6 млрд. руб. Эксплуатация общей инфраструктуры индустриального парка будет обходиться примерно в 70-80 млн. руб. ежегодно. Данная сумма распределяется между резидентами индустриального парка.

В ходе бизнес-тура также прошла оживленная дискуссия на тему "Преимущества индустриального парка перед другими объектами коммерческой недвижимости для размещения новых производств". Эксперты сошлись во мнении, что индустриальный парк - отдельный вид коммерческой недвижимости. По своей сути это, прежде всего, услуга, позволяющая снизить многочисленные риски будущих собственников.

Кому выгоден индустриальный парк?

Перефразируя родоначальника классической экономической науки Адама Смита, можно сказать: "Строитель должен строить, а производитель - производить". Действительно, самостоятельная попытка инвесторов построить предприятие в российской практике далеко не всегда оказывается успешной. Наибольшие сложности испытывают малые и средние предприятия: государство в первую очередь поддерживает крупных инвесторов. Таким образом, выгоднее прийти в индустриальный парк, в котором "львиную долю" вопросов будет решать не отдельно взятый будущий собственник, а компания, оказывающая услугу по снижению рисков. Сложных вопросов, требующих компетентного решения, более чем достаточно: градостроительная подготовка, оснащение территории инженерными коммуникациями и всеми необходимыми техническими составляющими, транспортная доступность и сервисные услуги и прочее, прочее, прочее...

Сегодня на рынке под промышленную застройку предлагается от 3 500 до 8 000 га земли. Земли много, но инженерно подготовлена только малая часть (5-10%). Столь малая доля инженерно подготовленных территорий обусловлена в первую очередь высокой стоимостью. Так, для полной инженерной подготовки 1 га индустриального парка необходимо инвестировать 0,8-1 млн. евро. Не каждый девелопер может привлечь требуемый объем инвестиций. Индустриальный парк же без инженерной подготовки - это всего лишь иначе названная земля, предлагаемая на продажу.

Как самостоятельное направление развития недвижимости индустриальные парки только в начале пути. Большинство парков на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области - это незастроенные территории, освоение которых их собственники планируют в течение следующих нескольких лет. Спрос на землю для размещения производств в регионе носит единичный характер. В 2011 году суммарный объем сделок оценивается в 100-150 га. При таком спросе вряд ли стоит рассчитывать на динамичное развитие сектора, однако по мере стабилизации ситуации в мировой экономике постепенного роста спроса на промышленные территории можно ожидать.

Промышленная недвижимость в дальнейшем должна получить широкое развитие, если, конечно, всемирный экономический кризис не принесет нам новых стрессов. И если Санкт-Петербург - морские ворота нашей родины, то GREENSTATE в Горелово можно назвать ее индустриальным форпостом.

Е.Н. Зевельт,

эксперт журнала "Руководитель строительной организации"

"Руководитель строительной организации", N 10, октябрь 2011 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Город в Ленинградской области.