Контроль над ТСЖ усилен (С. Стрембелев, "Жилищное право", N 10, октябрь 2011 г.)

Контроль над ТСЖ усилен

17 июня 2011 года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) и некоторые другие федеральные законы (далее - Закон N 123-ФЗ)*(1). Данные изменения предусматривают, в частности, усиление контроля государства за деятельностью товариществ собственников жилья (ТСЖ) и иных компаний, управляющих многоквартирными домами.

Рассмотрим лишь некоторые, существенные, на наш взгляд, изменения, касающиеся ТСЖ*(2).

1. Регистрация нескольких ТСЖ в одном многоквартирном доме.

На практике, к сожалению, нередки случаи, когда собственники помещений в многоквартирном доме (домовладельцы), недовольные качеством обслуживания дома ТСЖ, или иные лица создают ТСЖ для управления тем многоквартирным домом, в котором ранее уже было создано ТСЖ.

В результате возникает множество проблем, связанных с тем, в какое ТСЖ следует вносить плату за оказание коммунальных услуг и обслуживание общего имущества.

В Законе N 123-ФЗ предусмотрены следующие меры, ограничивающие создание нескольких ТСЖ в многоквартирных домах.

По смыслу подп. "в" п. 2 ст. 1 Закона N 123-ФЗ органы исполнительной власти субъектов РФ проверяют:

- законность устава ТСЖ и изменений в устав независимо от наличия заявления домовладельцев о необходимости проведения проверки;

- правомерность решения общего собрания домовладельцев о создании ТСЖ и избрании правления и председателя при наличии заявлений домовладельцев.

В том случае, если орган власти выявляет нарушения, он уведомляет ТСЖ о необходимости устранить их в шестимесячный срок. Если нарушения не устранены, то орган власти вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации ТСЖ или признании недействительным решения общего собрания домовладельцев о создании ТСЖ (подп. "г" п. 2 ст. 1 Закона N 123-ФЗ). В отношении уже созданных ТСЖ орган исполнительной власти субъекта РФ до 1 марта 2013 года должен проверить соответствие решений домовладельцев об их создании (п. 4 ст. 8 Закона N 123-ФЗ).

Закон N 123-ФЗ предусматривает, что протокол общего собрания домовладельцев о создании ТСЖ подписывается всеми, кто проголосовал за создание ТСЖ, при регистрации ТСЖ в регистрирующий орган представляется в том числе протокол о создании ТСЖ, устав, сведения о лицах, проголосовавших за создание ТСЖ, и о долях в общем имуществе многоквартирного дома, которые принадлежат этим лицам (подп. "а", "г" п. 8 ст. 1 Закона N 123-ФЗ).

На наш взгляд, принятые меры в некоторой степени препятствуют созданию нескольких ТСЖ в одном многоквартирном доме. В частности, в регистрации ТСЖ может быть отказано, если протокол о его создании не подписан всеми лицами, которые проголосовали за создание ТСЖ*(3).

Вместе с тем, несмотря на принятие Закона N 123-ФЗ, остается возможность регистрации нескольких ТСЖ на базе одного многоквартирного дома.

ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"*(4) не содержит такого основания для отказа в регистрации ТСЖ, как наличие ТСЖ, уже зарегистрированного в том же многоквартирном доме.

В соответствии с Федеральным законом "О некоммерческих организациях" противоречие учредительных документов некоммерческой организации законодательству является основанием для отказа в ее регистрации, однако действие этого Закона не распространяется на ТСЖ*(5).

Таким образом, отказ в государственной регистрации ТСЖ невозможен на том только лишь основании, что устав ТСЖ противоречит законодательству, а именно его положениям о том, что в одном многоквартирном доме может быть создано только одно ТСЖ (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Кроме того, Закон N 123-ФЗ не предусматривает обязанности вновь создаваемых ТСЖ или домовладельцев, создающих ТСЖ, представлять на проверку в контролирующие органы исполнительной власти субъектов РФ решение о создании и устав ТСЖ. Таким образом, если соответствующие документы не будут представлены органам власти, последние не смогут проверить их законность.

2. Создание ТСЖ застройщиками и управление вновь построенными многоквартирными домами.

Законом N 123-ФЗ отменена ст. 139 ЖК РФ, позволявшая создавать ТСЖ в строящихся многоквартирных домах лицам, которым право собственности на помещения в таких домах будет принадлежать в будущем (п. 11 ст. 1 Закона N 123-ФЗ).

Таким образом, в настоящее время ни лица, заключившие договоры о приобретении помещений в строящихся многоквартирных домах, ни сами застройщики не вправе создавать ТСЖ в таких многоквартирных домах. При этом те ТСЖ, которые созданы до вступления в силу Закона N 123-ФЗ в строящихся многоквартирных домах, продолжают действовать до их ликвидации или реорганизации. Закон не предусматривает прекращения их деятельности в принудительном порядке (ч. 2 ст. 8 Закона N 123-ФЗ).

По смыслу Закона N 123-ФЗ вновь построенные многоквартирные дома будут управляться следующим образом. Если застройщик соответствует стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами (устанавливаются Правительством РФ), то он самостоятельно управляет домом с момента его ввода в эксплуатацию вплоть до момента выбора управляющей организации по конкурсу. Если же застройщик не соответствует указанным требованиям, то он в течение пяти дней после ввода дома в эксплуатацию должен заключить договор управления с выбранной им управляющей организацией (подп. "н" п. 25 ст. 1 Закона N 123-ФЗ).

В любом случае в течение 10 рабочих дней с момента ввода дома в эксплуатацию муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления данным домом. С выбранной управляющей организацией договор управления заключает застройщик (подп. "м", "н" п. 25 ст. 1 Закона N 123-ФЗ).

Таким образом, все вновь построенные многоквартирные дома отныне будут управляться только управляющими организациями, такой способ управления, как ТСЖ, исключается. Вместе с тем домовладельцы впоследствии, после регистрации их права собственности на помещения, вправе изменить способ управления многоквартирным домом и образовать ТСЖ.

Нюанс состоит в том, что до регистрации права собственности домовладельцев они не могут участвовать в выборе управляющей организации, определении размера расходов на управление и состава оказываемых услуг. Все это устанавливается муниципалитетом и застройщиком без участия домовладельцев. Кроме того, коль скоро договор с выбранной по конкурсу управляющей организацией заключает застройщик, то именно застройщик оплачивает деятельность данной организации. Закон N 123-ФЗ также предусматривает, что с момента передачи лицу, приобретающему помещение в собственность, этого помещения по акту именно это лицо, а не застройщик, обязано вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 22 ст. 1 Закона N 123-ФЗ).

Несмотря на то что обязанность по оплате управления домом возникает у домовладельцев с момента получения помещений по актам, а договор с управляющей организацией заключает застройщик, Законом N 123-ФЗ не определен механизм возмещения домовладельцами застройщику платежей, которые он сделал в пользу управляющей организации.

На практике такое регулирование, на наш взгляд, может вызвать споры.

3. Реестр членов ТСЖ.

Законом N 123-ФЗ устанавливается обязанность ТСЖ вести реестр членов ТСЖ, в котором содержатся данные о каждом члене ТСЖ, сведения о способах связи с членами ТСЖ и о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество. ТСЖ обязано ежегодно представлять данный реестр органам исполнительной власти субъекта РФ (подп. "в" п. 10; подп. "б" п. 14 ст. 1 Закона N 123-ФЗ).

В Законе N 123-ФЗ и иных нормативных актах не определяются последствия непредставления ТСЖ указанного реестра. Если данный реестр был предоставлен органам власти, то он может использоваться в случае спора как одно из доказательств состава членов ТСЖ и размера голосов каждого из членов.

Выводы. В целом следует отметить, что законодатель попытался решить некоторые из практических проблем, возникающих при управлении многоквартирными домами, путем принятия Закона N 123-ФЗ. Вместе с тем не все нововведения можно признать удачными.

С. Стрембелев,

старший юрист, руководитель практики недвижимости

Санкт-Петербургского адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры"

"Жилищное право", N 10, октябрь 2011 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2011. N 23. Ст. 3263.

*(2) Правовые позиции, приводимые в настоящей публикации, являются частным мнением автора и не отражают позицию адвокатского бюро, в котором состоит автор, а также не могут использоваться как предпосылки для составления мнения о возможных правовых позициях названного адвокатского бюро.

*(3) О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей: Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ // Российская газета. 10 августа 2001. N 153-154 (п. "а" ч. 1 ст. 23).

*(4) О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей: Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ // Российская газета. 10 августа 2001. N 153-154.

*(5) О некоммерческих организациях: Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 3. Ст. 145 (подп. 1 п. 3 ст. 1; п. 1 ст. 23.1).