Государственная регистрация прав на недвижимость (С. Булаев, "Казенные учреждения: бухгалтерский учет и налогообложение", N 10, октябрь 2011 г.)

Государственная регистрация прав на недвижимость

Вопрос регистрации имущественных прав на объекты недвижимости традиционно один из самых сложных как в теории, так и на практике. При этом бытует ошибочное мнение, что регистрации подлежит только право собственности, хотя оно не единственное из имущественных прав, требующих государственной регистрации. Право оперативного управления, на основании которого казенные учреждения распоряжаются недвижимостью, также должно быть удостоверено не только на бумаге, но и в Едином государственном реестре прав. Как же это сделать? Какие документы нужно подготовить и в какие органы их представить? Попробуем ответить на эти непростые вопросы.

Каковы основания для регистрации оперативного управления?

В Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) нет прямого ответа на этот вопрос, как и нет упоминания о праве оперативного управления. Поэтому обратимся к нормам гражданского законодательства. В статье 131 ГК РФ сказано, что госрегистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного пользования, ипотека, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательством. Таким образом, право оперативного управления как один из видов имущественных прав подлежит государственной регистрации, общий порядок проведения которой описан в Законе N 122-ФЗ. Им установлена обязательная регистрация прав на земельные участки, участки недр и всех объектов, которые связаны с землей таким образом, что их перемещение без несоразмерного ущерба назначению объектов невозможно, в том числе права на здания, сооружения, жилые и нежилые помещения. Многие из перечисленных объектов могут находиться у казенных учреждений на праве оперативного управления, поэтому им следует позаботиться о том, чтобы все права на объекты недвижимости были зарегистрированы в законном порядке.

К сведению. Право оперативного управления учреждения на недвижимое имущество, возникшее до введения в действие Закона N 122-ФЗ, признается действительным при отсутствии его государственной регистрации (Определение ВАС РФ от 11.05.2011 N ВАС-5289/11).

Кто занимается регистрацией недвижимости?

Уполномоченным федеральным органом по регистрации недвижимости является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая через свои территориальные органы выполняет возложенные на нее полномочия*(1). Росреестр не только координирует и контролирует деятельность своих территориальных органов, но и обеспечивает соблюдение Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним*(2), а также разрабатывает и издает методические рекомендации по вопросам практики ведения госрегистрации прав объектов недвижимости.

К сожалению, на данный момент нет подробных рекомендаций, касающихся государственных (муниципальных) учреждений и регистрации за ними права оперативного управления на недвижимость. Поэтому в этом вопросе казенным учреждениям ничего не остается, как руководствоваться общими нормами и отдельными положениями некоторых методических рекомендаций. В частности, в абз. 2 п. 2 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества*(3) сказано, что госрегистрацию права оперативного управления государственных (муниципальных) учреждений на находящиеся в государственной собственности объекты недвижимого имущества рекомендуется осуществлять одновременно с государственной регистрацией права государственной или муниципальной собственности на данные объекты. Это правило, как и упомянутые рекомендации, касается создаваемых, созданных, реконструированных объектов недвижимого имущества. Если объект недвижимости уже возведен и эксплуатируется, то право оперативного управления на него может быть зарегистрировано позже, чем право государственной (муниципальной) собственности. Главное, чтобы и то и другое было сделано, так как при отсутствии государственной регистрации права оперативного управления не исключены притязания на объект недвижимости со стороны других казенных учреждений, которым имущество может быть передано собственником.

Этапы "хождения" документов по инстанциям

Порядок проведения государственной регистрации прав прописан в ст. 13 Закона N 122-ФЗ. В целях наглядности выделим на схеме все основные этапы данной процедуры.

    /------------------------------------------------\

    |Прием документов на государственную регистрацию |

    \------------------------------------------------/

                            |

    /------------------------------------------------\

    |Правовая экспертиза и проверка законности сделки|

    \------------------------------------------------/

                            |

    /------------------------------------------------\

    |Сопоставление  заявленных  и  зарегистрированных|

    |              прав на недвижимость              |

    \------------------------------------------------/

                            |

    /------------------------------------------------\

    |Внесение записей в Единый государственный реестр|

    \------------------------------------------------/

                            |

    /------------------------------------------------\

    |Совершение   надписей  на  правоустанавливающих |

    |                   документах                   |

    \------------------------------------------------/

                            |

    /------------------------------------------------\

    |Выдача    удостоверений    о    государственной |

    |               регистрации прав                 |

    \------------------------------------------------/

Государственная регистрация прав проводится в месячный срок со дня приема заявления и документов для проведения данной процедуры. После этого заявителю выдается свидетельство о государственной регистрации прав как итоговый документ о зарегистрированном праве оперативного управления на объект недвижимости. Но, чтобы его получить, нужно собрать пакет подтверждающих имущественное право документов.

Документы, необходимые для регистрации права

В связи с тем что регистрация имущественного права имеет добровольный (заявительный) характер, первое, что потребуют в регистрационной службе, это заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ). К заявлению (в одном экземпляре) прилагаются акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество (не менее двух экземпляров), выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их выхода. Возможно, потребуются и иные документы о передаче прав на недвижимое имущество, например, согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение передаваемым или находящимся в оперативном управлении имуществом казенного учреждения.

Здесь стоит упомянуть Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним*(4), в которых большое внимание уделяется наиболее важным моментам сбора и представления документов на регистрацию недвижимости. В частности, документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Представляемые бумаги должны содержать описание недвижимого имущества (Постановление ФАС ВВО от 17.01.2011 N А82-1733/2010), вид регистрируемого права, быть скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных должностных лиц (п. 1 ст. 18 Закона N 122-ФЗ). В случае если на государственную регистрацию был представлен документ (документы), имеющий подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в нем исправления, исполненный карандашом, а также с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать его содержание, он не подлежит приему на государственную регистрацию.

В связи с тем что в Законе N 122-ФЗ не указан порядок отказа в приеме ненадлежаще оформленных документов, а уклонение от регистрации права может быть обжаловано в суде, органы, принимающие документы, вправе приостановить государственную регистрацию до того момента, когда все документы будут собраны, а недочеты и ошибки исправлены. В противном случае непредставление требуемого и надлежаще оформленного документа до окончания срока регистрации (приостановления регистрации) повлечет вынесение решения об отказе в регистрации прав казенного учреждения на объект недвижимости.

Отметим, что заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для нее, могут быть представлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете. Сведения о таком учете являются обязательными для подтверждения прав при совершении сделок с недвижимостью, особенно, если вместе с ней передаются права на земельные участки. Кстати, скоро планируется принять новый федеральный закон, объединяющий отдельные процедуры регистрации прав на объекты недвижимости и их кадастрового учета. То есть, возможно, будет единый закон, устанавливающий правила внесения и предоставления сведений сразу из двух источников (ЕГРП и ГКН). Это и есть тот самый принцип "одного окна", о котором, в частности, говорится в Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости*(5).

Плата за госрегистрацию

Как сказано в Законе N 122-ФЗ, вместе заявлением о госрегистрации прав и другими прилагаемыми к нему документами представляется документ об уплате государственной пошлины. При этом без взимания госпошлины производится регистрация прав Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования на государственное, муниципальное недвижимое имущество, не закрепленное за государственными, муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющее соответственно государственную, региональную или муниципальную казну (абз. 2 п. 3 ст. 16). Однако регистрация права оперативного управления казенного учреждения - это несколько иная операция, поэтому за нее нужно заплатить госпошлину, установленную пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Когда отказ в регистрации неправомерен?

Практика показывает, что не всегда учреждениям и организациям удается зарегистрировать имущественное право владения (распоряжения) недвижимостью. В таком случае отказы регистрационных органов можно оспорить в судебном порядке. Выделим несколько решений, в которых заявителям удалось отстоять свое право на регистрацию.

Как следует из Определения ВАС РФ от 01.04.2010 N ВАС-3723/10, регистрирующий орган отказал в регистрации права оперативного управления на комнаты в здании дома культуры, ссылаясь на отсутствие кадастрового паспорта, содержащего сведения о комнатах как о помещениях, представляющих собой самостоятельные объекты недвижимого имущества. Между тем, по мнению заявителя и судей, описание объекта недвижимости содержит все сведения о спорных комнатах, необходимые для государственной регистрации права оперативного управления. Поэтому предоставление кадастровых паспортов на каждую из комнат является необязательным. Закрепление собственником части принадлежащего ему объекта недвижимости за учреждением на праве оперативного управления не влечет вследствие этого прекращение права собственности на объект недвижимого имущества в целом и образование новых объектов недвижимости.

В Определении ВАС РФ от 06.04.2011 N ВАС-3267/11 причиной отказа государственному учреждению в регистрации права оперативного управления на здание главного корпуса послужило отсутствие документа о закреплении за ним этого здания на праве оперативного управления. В то же время учреждение представило с заявлением о государственной регистрации права оперативного управления документы, в том числе договор с учредителем, условиями которого подтверждается факт принадлежности государственному учреждению спорного имущества на праве оперативного управления.

В Постановлении ФАС МО от 25.07.2011 N КА-А41/7741-11 управление Росреестра отказало в регистрации права учреждения на здание, сославшись на непредставление документа, подтверждающего предоставление земельного участка для строительства, а точнее на невозможность из подобного документа идентифицировать спорный объект, а также земельный участок для строительства объекта недвижимости. Однако постановление администрации главы района об утверждении разрешения на ввод в эксплуатацию содержало полное описание спорного объекта недвижимости. В подтверждение прав в отношении земельного участка учреждение представило государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком. Факт предоставления земельного участка для строительства объекта подтверждался также постановлениями местной администрации, из содержания которых усматривалось, что государственному учреждению было разрешено строительство объекта недвижимости. Перечисленных документов оказалось достаточно, чтобы признать отказ регистрирующего органа неправомерным.

В Постановлении ФАС МО от 14.02.2011 N КГ-А40/16569-10 в обоснование отказа в государственной регистрации права оперативного управления недвижимого имущества управление Росреестра указало, что представленный приказ Рособразования не является правоустанавливающим документом, подтверждающим передачу имущества на баланс учреждения и наличие у Российской Федерации права собственности на это имущество. Но, как выяснилось, спорный объект уже был внесен в реестр объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, поэтому представления регистрирующему органу документов-оснований для возникновения права федеральной собственности на спорные объекты недвижимости не требовалось. То есть один из аргументов отказа чиновников (отсутствие у РФ права собственности) был не обоснован. Что касается другого основания (о передаче имущества на баланс), то суд напомнил, что право оперативного управления имуществом возникает у учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или решением собственника. В качестве правоустанавливающего документа, подтверждающего закрепление за государственным учреждением на праве оперативного управления имущества, был представлен приказ уполномоченного Федерального агентства по образованию, что является достаточным для удостоверения права оперативного управления на имущество и его регистрации за госучреждением.

Несколько слов о правах на земельные участки

Следует знать, что права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретают юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). При этом в силу норм ст. 20 данного кодекса государственным и муниципальным учреждениям земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование. Регистрация права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками проводится в том же порядке, что и регистрация иного недвижимого имущества. При этом учреждения, в том числе казенные, не обязаны переоформлять право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобретать земельные участки в собственность, как это предписано сделать иным юридическим лицам (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Практика проверок показывает, что на балансе казенного учреждения могут числиться объекты недвижимости, на которые зарегистрировано в установленном порядке право оперативного управления. Однако не всегда сотрудники учреждения могут представить документы, подтверждающие права на земельные участки, на которых находится объект недвижимости. Это является нарушением п. 1 ст. 25 ЗК РФ, обязывающего регистрировать права на земельные участки в установленных законами случаях (один из них - передача земли в постоянное (бессрочное) пользование казенному учреждению). Чтобы ничего не нарушать, учреждению нужно зарегистрировать не только право на объект недвижимости, но и право на занятый им земельный участок.

Ответственность за нарушение порядка регистрации имущества

Ответственность за такое нарушение предусмотрена ст. 19.21 КоАП РФ: несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним влечет наложение административного штрафа на должностных лиц от 3 000 до 4 000 руб., на юридических лиц - от 30 000 до 40 000 руб. Привлечь нарушителя к ответственности можно в том случае, если он на момент проверки не подал документы на государственную регистрацию прав на объект недвижимости. Если это сделано, но удостоверяющие документы еще не получены, учреждение может избежать ответственности, сославшись на то, что Законом N 122-ФЗ не установлен срок для подачи управомоченным лицом заявления на регистрацию прав на недвижимое имущество. Месячный срок, отнесенный к порядку государственной регистрации, установлен только для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество. Но все же советуем не затягивать с регистрацией объектов недвижимости и земельных участков, так как это является обязательным требованием гражданского и земельного законодательства.

* * *

В принципе, штрафы за нарушение порядка регистрации прав на объекты недвижимости и на земельные участки для казенного учреждения не так уж существенны. Однако могут возникнуть проблемы в решении различных правовых вопросов, а также не исключены сложности с учетом и налогообложением. Надеемся, что статья поможет внести ясность в порядок государственной регистрации объектов недвижимости, принадлежащих казенным учреждениям на праве оперативного управления, и лишний раз подтвердит ее необходимость.

С. Булаев,

эксперт журнала "Казенные учреждения:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Казенные учреждения: бухгалтерский учет и налогообложение", N 10, октябрь 2011 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Положение о федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457.

*(2) Утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219.

*(3) Утверждены Приказом Росрегистрации от 08.06.2007 N 113.

*(4) Утверждены Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184.

*(5) Утверждена Приказом Минэкономразвития РФ от 18.12.2009 N 534.