"Криминал и недвижимость" (интервью с А. Грибаковым, председателем президиума коллегии адвокатов "Грибаков, Поляк и партнеры", Н. Поповой, председателем коллегии адвокатов A-Lex Consulting) ("Жилищное право", N 10, октябрь 2011 г.)

"Криминал и недвижимость" (интервью с А. Грибаковым, председателем президиума коллегии адвокатов "Грибаков, Поляк и партнеры", Н. Поповой, председателем коллегии адвокатов A-Lex Consulting)

О распространенных схемах, которые используют мошенники в сфере недвижимости, и о способах борьбы с ними рассказывают Александр Грибаков, председатель президиума коллегии адвокатов "Грибаков, Поляк и партнеры", и Надежда Попова, председатель коллегии адвокатов A-Lex Consulting.

Александр Грибаков

- Назовите наиболее распространенные мошеннические схемы в сфере недвижимости.

- Сегодня способов отъема собственности намного больше, чем было у Остапа Бендера. Я расскажу об одной схеме мошенничества, попадавшей в поле моего зрения уже несколько раз.

Предположим, у нас имеется жилое помещение - квартира. Учитывая стоимость жилья в Москве, квартира - это наиболее дорогостоящее имущество у многих москвичей сегодня. В этой квартире могут проживать: а) люди пожилого возраста; б) люди, выбивающиеся из какого-либо социального слоя (наркозависимые или лица, страдающие алкоголизмом). Следует учесть, что такие люди редко бывают совсем одиноки - у них есть родственники, то есть им кто-то может оказать помощь.

Далее происходит следующее: неожиданно приезжает какой-то родственник, заходит в квартиру, наблюдает очередную "полупьяную" историю. Родственнику сообщают, что ему нужно уплатить счет за квартиру. Так или иначе он направляется в паспортный стол либо в расчетный центр и получает документ, где видит, что в графе "Наименование собственника" стоит чужая фамилия! Каким-то неведомым образом эти граждане квартиру потеряли.

О чем в данной ситуации говорят граждане на консультации у юристов? Как правило, диалог начинается одинаково: человек утверждает, что в отношении него совершено мошенничество. Однако необходимо учитывать, что вопрос, который мы начинаем обсуждать, относится к сфере гражданского права, а не уголовного. Почему? На сегодняшний день разграничивать право уголовное и гражданское бывает довольно трудно. Например, если мы посмотрим на статью 179 Гражданского кодекса РФ, то увидим, что сделки, заключенные под влиянием "обмана", недействительны, и в то же время в статье 159 Уголовного кодекса РФ сказано, что "мошенничество - это завладение имуществом путем обмана или злоупотребления доверием".

Однако схожая терминология еще не означает идентичную юридическую составляющую. Для того чтобы возбудить уголовное дело, необходимо наличие всех признаков состава преступления. Только при наличии всех элементов можно будет с уверенностью говорить, что процесс доказывания пройдет успешно. Если один из элементов состава отсутствует, то наиболее вероятно получение отказа в возбуждении уголовного дела. Поэтому в целом по таким делам мы традиционно говорим о гражданском производстве в суде общей юрисдикции.

Когда мы попадаем в пласт гражданских дел, первым делом необходимо выяснить круг субъектов, участвующих в ситуации. Наиболее интересная фигура в данной ситуации - нотариус. Следует сказать, что участие нотариуса в сделке является одним из важнейших вопросов, поскольку это существенным образом влияет на вероятность успеха по делу в суде. Если договор заключен и удостоверен нотариусом, то даже если он подписан человеком, находящимся в состоянии алкогольного опьянения, такая ситуация крайне сложна. Дело в том, что суды общей юрисдикции при рассмотрении дел о расторжении или признании недействительным договора, заключенного с участием нотариуса, исходят из того, что данный договор заключен правомерно, а вытекающие из него права и обязанности сторон полностью легитимны. Оспаривать нотариально удостоверенный договор крайне проблематично. Обычно суды говорят, что гражданину нужно было воспользоваться своим правом ознакомления с предметом и условиями договора и просто быть более внимательным. Подобная ситуация является довольно типичной. Полагаю, что нотариальная палата должна больше контролировать деятельность нотариусов по удостоверению договоров. Нотариусам необходимо отслеживать такие моменты, тщательно проверять волю лиц, вступающих в договорные отношения.

Если же договор не был нотариально удостоверен, значит, мы пойдем более простым путем. Есть шанс установить юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию при признании недействительным договора купли-продажи (дарения, мены) квартиры.

Следует сказать несколько слов о государственной пошлине, подлежащей уплате при рассмотрении споров, связанных с признанием сделок недействительными. Для некоторых граждан сумма, например, 60 тысяч рублей (а именно такая пошлина часто взимается при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на недвижимость) является неподъемной. Как может уплатить такую сумму человек, у которого, образно говоря, вчера украли квартиру? Если вы не можете выплатить эту сумму сразу, то вам согласно нашему процессуальному законодательству предоставляется отсрочка. Но добиться ее практически невозможно. Человек должен быть либо прикован к постели, либо получать пенсию минимального размера для того, чтобы ему предоставили такую отсрочку. Это неправильно. Судам необходимо рассматривать каждую ситуацию детально, как конкретный случай. Если же не уплатить пошлину, то материал, представленный в суд, будет оставлен без движения, вынесено соответствующее определение, дело будет продвигаться с трудом.

Теперь предположим, что вы уже находитесь в процессе. У ответчика есть возможность реализовать спорное имущество. У истца существует ряд механизмов "заморозки" имущества, в частности необходимо заявить ходатайство о применении мер по обеспечению иска, наложении ареста на спорное имущество. Если проанализировать статистику, то далеко не всегда такие ходатайства удовлетворяются судом, потому что формально судья имеет полноценное право спросить: "Почему вы считаете, что я должен арестовывать это имущество?" Ответ только один: "Потому что неналожение ареста на данное имущество может сделать невозможным исполнение решения суда, потому что ответчик попросту продаст это имущество". При этом позиция суда тоже понятна, ведь наложение ареста может причинить собственнику значительный ущерб.

Такие ситуации в российской системе правосудия встречаются часто. Данный пласт проблем также требует доработки. Необходима систематизация практики. В то же время радостно отметить, что в последнее время люди стали активно вооружаться знаниями в области права.

Предположим, приходит мошенник. Он собирается отнять квартиру у соседей, начинает усиленно спаивать, скажем, живущих рядом бабушку и дедушку. В конечно счете он подсовывает им договор. Замечу, что договор может быть подписан как собственноручно, так и по доверенности. Для того чтобы сделать доверенность, необходимо обратиться к нотариусу. Вряд ли какая-нибудь пожилая чета, имеющая серьезные проблемы с алкоголем, поедет в нотариальную контору. Придется вызывать нотариуса на дом. В данной ситуации остается полагаться только на добросовестность помощника нотариуса - именно он увидит двух "невменяемых" людей, которые собираются "подарить" квартиру. Если сделка заключена, мошенник оформляет квартиру на себя. Потом он ее перепродает либо дарит. Это интересный ход с его стороны. В данном случае отстаивать свои права будет труднее, поскольку возникает вопрос: "Не является ли приобретшее квартиру лицо добросовестным приобретателем?"

Существует несколько вариантов, что делать дальше. Можно потребовать виндицировать имущество, т.е. истребовать его из чужого незаконного владения. Либо потребовать компенсацию, но в данном случае могут возникнуть трудности, поскольку человек, перепродавший имущество, к моменту вступления судебного решения в законную силу может просто ничего не иметь. Даже если по решению суда он должен возместить 10 млн. рублей, получить их вряд ли будет возможно.

Схем отъема имущества огромное количество. Несмотря на то что мы живем в довольно просвещенное время, проблемы возникают на различных стадиях работы с договором. Возможны недобросовестные действия лиц на стадии заключения договора, ложные показания свидетелей в суде.

Например, недавно в моей практике был такой случай. Ситуация была связана с дарением жилого помещения. Собственник сам договор не подписывал. После его смерти наследники пытаются вернуть имущество обратно. Во время процесса допрашивается свидетель. Происходит очень интересный диалог: "Скажите, почему собственник не сам подписал договор? Зачем было приглашать рукоприкладчика, чтобы подписать договор?" Свидетель отвечает: "Он чувствовал себя плохо и был крайне слаб". Ответчик начинает прокручивать события, когда это было, на чем он приехал и т.п. На вопрос, кто открыл дверь дома, где жил собственник, он отвечает: "Он сам мне и открыл". Видимо, на подписание сил уже не хватило...

- Расскажите про мошеннические схемы в сфере ренты?

- Тема достаточно банальна - мошеннические схемы повторяются из года в год. Формы мошенничества в данной сфере разнообразны. Участниками могут быть как любые третьи лица, так и родственники.

Предположим, внук предлагает бабушке заключить с ней договор, обещая, что будет привозить ей медикаменты и давать, предположим, 5000 рублей в месяц. В итоге бабушка соглашается, договор оформляется. Вроде бы все нормально, только, как уж повелось, обещания не выполняются.

В данном случае есть интересные нюансы правового плана. Например, в договоре указано, что вы ежемесячно обязаны выплачивать 5000 рублей, но при этом вы сразу при заключении договора даете бабушке 100 000 рублей. Потом плательщик ренты о бабушке забывает и ежемесячные перечисления не осуществляет. Бабушка обращается в суд, и происходит не очень хорошая вещь. Если была единовременно выплачена и принята большая сумма, в этом случае суд решает, что сторона выполнила существенное бремя, несмотря на то что она не осуществляла ежемесячный платеж. Значит, можно говорить о том, что права и обязанности по договору в целом исполняются и он продолжает действовать.

Что касается мошеннических схем, то они остались прежними. Различные коммерческие структуры ищут одиноких бабушек и дедушек и предлагают им помощь в обмен на квартиру. Итог, как правило, печален: пожилой человек не получает ничего, остается без квартиры. Признать такие сделки недействительными очень трудно, особенно если договор был нотариально удостоверен. Нередки случаи, когда пожилые люди попадают в непростую жизненную ситуацию по вине своих родственников: последние, желая как можно быстрее завладеть квартирой, склоняют пожилого человека к скорейшему заключению договора. Защищать такого пожилого человека крайне трудно, особенно если он продолжает проживать совместно со своими родственниками.

- Что Вы можете рассказать про мошенничество в отношении дольщиков?

- Пласт дел, связанных с мошенничеством в сфере долевой собственности, очень большой. В частности, налицо проблема манипуляции с малыми долями. Представим себе ситуацию, когда квартира раздроблена на десять частей. Скажем, с большим трудом вам удалось собрать девять частей из десяти. А десятой частью владеет некий человек, который может быть вам кем угодно, не желающий продавать свою часть. Естественно, вы уговариваете его продать ее вам, но он отказывается. Что делать?

Согласитесь, что проживать на 1/10 части невозможно. Раньше существовал эффективный механизм для решения таких споров. Можно было через суд признать эту долю малозначительной и обязать владельца доли принять компенсацию. Однако позже Конституционный Суд РФ посчитал, что такие иски не могут больше удовлетворяться судом, поскольку это нарушает изначальные конституционные права гражданина: "Это собственность, и отнять ее нельзя". Из-за этого люди не могут решить многие проблемы. Фактически начинается шантаж, так как, имея 1/10 доли, можно просить половину стоимости квартиры.

- С ними никак нельзя договориться?

- Возможна только добровольная продажа. Также возникают проблемы в рамках заключения притворных и мнимых сделок среди дольщиков. Возьмем, к примеру, двух дольщиков, которые поделили квартиру пополам. Один из дольщиков собирается продать свою долю. Он должен реализовать право второго дольщика на преимущественную покупку, направив содольщику уведомление о намерении продать свою половину. Теперь предположим, что второй дольщик не желает приобретать часть квартиры. Тогда первый дольщик совершает незаконную сделку: оформляет договор дарения, проведя денежные средства каким-то иным образом, и тем самым обходит право преимущественной покупки доли. В результате первый дольщик выводит часть из общего пользования. Второй дольщик обращается в суд, заявляя, что эта сделка притворная, поскольку одна сделка была прикрыта другой. К сожалению, такие иски в большинстве случаев обречены на провал, признать такую сделку недействительной практически невозможно.

- Каковы, на Ваш взгляд, превентивные методы защиты от мошенничества.

- Во-первых, необходимо досконально изучить объект недвижимости: не было ли судов, какие были вынесены решения по этому объекту недвижимости, нет ли прав третьих лиц на это помещение. Как бы мы себя ни защитили договором, не следует забывать, что заключение договора не гарантия того, что в итоге нам удастся получить удовлетворительное судебное решение и добиться его исполнения.

Необходимо также удостовериться, внесены ли записи в реестр прав на недвижимое имущество; как состоялся переход права на недвижимое имущество. Если имущество передано по наследству, значит, нужно насторожиться: не появятся ли неожиданные наследники. Если имущество было отсужено и получено в ходе судебного разбирательства, также необходимо быть внимательным: прошло ли дело все стадии обжалования. Вообще, такую квартиру приобретать не стоит, потому что обжаловать судебное решение можно не только в рамках надзорного производства, но в и свете вновь открывшихся обстоятельств.

Надежда Попова

- Если затрагивать законы, регулирующие рынок недвижимости, то лучше всего акцентировать внимание на исполнительной составляющей: судебной системе, регулирующей исполнение этих законов, и системе правоохранительных органов, призванных защищать граждан от мошенников. На сегодняшний день необходимо менять судебную систему. В частности, следует меньше выпускать ненормативных актов, указывающих, как вести себя судьям или сотрудникам правоохранительных органов. Зачастую если судья или сотрудник полиции собирается принять справедливое решение, то он не делает этого, так как в дальнейшем у него могут возникнуть проблемы, вплоть до увольнения.

Есть некоторые пробелы в законодательстве, связанные с получением жилья малоимущими гражданами. Для того чтобы получить жилье, гражданам необходимо быть малоимущими - ни у кого из физических лиц не должно быть собственности. Но бывает так, что в одном помещении проживает семь человек. Предположим, что один из членов семьи решает встать в очередь на квартиру, а для этого необходимо выписаться. Но другие члены семьи, будучи обладателями еще одной собственности, не собираются выписываться из квартиры и вставать в очередь - им это просто не нужно. Получается, что один человек из-за шести других квартиру получить не может.

В ситуации, когда все проживающие в помещении признаются малоимущими, возникает другая проблема. Как правило, члены семьи становятся участниками какой-либо программы. Но для того чтобы получить, скажем, ипотеку, необходимо подать соответствующие справки в банк о том, что он имеют достаточный доход для погашения кредита. Здесь и получается несоответствие.

В зону риска при мошенничестве, связанном с недвижимостью, входят, прежде всего, старики, одинокие граждане и выпивающие люди. При покупке недвижимости покупателям в первую очередь следует обращать внимание на продавца. Необходимо регулярно встречаться с продавцом, чтобы удостовериться, что это его непосредственное желание продать недвижимость. Иногда сделки совершаются по доверенности - такой вариант стоит исключить. Также необходимо уточнить, является ли данное жилье единственным жильем продавца. Нужно выяснить причину продажи недвижимости, ведь продавец может находиться под давлением преступников, а потом через суд потребовать собственность назад.

Можно привести множество примеров по части мошенничества в сфере недвижимости. Вот некоторые из них. Пожилой человек продал свою землю. Договор был оформлен 10 января, но 11 января данный гражданин умер. Он продавал землю по доверенности. Юрист, выступающий от имени данного гражданина, не знает, что тот умер. На регистрацию сделки приходят только юрист и покупатель. Все проходит успешно, и покупатель получает свидетельство о праве собственности. Некоторое время спустя появляются родственники умершего человека, которые подают в суд под предлогом, что "старик не отдавал отчет своим действиям и был невменяем". Но суд признает эту сделку недействительной в связи с тем, что на регистрацию договора пришел не собственник, а его доверитель. Кроме того, договор был зарегистрирован после того, как скончался пожилой гражданин. Право собственности у нас возникает с момента регистрации, а не с момента подписания договора купли-продажи.

Для того чтобы подстраховаться в данной ситуации, договор необходимо оформлять нотариально, а продавца отвести в ОУФРС.

В следующем примере прослеживается похожая ситуация. Оформляется договор купли-продажи, но сделка регистрацию не проходит. Собственник умирает. Его дочь подает в суд о признании сделки недействительной. Суд признает ее отца на момент совершения сделки невменяемым, несмотря на то что перед сделкой покупатель попросил собственника посетить психологический диспансер. Однако посмертная экспертиза показала, что собственник был невменяем.

Для подстраховки в данном случае необходимо указывать в договоре полную стоимость недвижимости, а не частичную, как это принято для того, чтобы не платить налоги.

Существуют также некоторые мошеннические схемы по ренте. Гражданин заключил с пожилым человеком договор о ренте и сразу отдал ему деньги. Неожиданно пожилой человек отказывается от регистрации договора. Он пишет заявление о возврате всех документов и говорит: "Я все равно скоро умру. Вы вернете себе деньги через суд".

Как можно подстраховаться в этой ситуации? Не следует отдавать деньги до получения свидетельства о праве собственности. Важно отметить, что в договоре о ренте могут быть указаны разные моменты: первоначальная цена ренты, ежемесячная сумма, осуществляет ли рентодатель уход за рентополучателем. В данной ситуации пункт об уходе стоит исключить - это довольно спорный момент, и чтобы доказать, что вы ухаживали за рентополучателем, необходимо будет сохранять все чеки и поддерживать хорошие отношения с соседями.

Мошенничество не обошло и сферу инвестирования. Иногда инвестирование прикрывают договором предварительной купли-продажи, когда продавец обязуется в будущем продать недвижимость какому-либо лицу. Обычно покупатели получают деньги и исчезают. В дальнейшем деньги можно получить через суд, но есть и обратная сторона медали: фирма может обанкротиться или деньги вы получите только через несколько десятков лет.

Чтобы не попасть на удочку мошенников, можно порекомендовать следующее: постоянно вести беседу с продавцом; не стесняться просить оригиналы документов; взять расширенную выписку из домовой книги, чтобы выяснить, были ли в квартире дети, выписанные незаконно, судимые и т.п.; не стесняться просить продавца в момент совершения сделки показать справку из психологического и наркологического диспансера; идти регистрировать сделку вместе с продавцом; для оплаты арендовать ячейку или дать деньги под расписку, написанную от руки, при участии двух свидетелей.

Жилищное право", N 10, октябрь 2011 г.